房道 – 投资有道 http://www.moneydao.net 上海丰木文化传播有限公司 Fri, 29 Mar 2024 08:49:23 +0000 zh-CN hourly 1 房产税扩围势在必行 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6491.html Wed, 04 Jun 2014 07:01:31 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6491 作者:张宏伟  来源:投资有道14年2月刊

楼市调控虽然“层出不穷”,但效果却难尽如人意,不是适得其反,就是本末倒置。要想建立长效调控机制,恐怕还得靠房产税来助一把力。

2013年12月31日,国家发改委法规司行政复议处处长韦大乐说,2014年将研究推进《房产税法》、《环境保护税法》和《期货法》的立法工作。

房产税扩围势在必行

  此前,关于房地产税(房产税)立法官方已有多次表态。

2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议提出,逐步提高直接税比重。推进增值税改革,适当简化税率。把高耗能、高污染的产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革,加快资源税改革,推动环保费改税。

随后,财政部部长楼继伟在《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文,将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一,并提出要加快房产税立法,推进房产税改革。

2013年11月20日,国务院总理李克强当天主持召开国务院常务会议,决定整合不动产登记职责。会议指出,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担。

房地产税立法

促使楼市长效性调控机制形成

尽管房地产税立法在十八届三中全会刚刚提出,但是,官方对于这方面的表态随后频繁出现。一定程度上说明,房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整,推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

总体来讲,建立个人收入和财产信息系统,建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革,对于当前房地产市场来讲,也就意味着房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲,2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上,房产税扩围势在必行。今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出,以完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。

房产税扩围“去投资化”意义重大

房产税扩围工作的准备早已开始。据了解,目标扩围城市对于房产税扩围的培训、技术准备等已基本完成。但是,至今尚未有明确动作。原因主要是由于当前宏观经济仍然是触底阶段,不是良好的扩围时机。

首先,从城市个人住房信息系统来讲,早在2013年3月,住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》,要求地方做好个人住房信息系统联网工作。住建部副部长齐骥才曾公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网),下一阶段的目标是,同时实现500个城市联网,但目前看来难度较大,可能需要更久的时间。

从个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网的作用和目的角度而言,房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产的详细数据做为依托,住房信息联网是房产税扩围的必要条件。

其次,全国住房系统的通联是对调节房地产市场健康平稳发展有利的。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起,通过通联的个人住房信息系统及时发展异地购房、楼市投资投机现象,可有针对性的出台差别化的调控措施(例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等)抑制房地产投资投机现象,可避免像现在调控政策那样搞“一刀切”,误伤部分市场及购房者。

第三、从未来房产税政策走势来看,目前目标城市各项准备工作就绪,2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上,房产税扩围、二手房交易环节征收20%增值税势在必行,关于房产方面的税制改革设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。

深度调整势在必行

从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则正在慢慢向深度调整,并不是像之前大家认为那样没有任何动作。

以上海为例,2013年房产税税率标准,27740元/平方米成税率分界线,比2012年上涨844元/平米,27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行,27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。同时,根据上海税务机关公布数据,2011年认定应征房产税套数为2万套左右,2012年应税房为3万套左右,应税房数量呈现上涨趋势,2013年官方预计应税房套数在11万套左右;2011年应税房源中0.4%税率占据90%,受2012年房价上涨的影响,2013年0.6%税率的比例将会扩大。

近期房产税的扩围应该会比照上海、重庆模式扩围征收,也有可能会有第三套方案作为试点。总的来看,通过多套不同模式试点的推广展开,在今后几年中慢慢进行深度调整,无论是重庆的高端存量征收模式,还是上海的增量征收模式,尽管各地征收的出发点不一样,但是,经历几年的深度调整,房产税最终会回归到同一个征收水平上,以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

从推进范围和力度来讲,房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先,市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动,对于整个房地产行业健康稳定发展不利;此外,从市场接受心理的角度来讲,一开始向存量征收,市场主体各方心理层面也难以一下子接受,没有一个缓冲期,是缺乏周全考虑的。

就现阶段房产税城市扩围而言,可以分批次逐步在各个城市扩围推进,“温水煮青蛙”,不可能一下子所有省会城市都铺开,首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进,比如深圳、北京、杭州等,其次,东中部省会城市都参与进来,接着,其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收,尤其是东部一些地区的地级市。

从房产税征收力度来讲,应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前,上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则,通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围,每年调整的范围和力度不大,市场均可接受。

房产税扩围势在必行

二手房交易增值税或扩围试点征收

其实,在2013年3月出台的新国五条细则当中就涉及二手房交易增值税的相关措施,只不过截止目前为止,仅有北京一个城市在执行。

但是,这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施会就此而止,类似于二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定,2014年或在北京试点执行之后扩围征收。退一步来讲,作为楼市长效性调控机制的储备政策与手段,对于省会城市或直辖市来讲,房产税是迟早要执行的,只不过从市场环境、立法基础、多方利益等多角度来考虑,这些城市可以暂时避免这些经济手段的执行。

从经济手段调控对于市场影响的角度来讲,可以采用类似于二手房交易20%增值税的政策调节市场需求,具体来讲,可以针对短期内(5年内尤其是1~2年的短期投机客)投机行为而征收的一个交易环节的资本利得税,并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征,对于持有套数越多、时间越短的短期投机客,将通过税收降低其短期内投机的空间。

同时,对于中长期投资客,尤其是5年以上的投资客,可根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计,最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失,基本上是引导市场去投机化,通过税费的征收,让投资客的投资收益回归到一个正常合理的范围内。

总之,作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出。短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。

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房企分化加剧 2014年将上演“龙争虎斗” http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6486.html Wed, 04 Jun 2014 06:59:19 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6486 作者:张宏伟   来源:投资有道14年2月刊

房企军团齐聚马拉松,枪声一响,各大房企纷纷甩开步伐往前冲,万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园暂处第一阵营,落后的房企奋力追赶,龙争虎斗的场面好不热闹!

根据中国指数研究院监测数据,2013年销售额过百亿企业扩容至71家,万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿,行业领先阵营持续壮大。同时,领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势,进一步拉大了与中小房企的距离,分化发展格局愈加明确。

房企分化加剧 2014年将上演“龙争虎斗”

  房企“分化”新格局

对比这几年全国房企排行榜,再结合2013年中国指数研究院监测数据排名来看,房企格局主要有如下四点特征:

第一、2013年,百亿房企军团扩大到71家,较2012年增加18家,其销售额合计达到2.3万亿元,2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大,暗示市场集中度进一步提高。预计2014年“千亿军团”房企将达到10家以上,而百亿房企或将接近100家。

第二、2013年“千亿军团”房企扩容至6家,未来“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈,比如2013年绿地销售金额达1625亿元,已接近万科龙头老大1776亿元。预计2014年楼市将上演“龙争虎斗”,争夺市场龙头老大地位。2014~2015年及未来谁是龙头老大的问题,将成为市场及媒体关注的焦点。

第三、千亿与百亿以上房企内部排名将竞争激烈,分化特征将更加明显,尤其是对于排名30以后的房企来讲,“力争上游,不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。

第四、百亿大关将成为当前房地产规模分水岭,百亿房企也将继续成为资本市场追捧的对象,百亿以下的房企由于规模上暂时处于劣势,短期内的市场表现将不如百亿房企抢眼。

规模化扩张与利润率并举,鱼与熊掌要兼得

2013年市场基本面好转,房企也都加大了推盘力度,同时市场上也出现了一些企业并购现象,部分房企海外业务猛增等等,都会为增加“千亿军团”房企的数量添砖加瓦,也促使2013年百亿企业扩容至71家。

毫无疑问,2014年仍然是规模化扩张的阶段,千亿及百亿房企的数量仍然会受到市场的关注,但未来谁当龙头老大不重要,因为市场总是在变化的,市场竞争过程中发生市场地位的变化也是正常的。此外,人们往往关注企业规模怎么样,其实,在规模化扩张的同时,如何提高利润率才是最关键的问题。

对于房企来讲,提高利润率无非是通过两方面。首先,通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识;其次,提高资金周转速度,也是提高利润率的方法,对于企业来讲,在当前激烈市场竞争环境下,如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转,成为企业谋求快速进行规模化扩张,抢占行业第一军团的必修课。

但是,任何时候房企的生存环境都不是一帆风顺的。在2014年楼市限购延期的市场背景下,房企面临着更为复杂的市场机会与挑战,如经济结构调整与转型、钱荒、房企之间分化加速、楼市长效调控机制预期出台等等。

笔者认为,哪个房企在规模化的同时利润率比较高,投资回报率比较高,那他就拥有更多的现金流,就将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此,这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间分化的阶段。分化过程中,大开发商既要做大鱼,也要做快鱼,大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度,不仅要跑得快一些,更要想方设法扩大自己的市场份额,甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商,快速进行规模化扩张,抢占行业第一军团的席位。

企业转型的五大方向

在调控已成常态或楼市长效性机制预期出台的市场背景下,规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面,开发企业要获得长期发展,势必面临修炼内功与企业转型的问题。

第一、在未来,企业或通过精细化管理、产品研发能力提高或通过产品标准化与推进住宅产业化等手段进行成本控制,进一步降低项目的开发成本,提高项目、企业的利润率。

第二、从区域布局上,由于东部地区市场较为成熟,竞争激烈,也容易受到调控政策的影响,建议选择中西部核心城市进行深耕和布局,抓住这些城市“价值洼地”的投资机会,实现在这个区域内的快速成长。

第三、谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等,通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,同时,转型后,也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略。

第四、通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场,扩大房企布局市场的外延,从而成为房企业绩达到千亿之后“国际化”的必要手段之一,比如2013年绿地、碧桂园、万科等都开始布局海外市场,并且已经进入收获期。

第五、跨界扩张,谋求多领域百花齐放百家争鸣。比如恒大在房地产业务销售达到千亿之后,开始布局矿泉水饮料市场,万科收购徽商银行展开社区金融服务业务、万达频频收购旅行社整合旅游市场资源等等。

对于转型过程中的千亿或百亿房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况,决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说,整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

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2014年楼市五大特征 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6485.html Wed, 04 Jun 2014 06:58:37 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6485 作者:张宏伟   来源:投资有道14年2月刊

“楼市本来就是一出戏,只涨不跌怎能让人不着急!苦了百姓,乐了房企,怎样的药方才能根治痼疾?”

中央调控一轮又一轮,房价上涨一年又一年。与火热的楼市相比,人们那一颗颗热切购房的心,被冰封在百尺寒潭里。另外一边,万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园纷纷晋升“千亿军团”。在房企们庆功的号角声里,广大“刚需”只能望房兴叹,和着眼泪在寒风中悲鸣!

  然而,悲鸣终究不是结局,房产税能否扩围,刚需们能否避免误伤,迎来一丝曙光,这所有的希望,恐怕都要寄托在2014了。

2014年楼市五大特征

  中央调控一轮又一轮,房价上涨一年又一年。在一系列的高层会议之后,楼市似乎即将迎来新的局面。2014年的楼市走向如何,又将呈现哪些特征呢?

在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新在部署新年工作时明确表示,将继续抓好房地产市场调控和监管工作,同时传递出三个政策信号:更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。

本次住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”,2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征,调控政策总体偏中性,不会有持续从严的措施,房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。此外,在这个阶段,中央经济工作会议、住建部工作会议同时强调保障房工作,通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时,城镇化会推进城市群城市圈发展,这样的过程里面,城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会,这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张,在2014年仍将持续火热。

那么,中央经济工作会议、住建部工作会议以及最近官方的表态,对于2014年房地产市场来讲意味着什么?基于上述信号的市场背景下,2014年房地产市场将呈现出哪些特征?

特征一

  房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征

中央经济工作会议闭幕,提出了2014年经济工作的主要任务。最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。要稳扎稳打,步步为营,统筹稳增长、调结构、促改革,巩固稳中向好的发展态势,促进经济社会大局稳定,为全面深化改革创造条件。同时,要积极推动全面深化改革,坚持问题导向,勇于突破创新,以改革促发展、促转方式调结构、促民生改善。

从宏观经济发展的角度而言,宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续,2014年的经济增长目标仍然不会太高,原因有两个:金融危机之后,通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥作用,宏观经济“触底”回升需要一个过程,当前来讲,宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征;当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”,不言而喻,就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。

当前地方政府发布的政策力度相对偏中性,以及十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧,和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。因此,只要2014年市场和房价不出现报复性反弹,当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化,市场成交量还会延续2013年的行情,整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征,在2014年呈现继续回升的迹象。

特征二

  短期来看,不同城市之间的调控政策仍将呈现分化

2013年一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

在这样的市场背景下,芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施,而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则出现阶段性收紧的政策,合理调节市场需求结构,以完成年度房价控制目标。

总体来讲,2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”,导致不同城市的调控政策具有分化的特征,通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使整体市场回归合理。但是,短期内来看,不同城市市场之间仍将呈现分化的特征。

特征三

  政策短期收紧,加大供地=向市场“扔肉”

中央经济工作会议提出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。从会议精神来看,无论是通过调整供地结构,提高住宅用地比例,还是通过提高土地容积率,仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系,调控市场化的特征比较明显。

其实,十八届三中全会之后,继北上广深等一线城市出台地方调控措施后,厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性收紧序幕。在楼市政策短期收紧的市场背景下,供求关系较为紧张。一线城市、部分二线城市开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。在此市场背景下,如何看待年底及2014年的土地市场?新型城镇化背后的城市群城市圈背后是否还有市场发展机会?

城镇化会推进城市群城市圈发展。短期内收紧的调控政策对于这些城市的房地产市场供求关系相对紧张的基本面来讲难以产生大的改变,尤其是一线城市,很难通过增加土地供应、提高容积率改变人多地少的现状。

特征四

  强调保障房工作,“双轨制”解决城镇化后顾之忧

从新型城镇化的角度来讲,现阶段仍然坚持调控,其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化作铺垫。

原因很简单,新型城镇化规划出台,城乡二元结构势必会逐渐破除,在这个过程中,农民转化为市民势在必然。但是,农民在城镇化过程中能否享受现代化的成果还未可知,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等在操作环节都还是未知数。

尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出,比如,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房,各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金,对符合条件的保障对象采取租金减免;最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式。但是,这些将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

住房保障和房地产市场调控工作,是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展机制的一方面,从其作用和目的来看,不可懈怠。具体来讲,一方面,要切实落实各地住房保障计划,不能玩数字游戏,切实做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题(不一定是购买住房的问题),另外一方面,也要继续做好房地产市场调控,既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用,但是,也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

特征五

  新型城镇化背景下,实施“城市群”战略势在必然

中央经济工作会议提出,积极促进区域协调发展。要继续深入实施区域发展总体战略,完善并创新区域政策,重视跨区域、次区域规划。坚定不移实施主体功能区制度,扎扎实实打好扶贫攻坚战。

从城市发展的角度来讲,新型城镇化规划之后,建立和完善跨区域城市发展协调机制,实施“城市群”战略也是势在必然。

从政府对于“城市群”战略规划的角度来说,中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”,在“十一五”规划中,中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态”。而在“十二五”规划中,中央继续强调“城市群”的概念,提出要“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展。”

目前,大城市面临着日益沉重的人口压力和资源的压力,而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立,未来可以带动这些地区的产业和经济,有助于缩短地区差距,平衡地区间的发展,进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

因此,在新型城镇化市场背景下,“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展,基础设施建设日趋完善,同城效应将日益凸显。

比如,随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车,使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间缩短,泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成,这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施,也为当地房地产市场发展注入了新的活力。

从房地产市场的角度来讲,近年来,长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势,如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。随着上海自贸区的正式设?,长三角区域在享受政策红利的基础上,房地产市场或将产生更大的关联效应。

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绿城的“养老”试验 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6362.html Tue, 03 Jun 2014 09:00:02 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6362 作者:顾慧妍   来源:投资有道14年1月刊

目前,养老产业在中国来说更多只是停留在概念上,虽然也有些企业触及到养老产业,但行业内的整个局面还处在初始阶段,绿城中国的“学院式养老”模式则为中国的养老产业开了个好头。

最近热播的电视剧《老有所依》将中国人现在所面临的养老问题用戏剧化的方式沉重地展现出来。到底怎样养老,如何养老,成为社会焦点问题。房产开发商们在通过对国内、外养老项目的调研之后,提出各种养老模式,如“居家养老”、“社区养老”、“以房养老”等概念,而首次将概念落地实践的,是绿城中国。

绿城的“养老”试验

  绿城乌镇雅园,被绿城集团董事长宋卫平定义为绿城养老地产的“实验版本”,他正在将“学院式养老”的概念模式付诸于实践。

学院式养老的实践

乌镇国际健康生态产业园位于浙江桐乡,定位为休闲健康养生养老为主题的园区,占地面积约1500亩,总投资约85亿元,将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区,绿城乌镇雅园是其中一部分,规划650亩。

浙江雅达置业有限公司执行总经理朱浩义告诉记者,学院式养老简单来说,就是在提供基础的日常生活与医疗服务之外,在园区中以学校为组织形态,开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式,实现老年人物质与精神的“双盈晚年”,从而推动家庭、社会的和谐发展。

“人一旦超过了65岁,反应能力就会下降,但是老年人拥有丰富的经验与阅历,如果这部分的优势发挥好了,还能够继续实现自己的价值,这也是我们提出‘老有所为’的原因。而传统的护理院、养老院仅仅满足了老年人最底层的生存需求,对于精神层面的需求基本忽视。学院式养老重视的就是老年人的精神生活,这也是我们同其他养老地产模式的不同之处。”朱浩义说。

因此,在乌镇雅园项目中,颐乐学院是核心,住宅变成颐乐学院的配套。1500亩的园区,其中1000亩是配套,而仅颐乐学院总投资就达3亿元。

记者在乌镇雅园所设的展示区中看到一部分老年人配套设施。朱浩义透露,园区内设立的“健康促进馆”,拥有一套完整的关于老年人身体健康的管理设备以及相关的检测、康复系统,其中系统由杭师大主导开发,而设备则部分从国外引进。可以说,这是一个现有资源的有机整合。

实际上,绿城在养老地产方面的相关探索早在2007年就开始了。探索的源头是绿城所做的园区服务体系。“在这个整体的服务体系中,包括文化教育、医疗健康、生活服务,随后这个体系发展成为一个‘标配’,每个绿城的社区中,都会有颐乐学院。我们更关注生活在本体系中的人情况。蓝庭项目是我们学院式养老最初步的探索,规模比较小,但这里面医疗和基本生活服务我们都有了。”朱浩义告诉记者。

之后,绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓,同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套,以满足老年人的需求。

颐养公寓共计十层,一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心,三四层为护理院,共计三四十个房源,可容纳60名老人入住,目前已入住的老人共计四五十人。五层以上则是老年公寓。

朱浩义介绍,在蓝庭项目里面,开办了一所社区老年大学,但课程不是很系统。所以绿城从去年开始就组建了绿城颐乐教育投资有限公司,专门办老年大学,研究老年人的系统课程。目前绿城已在全国开办了20所颐乐学院,共有2000多名老年学员。

朱浩义
朱浩义

  如何盈利?

“落地”还意味着要解决现实的资金与盈利难题。相关行业人士表示,其实养老地产比商业地产更难做,要求沉淀的资金量更大,因为养老地产需要更多配套服务的建设,这些都不可以变现,只能要求开发商一直长期地持有运营,这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。

另有人士指出,对于绝大部分开发商而言,不能滚动开发的项目就不是好项目。几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品,而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。

朱浩义表示,乌镇雅园的住宅主要以出售为主,也是以回笼资金为目的,后期会考虑部分出租,但尚未确定最终比例。除此之外,集团还在考虑与保险公司合作,将部分房源整体形成相关金融产品,但方向依旧在探讨过程中,这或许是这个商业模式未来的一个发展方向。

而目前,整个乌镇项目拥有以下几个盈利点:首先,颐乐学院,通过向学员出售学员卡,基本费用在每年3000~5000元;其次,医疗护理,针对行动不便老人,项目拥有护理院与半护理院,在此过程中收取一定的护理费用;再者就是物管费。

尽管如此,在庞大的项目规划中,想要短期内获得收支平衡,仍旧是一个很大的挑战。

值得注意的是,乌镇国际健康生态产业园的东家实际上是绿城和雅达国际,两者所投资的比例为5:5,这在众多联合投资的项目中比较少见。而雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司,背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。全国社保基金也首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。

与雅达的合作能够带给绿城更多的资源与便利,也为项目的发展提供了坚实的后盾。“朱浩义说。

呼吁政策支持

除此之外,在养老项目方面,政府支持与否也对项目的发展至关重要。

“就乌镇雅园项目而言,桐乡市政府比较支持,500亩住宅的部分是按照常规的地产项目在操作,而在医院、学校方面前期的规费、税收上有所支持,但在政策层面目前还没有一个系统的针对养老产业的支持,这是比较欠缺的。”朱浩义说。

例如在床位建设方面,政府所给出的补贴与床位建设投资的金额相比,简直就是杯水车薪。据悉,每个床位建设投资好一点的需要四、五十万,最差的也要二十万。按此推算,养老地产利润也许只有普通住宅地产的30%~50%,并且需要长期投入并持续跟进。在这个过程中,相关的利益损耗也是无法预估的。

对此,朱浩义建议政府能够在土地、政策、税收等方面给予养老地产开发企业更为有效的支持。“我个人希望,政府在土地方面,是否能够推出专属的养老用地,另外在规费与税收方面,是否能够不按照纯房产项目来做相关的规定;另外在行政审批方面,以乌镇雅园项目为例,如果按照纯房产项目,项目中涵盖的‘风雨连廊’是要计入容积率的,但这个完全是为了老年人服务的,诸如此类的问题如果全都以普通住宅来套,势必是有一定的问题。”

尽管挑战重重,但绿城在养老地产的拓展并未停止。据透露,绿城将在长三角、环渤海湾区域、珠三角区域继续开拓项目。目前,安吉、德清、青岛等都成为绿城学院式养老的试验点。

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房企出海:墙外更比墙内香 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6259.html Tue, 03 Jun 2014 08:18:29 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6259 作者:顾慧妍  来源:投资有道13年12月刊

龙头房企在国内的“圈地运动”似乎已经过了高潮,纷纷把触角伸到了海外。但是面对陌生的环境和政策,中国房企的海外淘金计划会一帆风顺吗?

进入第四季度,除冲击销量、增加土地储备外,很多房企在融资方面使出浑身解数,为来年的资金储备做准备。

中国海外发展有限公司近日成功发行美元计价债券,总额15亿美元,这是内地房企在美元债市场上金额最高的发债个案。另有不少房企纷纷“出海”发债,海外融资再掀热潮。

房企出海:墙外更比墙内香

  事实上,能够频频发债是由于近年来多家中国房企频频投资海外的动作给了海外投资者诸多信心。有数据显示,自2008年以来已有17家中国房企在海外投资,总投资额约为300亿美元。而在这17家企业中,70%均在境外融资。

对此,有业内人士称,国内房企在欧美房地产市场开始逐步复苏之际借机布局国际房地产市场,纷纷建立境外业务、发展海外融资平台,亦不失为发展自身的良策。

而如今国内房企海外谋发展的“野心”正在进一步膨胀,再加之对国内房地产发展前景的担忧,促使众多中国大型房企纷纷选择在海外攻城略地,寻找新的掘金机会。

纷纷“攻城略地”

今年2月,“老大”万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目。除此之外,万科还投资新加坡等地的项目;6月,以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权,此外前不久张欣还曾挥金2600万美元买下了位于曼哈顿东74街的一座建于19世纪的住宅楼;8月,万达宣布在伦敦建造酒店的计划;10月初,上海绿地集团以超过50亿美元持有美国森林城公司70%股权,双方共同开发位于布鲁克林大西洋广场的地产项目,这个价格也创造了中国房企海外投资的最高数额;几天后,复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼;10月11日,泽信控股则以15亿美元收购了美国奥克兰65英亩的土地。

另有来自中国海外投资联合会的一项数据显示,2012年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模达数百亿美元。

兰德机构总裁宋延庆称,这一轮中国房企海外投资潮虽然只是尝试性投资,但也说明国内资本力量的崛起已不可小觑,已成为国际资本投资的新势力。

此外,也有分析人士称,随着地价的上涨,国内房地产投资的成本逐渐增加以及融资闸门的关闭,而海外投资成本相对较低,这也成为房企选择出海的重要原因。机构统计数据显示,今年上半年65家上市房企合计净利润率为12.1%,同比下降1.1%。自2009年后房企净利润率持续回落。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看,虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险,但目前有拓展计划的都是国内龙头房企,规模并不大,更多的只是测试市场反应,且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式,风险并不是太高。但是,如果要进行规模化扩张,势必会遇到种种问题。

庞大需求:海外项目进入收获期

实际上,正是国内不断增加的海外投资需求以及海外房地产市场的不断回暖,驱使着国内房企纷纷出海。有数据显示,今年英国房地产价格已经较去年上涨了9.7%,且没有下滑迹象。截至7月,美国房价已连续18个月上涨,同比涨幅为8.8%,这无疑给了中国房企一颗“定心丸”。

“美国经济正在复苏,为市场带来了充足的流动性,也带来了稳定回报,房地产开发前景十分乐观。”绿地集团董事长张玉良表示。

让开发商欣喜的是,越来越多的中国人选择在海外投资房产。换言之,中国房企在海外开发的项目,未来还会卖给熟悉的中国面孔。此前,众多早期布局的海外项目尝到了甜头,已经进入了收获期。

今年8月,碧桂园马来西亚项目金海湾,开盘一个月销售便超过6000套,销售额达91亿元,超过了新山全市一年的销售额。此外,以绿地在韩国济州岛的项目为例,其大部分卖给了中国人,该项目的核心优势是买了该房产可以获得韩国政府附送的永久居留权,故而本年内销售额有望超过15亿元。

世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告显示,按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场,约占个人投资者人群可投资资产的5%。

另据《?国私人财富管理白皮书》报道:在中国高净值人群(可投资资产在1000万元以上的人口)中,60%的富人已经移民或者正在办理移民。于是,“移民+房产”的投资置业方式成为新宠。

全美地产经纪商协会的报告也印证了这一趋势。该报告称,截至今年3月的过去一年中,国际买家在美买房规模达到682亿美元,其中“中国面孔”贡献了82亿美元,成为美国房地产第二大买家。

开发商们希望满足海外中国买家的庞大需求,为规避风险,锁定的区域通常是中国移民海外投资置业的热门城市的核心地带。

尽管美国、欧洲、澳大利亚等国家,都是热门的中国人投资移民国家,但是普遍比较高的投资和移民门槛令人望而却步。近些年来,作为近邻的韩国济州岛、马来西亚及其他东盟区域成为中国人投资、移民的新热点。“只要在济州岛投资50万美元以上政府指定房产的外国人,在岛上停留5年以上,就可以得到韩国的永久居住权。”某海外置业中介向记者表示。

但值得注意的是,以上都为住宅或旅游地产项目,一些商业项目就需要房企长时间的深耕,这就不得不面对一些潜在的风险。以绿地布鲁克林大西洋广场地产项目为例,开发时间或达4至5年,而泽信控股在奥克兰的项目则需要8年,这对于中国房企来说,如此长周期的开发过程中会面临房产市场的不确定性、文化差异等方面的诸多挑战。

仍需把控风险

出海房企风格各有差异,其中绿地偏向于独立开发,而万科选择与当地企业合作,在投资领域上,万科偏重住宅开发,绿地在住宅、酒店等领域都有斩获,而万达出海的战略聚焦在高端酒店市场,相比绿地、万达在海外直接投资房地产开发,复星、SOHO中国等房企更偏向收购成熟物业。

尽管开发模式各有千秋或尽量发挥房企的自身优势,但由于环境背景不同于经济形势的难以预判,国内房企在国外想要踏上规模化扩张之路仍需谨慎思考。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,首先,海外的开发模式和中国不同,国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式,各个环节只靠自己;而国(境)外大量利用金融机构,分几个层面来融资,中国开发商可能不适应。包括销售流程和对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企,而大公司模式已经固化,很难再有突破,在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

其次,布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑,否则,难以抗拒国际市场风险。如去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议,万达的此次并购总交易金额26亿美元,包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行的支持,万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

第三,政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。

第四,当地房地产市场购买力有限,不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险,投资客投资海外不一定就非常可靠。

如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产,一旦被查出在海外藏有资产,户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大,部分华人为“保财”弃绿卡。由此可见,海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径,投资客应综合考虑各种因素再做决定。

第五,国外以购房进行居住的习惯不如中国,在销售环节上国外房地产市场复杂的多,如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性,这或许也是各大出海的房企必须要考虑的问题。

可见,进军海外市场并不简单,若没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海,但并不一定会有好的收益。

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上海自贸区房价迷局 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6182.html Thu, 29 May 2014 09:46:56 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6182 作者:顾慧妍  来源:投资有道13年11月刊

上海自贸区政策落地,关联区域房价飞升。上海如一辆奔驰的豪车,注入了新的动力。但是政策红利是有限的,前路崎岖,这辆豪车究竟能跑多快,房价会涨多高,还未可知。

中国人对政策的反应往往敏锐而迅速,2013年9月末,讨论了数年的上海自贸区政策刚刚尘埃落定,在随后的“十一”假日楼市上,上海部分楼盘已经开始以自贸区为“噱头”进行宣传。

上海自贸区房价迷局

  根据中国国务院公布的《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》(以下简称《方案》),自贸区将加快政府职能转变、扩大投资领域的开放、推进贸易发展方式转变、深化金融领域的开放创新、完善法制领域的制度保障。与此同时,上海自贸区放开服务业的六个领域,分别为金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务以及社会服务,涉及18项行业开放。

此前,新华社报道,自9月以来,上海浦东森兰、外高桥等区域一二手房价均出现大幅上涨,有的涨幅甚至高达20%。

看来,“自贸区”概念已然被运用的淋漓尽致。有分析师称,自贸区房价的上涨是买卖双方的上涨预期所致,就目前供需情况而言,涨速过快。克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示,上海自贸区的挂牌对上海房地产的开发无疑是有利的,而对于自贸区所在区域,房价近来的上涨过于迅猛,明年或出现反跌。

更有专家称,应警惕自贸区带来的升值空间被提前透支,并防止形成新的囤地潮和房价泡沫。

但对于房企和普通购房者,自贸区这滩水,到底是涉还是不涉?

  房价一路飙升

自贸区政策落地后,在森兰外高桥区域,房主大幅跳价现象接连出现。有中介向记者表示,房主大幅跳价,买家却对这样的预期难以接受,尽管自贸区的未来前景无限,但具体发展脉络尚不清晰,影响力也有待观望,所以惜售和涨价行为比较盲目。

有数据表明,森兰雅苑回笼资金近14亿,其中住宅均价近40000元每平方米,别墅均价近50000元每平方米。2008至2009年,仁恒分批拿下森兰板块地块后,平均土地成本为11000元每平米。随着自由贸易区核心区域确定在外高桥,作为该板块实力高端楼盘的森兰雅苑将迎来更大收获期。在9月启动销售的森兰雅苑二期,住宅起价43000元每平方米,别墅起价65000元每平方米。即便扣除超过10%的开盘折扣,真实成交价格也可能较此前上涨近15%。

另一个价格已经呈现明显上升的楼盘是江苏新城旗下新城碧翠。与森兰雅苑同在外高桥板块的新城碧翠,在2012年时房价多数在27000元至29000元每平方米间徘徊。从今年3月开始,新城碧翠普通住宅单价涨至33000元每平方米左右。到8月,统计机构给出的最新月度均价为35250元每平方米,较去年同期涨幅超过20%。

薛建雄称,自贸区政策的落地,将对沪楼市产生明显影响,不过这一影响的显现需要经过一段时间的酝酿。从经济形势的全局来看,自贸区对区域经济的影响总体是向好的。

“这就和当年开发陆家嘴一样,对区域楼市的影响十分明显,但效果显现的时间周期却很长。”薛建雄指出,自贸区政策落地,或能促使上海浦东海岸线的全面繁荣,不过这可能需要经历十年到二十年的不断发展,对楼市的影响也是如此。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,上海自贸区是未来上海经济长期增长的发动机,将推动上海经济的稳定快速增长,可以预见未来上海的房地产市场将保持旺盛的消费势头,呈现供需两旺的趋势。

按此逻辑,自贸区的土地市场或将迎来一波新增长。从长期来看,自贸区效应加剧了上海土地市场长期处于供不应求的状态,上海土地市场将出现地荒,地荒将助推地王的出现以及楼市阶段性爆发。

上海自贸区房价迷局

  自贸区的“福利”

  自贸区的成立能影响哪些地产类型?

“自由贸易区方案获批首先利好的是外高桥保税区、浦东机场保税区和洋山港临港新城这三大板块内的相关产业,有利于吸引高端制造业,更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业将聚集到此,对于该区域内产业地产的发展具有很强的推动作用。由于自贸区政策的利好因素驱动,物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断受益,工业用地由此而成为香饽饽,价格上涨似乎也是自然而然的事情。

于是,部分实力比较强的实体企业为了解决自身?源整合或行业资源平台,开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建,开发产业综合体项目,顺便进入?房地产开发领域。这些企业以这个产业综合体项目为核心整合其公司内部或行业涉及的产业链资源,谋求在行业内跨越式发展的先机。

除此之外,一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会,会瞄准一些行业,趁机在这个区域内进行产业地产的开发。

比如在浦东机场保税区,伴随着“低空开放”政策的利好,国家战略性新兴产业发展规划的导向,企业转型的选择,临空经济的未来发展景象不言自明。开发商尤其是具有产业地产开发、运营经验的开发企业应该会看好自贸区政策“低空开放”之后临空产业的发展机会,未来浦东“临空经济区”将在产业龙头企业或产业地产开发商主导形式下逐渐形成包括高科技产业群、现代制造业产业群、饮料产业群、现代服务业产业群和现代农业产业群等临空产业群系。

“自贸区成立之后,会有更多之前被高税率限制的产品加大到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高,他们对厂房、仓储和物流硬件的要求也相应比较高,也能承担更高的租金。因此,现有的优质厂房、仓库租金会上涨,中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。”薛建雄说。

此外,传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作,导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面,受到自贸区产业集聚与新需求不断导入的影响,都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求,也利于当前在售的住宅、商办项目。

对于住宅地产,直接受影响的板块便是自贸区周边的板块,如浦东川沙、外高桥以及南汇祝桥、临港新城等区域,据机构检测数据显示,9月上半月,这些板块内新房住宅成交量同比增幅达到近3倍,外高桥板块更是猛增4倍多,远超全市同期数据。

而也有专家认为,受影响的板块或扩散的更远。上海自贸区将在未来利好世博、前滩地块,而不仅仅是上海自贸区内的外高桥和临港新城。

薛建雄表示,上海自贸区建成后,人民币自由兑换,利好金融机构,各类代理商(渠道商)会进驻上海,会计师、律师的需求量会大幅增加,上海服务业面临跃升。其中每年经渠道商转口的贸易量近两、三千亿美元。由于距离市中心过远,他们只会把外高桥、临港新城(近洋山深水港)作为仓库,不会把办公楼建在这里。浦东的世博地块、前滩中心最有可能成为未来的商务中心。

从世博园区后续开发公布的规划来看,其开发利用的第一个区域B片区将建设成为央企总部集聚区,规划用地面积18.72公顷,地上总建筑面积60万平方米。2011年10月26日,中国华能集团公司、中外运上海(集团)有限公司、中国建材集团上海管理有限公司等9家企业以总共75.79亿元已取得其中9块地。

故而,就目前的具体规划来看,这部分地区会率先受自贸区概念的影响而带动相关产业发展。

莫被自贸区利好迷了眼

值得注意的是,尽管自贸区给房地产带来的利好不断,但随后发布的上海自由贸易区“负面清单”明确规定,在房地产领域,外资企业将限制投资土地成片开发、限制投资高档宾馆和高档写字楼、禁止投资别墅的建设经营。这项规定就将部分房企拦在门槛之外。

因此,在火热的自贸区概念下,作为房企与投资人,不要给自贸区利好迷了眼。

中国著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“虽然上海自贸区意义非凡,从近期土地市场来看,自贸区概念还尚未体现出来。这一方面是上海外高桥等板块土地资源珍贵,政府部门推地谨慎,出让量较小。另一方面,自贸区不同板块之间,投资价值也有必要具体分析。”

此外,尽管目前上海自贸区效应热潮不断,房企正在研究自贸区对楼市的作用,并且酝酿房价跳价的现象初步显现,但是否能够带来新一轮楼市发展黄金期,关键还要看自贸区的具体规划与政策及释放出的住房需求。

有业内人士表示,一旦自贸区正式启动,当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会,上海的房地产尤其是豪宅市场势必受到冲击。

但薛建雄认为,未来会有一部分投资性需求借势自贸区流向国外,但初期这个比重不会很大,对房地产市场的整体冲击很小。

此外,上海中心商圈零售商用物业或受到冲击。一旦自贸区内实行购物免税政策,无疑将极大冲击中心商圈零售商铺,使这些商铺租金出现下滑。免税商店的商品将以国际奢侈品为主,而奢侈品消费目前正是上海核心商业圈底商租金的主要支撑。

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万通地产:美国模式,中国实践 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6179.html Thu, 29 May 2014 09:45:41 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6179 作者:顾慧妍  来源:投资有道13年11月刊

万通地产以“万通中心”为核心品牌与旗舰产品,采用轻资产运营为特点的“美国模式”,融资多元化,减少自有资金占用,明确提出建立以资产运营管理能力为核心的能力导向。

当上海自贸区仅有雏形之时,上海虹桥商务区已然发挥了巨大的魅力,吸引了众多企业的进驻。宣布住商并举的万通地产选择在这里打造的地标性建筑——上海虹桥万通中心正处于建设阶段,预计将于明年二季度开始进行租赁洽谈事宜。

万通地产:美国模式,中国实践

  同样位于华东区域的杭州万通中心,自开盘以来,销售成绩斐然,更在近期加推精装修酒店式公寓,预计明年年底交付。

加上已在北京CBD地区满租运营的北京万通中心,同步建设中的天津万通中心,万通地产的商用物业城市版图已遍布京津沪杭,发展渐趋明朗。

“美国模式”的中国实践

近几年,万通地产在商用物业领域的“美国模式”正逐步获得市场的认可。他们提出“低风险,中速度,高回报”的发展策略,发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系,成为开发与运营并重的地产公司。具体到商用物业领域,万通地产以“万通中心”为核心品牌与旗舰产品,采用轻资产运营为特点的“美国模式”,融资多元化,减少自有资金占用,明确提出建立以资产运营管理能力为核心的能力导向。

自2010年以来,万通地产先后成立四只基金,依托基金平台管理的资产规模已经超过25亿元,据悉,基金管理规模还将在近期成倍增长。在董事长许立看来,“美国模式”的落地,将使企业的商用物业在2015~2016年迎来爆发式增长。

而在住宅业务上,经过跟踪比对多家标杆企业,许立认为销售额达到净资产的2~3倍是一种稳健的发展模式,目前阶段的万通地产就保持着这种理性的规模取向。因此,在完成六大商用物业布局之后,万通地产在近期土地市场接连获取北京、天津、杭州三幅住宅用地,为住宅补仓。整体来看,公司已然在坚定执行“商住并举”的发展战略。

上海虹桥万通中心:城西新地标

在万通商用地产的城市版图中,上海与杭州的“万通中心”为其长三角区域代表产品。

在万通地产华东公司,记者了解到,虹桥万通中心占地12194平米,是集超甲级办公、品位生活体验、商业商务功能于一体的综合性建筑,东邻虹桥综合交通枢纽,西连中国博览会会展综合体,地理位置优越。

万通地产华东区域公司副总经理邓珏介绍,由于项目所在的虹桥商务区拥有地域与交通的独特优势,极大地方便了企业获取信息、调配资源、开拓市场,尤其对于企业总部,可以大幅度节省运营成本。因此,虹桥万通中心商务办公定位为高端客户和中外知名企业总部。

为满足企业总部对顶级办公环境的需求,虹桥万通中心在产品塑造过程中着重“以人为本”,为国内首个通过LEED金级与国家绿色二星建筑双重认证的甲级写字楼,突出产品功能、绿色低碳和美学体验,着力营造充满正能量的“树梢上的绿色商务体验”。

今年一季度,万通地产更将华东区域公司的管理平台设在上海,任命项目管理经验丰富的杨泉先生担任总经理,以沪杭为支点,在长三角进行深度布局。

杭州万通中心:运河CBD开局者

作为万通布局华东的第二大阵营,杭州万通中心志在树立杭州运河CBD核心区的城市地标商务综合体。项目规划有LEED金国际甲级写字楼、企业总部大厦、逸舍服务式公寓、自持顶级酒店和高端商务型商业。

作为股东,业界知名的冯仑在参与浙商互动交流时表示,之所以选择自持顶级酒店,是对杭州万通中心所在区域的未来潜力充满信心。副总经理赵俊先生介绍,这个精装服务式公寓目前也是杭州最高端的商业产品之一,集结了日本久米、香港思联等五大国际顶尖机构联手打造,由香港林伟而大师亲自操刀设计;这个类型的超高端商用物业在未来的升值空间,值得期待。

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DIY!房地产基金募资另辟蹊径 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/6086.html Wed, 28 May 2014 08:47:12 +0000 http://www.moneydao.net/?p=6086 目前金融行业还是渠道为王,能迅速募集到低成本的资金是基金管理人的核心竞争力之一。因此,自建募集团队进行多元化募资显得很有必要。

DIY!房地产基金募资另辟蹊径

  就在本文落笔时,因重大事项停牌一周的中弘股份发布公告称,拟以3.95元/股的价格向数名特定对象非公开发行不超7.59亿股股票,募集资金约30亿元,计划全部投入海南如意岛旅游度假开发项目。这也是近2个月以来,第30家抛出再融资方案的A股上市公司,计划融资总额已超过了660亿元。随着上市房企再融资的进一步发展,刚在房地产金融的版图上拥有一席之地,也曾是“大金主”的房地产基金似乎遇到了强烈的挑战,而“另辟蹊径”也变成了近期房地产基金“大佬”见面时的第一句“寒暄”之语。

传统渠道挑战重重

目前,房地产基金行业内主要的募集渠道有两条。第一条是通过银行和券商等金融机构,这也是最理想的募集渠道,毕竟银行和券商直接面向终端客户且掌握大量的客户资源,但受制于金融机构的风控问题,非牌照类特别是民营的金融机构很难实现金融机构的渠道准入。于是,大部分房地产基金管理人通过“曲线模式”,如依靠个人关系和某些金融机构达成合作,但自某银行理财经理私自给客户推荐金融产品并导致部分金融产品无法到期兑付引来投资者上诉后,银行和券商纷纷收紧了审批门槛,同时也三令五申从业人员不得私自代销有限合伙类的金融产品,这从客观上加剧了募资难的问题。

另一条则是通过市场上的第三方财富管理公司及外部财富管理团队募集资金,该模式目前已逐渐成为主流,毕竟房地产基金面向的客户和信托等其他金融理财产品的客户具有很高的重合度,于是第三方财富管理公司及一些资源丰富的外部团队顺理成章的成为了基金管理人的首选。

不过,在深圳德信财富执行总裁吴旭华看来,房地产基金的募资正遭到各方面的挑战,除去上市房企再融资之外,不成熟的投资者一味追求高回报而忽略风险,使得客观、理性选择投资产品和渠道成为一纸空文。吴旭华介绍:“部分抱着短期投机心态的机构在市场上发行有瑕疵的产品,对行业造成了较大的冲击,也让投资者’一年被蛇咬,十年怕井绳’。”

多元化渐浮水面

在近期举办的“新沃新财经论坛2013·上海”论坛上,新沃资本董事长朱灿认为,房地产基金要对资金市场和渠道有深刻的了解,着力去打造多元化的融资渠道,从而有效分散募集风险并实现选择和优化的空间。“了解市场才能定出合理的资金成本。如果不了解市场,定价过高会影响盈利,定价过低会导致募集期拉长甚至募集失败。”

“房地产行业泡沫和金融市场有很大关系,但目前中国金融市场不是证券化程度过高,恰恰是证券化程度不够,因此多元化的融资渠道能降低融资成本,增加房地产供应,促进市场平稳健康发展。”在德信资本董事长兼总经理陈义枫看来,房地产企业特别是中小房地产企业,更难从金融机构获得资金,那么就需要借助更多样化的手段和工具进行融资,故而以房地产基金为代表的直接融资方式仍然是主流渠道之一。

“通过公司股东和发行团队所积累的自有客户资源,也就是一般意义上说的’直销’,向特定的机构和个人募集资金成为了房地产基金募资的新渠道。”吴旭华表示,“德信财富2009年由PE业务向房地产基金业务转型,刚开始也像做PE一样找销售渠道,通过找熟悉的投资者募集,但慢慢发现募集越发成为了瓶颈。房地产行业和PE行业不一样,PE行业需要的资金量虽然也大,但毕竟优质项目有限,单个项目的投资额也有限,一般几笔单一资金往往就可以覆盖,但房地产行业是典型的资金密集型行业,通常单一项目都在三亿乃至十亿元以上,且有较为成熟的项目运作和资本运作模式,新兴的融资模式市场接受度不高,募资难逐步成为发展面临的最大挑战。”

在吴旭华看来,自建募集团队有价值,首先不受制于人并掌握了主动权。“目前金融行业还是渠道为王,能迅速募集到低成本的资金是基金管理人的核心竞争力之一。”吴旭华表示。其次,自建直销团队是募资的一种重要补充,有助于掌握主动权,加强博弈筹码和提升话语权,且随着客户资源的积累,自有团队也会成为未来房地产金融综合运营商的核心竞争力。

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“不务正业”的开发商:烧钱玩足球 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/5970.html Tue, 27 May 2014 09:22:45 +0000 http://www.moneydao.net/?p=5970 作者:顾慧妍   来源:投资有道13年9月刊

传切,进攻,射门,球进啦!!!地产开发商们终于看着球员把裹着钞票的足球踢进了大门!哦,等等,貌似哪里不对,天哪,原来球不是被踢进球门,而是被踢进了房产商金库的大门……

在被泰国队狂灌5球之后,却又在东亚杯获得亚军的国足,再次把所有人的目光聚焦到中国足球上来。尽管多年以来,国足各种屡战屡败,但并不妨碍地产商们往足球里砸钱的热情。

“不务正业”的开发商:烧钱玩足球

  今年中超联赛的16支球队,12支有上市公司背景,有14支球队背后都站着“地产老板”。恒大、万达、绿城、富力……都在当下的中超赛场上占有一席之地。

地产商搞足球显然不是仅凭一腔热血,也不可能是赔本赚吆喝,这些“不务正业”的地产大佬为何爱上了足球?当资本遭遇足球,又会给彼此带来什么?

足球背后的地产商们

去年以来,虽然股市不景气,众多的地产上市公司投资足球的意愿却非常强烈,且出手越来越阔绰。

有统计发现,在全部16支中超球队中,目前由上市公司或公司控股股东投资、冠名的有12支,这些企业分别是港股的恒大地产、绿城中国、富力地产、卓尔发展,A股的江苏舜天、中信国安、泰达股份、亚泰集团、上港集团、贵州茅台、广宇发展、ST金马和新能泰山(后三家均与山东鲁能足球队有关联),以及在美国纳斯达克上市的网络游戏股第九城市。

回顾1998年至2001年的中国足球联赛,真可谓是“烟酒足球”。云南红塔、成都五牛、武汉红金龙、四川全兴、青岛啤酒、绵阳丰谷、厦门蓝狮……烟酒企业几乎包办了赞助。

但在今年的中超,成了十足的“地产商联赛”。16支足球队有14支背靠房地产企业。广州恒大、杭州绿城、广州富力、青岛中能、天津泰达等5家俱乐部身后的老板,皆为纯正的房地产开发商。山东鲁能、北京国安、辽宁宏运、长春亚泰、江苏舜天、大连阿尔滨、上海上港、上海申鑫、武汉卓尔9支球队的老板,投资范围也包括房地产开发。另外于2011年回归足坛的商业地产巨头大连万达在球队上也有不小的投入。

实际上,从欧洲职业足球联赛的成功来看,足球是件非常砸钱的项目。不光是要砸钱给球员,硬件设施、青少年培养都需要大笔资金投入。

对于这样的现状,财经评论人士皮海洲认为:“企业上市后,可以很快圈来大笔资金,然后才有实力投资足球。比如恒大地产,2009年11月在香港上市,发行价每股3.5港元,公开发售16.1亿股,融资额近60亿港元。上市四个月后,恒大地产以近1亿元人民币买断广州俱乐部全部股权。”

“另外还说明目前地产行业的利润远远超过了其他产业。”还有知名地产评论人士认为,在房地产企业拥有很强的经济实力的状况下,通过中超这样的中国顶级联赛来进行品牌营销,从而达到自身品牌价值的全面渗透,包括恒大、富力、绿城等地产公司,都在全国进行布局,这样自然会促进其在全国各个地方项目的销售。

 地产商的各路足球模式

对于足球,各个地产商也有自己的一套做法。

北有万达,南有恒大,这是目前中国足球牵手商业的两大主角。曾经的中国男足主帅、西班牙人卡马乔的上任是大连万达牵手中国足协的产物;近两三年擎起为国争光大旗的则是玩转中国俱乐部的广州恒大,外界也自然将球队主教练里皮(意大利2006年世界杯冠军教头)视为接任国足的热门候选。

所谓的恒大足球模式可以这样形容,即“破纪录的投入、破纪录的成功速度、破纪录的高调姿态。”从每场数百万元的赢球奖金,到外援令人咋舌的高价年薪,据不完全统计,恒大在足球方面的多年投入超过20亿元。

恒大集团董事局主席许家印曾有过这样的表述:“在中央电视台打广告的话,1秒钟大概15万元。我们一场球下来,比如说4月2日中超开幕式在广州举行,有25家电视台现场直播,有300多家媒体报道,11个运动员穿着印上了‘恒大’两个字的背心,你说是不是很值钱?一个半小时的直播时间,如果做广告要多少钱?”

在这里,不仅仅是恒大的品牌得到了宣传,也搅动了中超的一潭死水。

恒大模式首先带来的就是联赛激烈程度的增加,在恒大烧钱效应的带动下,各支球队间掀起了军备竞赛,中超俱乐部舍不得花钱的时代过去了。据粗略统计,2012赛季16家中超俱乐部总投入达30亿元人民币,平均下来每家俱乐部球队的投入接近2亿元,接近于日本J联赛,而几近于韩国K联赛的两倍。国际足联的数据显示,中超在全球转会市场上的购买力排名第15位,亚洲第一。而韩国K联赛仅列亚洲第四,全球39位。

在恒大的搅动之下,过去那种小富即安的生存法则已经不适应当下的足坛现状,用“逆水行舟,不进则退”来形容现在的中超联赛毫不为过。不加大投入,不提高引援质量,剩下的就只有掉队的份。

看到恒大引进大牌外援立竿见影的效果,各家俱乐部也不甘落后,掀起了大牌外援争相来华的潮流。德罗巴,阿内尔卡来了,2008至2009赛季德甲助攻王米西莫维奇,前巴萨球员凯塔也来了,中超不再是埃尔顿之类过气球员的淘金地。争相引援带来的结果是中超的名气得到了极大的提升,甚至欧洲媒体都开始频频向中超推荐起球员来。

尤为难得的是,广州恒大并不单纯只看重外援对于球队成绩的提高,他们更希望俱乐部能学习到欧洲足坛高水平的营销和职业化的管理,将欧洲足球的先进理念灌输给中国足球人。因此,他们不仅仅满足于大牌外援,以超千万年薪引进冠军教头里皮的教练团队,就是希望里皮能够给俱乐部带来质的飞跃。事实也证明,在里皮的带领下,这只恒大队的技战术素养,尤其是几个国内球员的团队配合意识都进步明显。

而另一个开发商代表万达,走的却是一条“全面赞助中国足球”的路线。

1994年,中国开启职业足球联赛之初,热爱足球的万达董事长王健林就入主了当时的职业联赛王者大连万达。无论是联赛三连冠,还是55场联赛不败,动辄半数以上主力队员入选国家队,让万达迅速成为大连乃至全国的明星企业。虽然因为种种原因导致万达最终退出中国足球圈,但彼时的王健林和他的万达集团已经积累了足够的人脉和资本。

如今万达在商业地产领域风生水起,并于2011年回归中国足坛,一口气5亿元人民币砸向足球场,全面支持中国足球振兴,不仅为中国队请来了西班牙名帅卡马乔,而且让中超联赛的全称变成“大连万达广场中超联赛”。在2012年所有场次的中超比赛中,现场的广告栏都在滚动万达广场的广告,电视转播也大都在周末的黄金档,万达这笔赞助费花费还是非常值得的,随后,万达又在北京成立了自己的足球俱乐部。

不过值得玩味的是,此后,万达只是组织了几十名足球少年留洋,却同时表态暂不进军职业足球。这其中或许有两层含义,一是万达对中国足球还有想法,或是因为兴趣,或是因为远景;二是万达认为中国足球的环境暂时还不适合直接投资,保持观望是最理智的选择。

“不务正业”的开发商:烧钱玩足球

  没有利益谁愿意烧钱?

知名足球分析人士金山淞认为:“上市公司的投资一般来说不会过于盲目,愿意砸钱投入足球俱乐部,也是这两年才起来的。尤其是恒大这样的地产巨头介入。”

实际上,恒大的大手笔的投入带来了丰厚的收益。恒大2012年度业绩报告显示,2012年恒大地产六项业绩全国第一,总资产大增33.5%至2389.9亿元。全年实现合约销售额923.2亿元,合约销售面积1548.5万平方米,同比增长26.9%,销售面积全国第一。再看看富力地产,2012年营业额同比增长11%;净利润同比增长17%。富力、绿城、泰达等在足球方面的投资也在亿元左右。

这样的业绩,与这些大鳄们投入足球的钱相比,显然还是占了便宜。西安交大教授郝渊晓认为,上市公司给中超俱乐部砸钱的目的,远远不止老板喜欢足球这一点。毕竟做到这么大规模的,都很懂生意经。虽然目前不会带来明显的盈利,但不可估量的广告效应和无形资产的升值,才是他们愿意烧钱的最重要因素。

而有专家认为,五年之后再看中超,肯定没有这么多地产商。

“从今年中超联赛的总投入来看,在30亿元左右,平均各俱乐部在2亿左右。这与中国的经济形势密切相关。在当下的中国,最挣钱的行业当属房地产。地产商的积极投入也拉动了中超联赛的水平。但是,站在地产商的角度来看,这样大手笔的投入能换来多少回报,值得商榷。”郝渊晓这样认为。

在目前经济环境下,地产商投资足球,更看重的是广告效果和老板们的兴趣。但如果地产行业整体形势下行,地产大佬们的收益下滑,那个时候他们就会想到回报。但想靠足球赚钱,需要中超真正成熟起来。而其成熟的标志,是在门票、广告、转播权等方面综合体现的结果。

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明修上市,暗渡房产 http://www.moneydao.net/fangdao/loushiguanca/5863.html Fri, 23 May 2014 07:20:04 +0000 http://www.moneydao.net/?p=5863 寻常人看来,“半路出家”或许稍稍带了那么一点贬义,然而有一句伟人的话似乎又可以为这个词正名:不管黑猫白猫,逮到老鼠就是好猫。现代商业也是这样,不管你之前是做什么的,也不管你现在做了什么,只要在合法的前提下赚了大笔利润,就是一家好企业。

  不久前,看完《致青春》后走出影院的小潘,正在感叹着当年的一切都是那么的简单,什么就是什么,都是那么的专一。然而,当穿着雅戈尔衬衫的小潘走过名为“雅戈尔长风8号”的高档楼盘时,不禁一愣,雅戈尔不是做衬衫的吗?什么时候做起了房产?其实小潘不必诧异,2009年楼市火爆时,雅戈尔三四百人的地产团队创造的利润,约为几万工人支撑的服装板块利润的2.5倍。“开办千人大厂,不及老婆炒房”,成为了这一对比的真实写照。

其实,不止是雅戈尔,四川长虹、武昌鱼等上市公司都已涉足地产业。仔细分析不难发现,很多传统行业虽然能够带来大量的现金流,但由于利润率的问题,使得仍然属于暴利的房地产行业逐渐扶正并成为了主业,尤其是现金相对更充沛的上市公司,青睐房地产也是一个必然。

“不务正业”的企业们

有一首名为《挡不住的风情》的香港老歌,正在被不少上市公司哼唱着并开心地享受房地产带来的“挡不住的风情”。据2012年年报显示,安徽水利、厦门钨业,甚至“顾名思义”做调料的恒顺醋业,各自在房地产业的营业利润分别达到了3.85亿元、5.42亿元和0.22亿元。而对于恒顺醋业而言,0.22亿元可能得踏踏实实地卖掉一条“醋河”或是一小片“醋海”才会有这样的利润。同样,青岛海尔、美的电器等上市公司,尽管自身不涉及地产,但其母集团下属的地产企业,如海尔地产、美的地产却也是做得风生水起。

更有甚者将房地产从副业迅速“扶正”,甚至逐步摒弃了原本发家的主业。主营塑料管材业务的凯乐科技在2011年初尝房地产甜头后,开始一发而不可收。据该公司公告称,2011年房地产在总收入中占比为18%,而那时的塑料管材业规模还是地产业的3倍以上。然而,时隔一年,塑料管材业这个“老大”已比不上房地产这个“老二”了,该公司2012年年报显示,房地产营业收入约10.15亿元,营业利润约2.78亿元,房地产业在整个收入中占比高达41%,而凯乐科技原本的主业塑料管材的营业收入约9.46亿元,营业利润约1.46亿元,在总收入中占比约为38%,房地产来了个完美的“逆袭”。

相比凯乐科技,没有最惊人,只有更惊人。有些上市公司一入房地产便“不可自拔”,索性“走火入魔”变成了房地产企业。主营原本是纺纱机械、化纤机械的市北高新,现在几乎变为一家房企。2012年,该公司房地产业营收约2.08亿元,利润为1.14亿元,在整个收入中占比高达68%,几乎实现了向房地产行业的“华丽转身”。

无利怎会起大早

“当前各类资本涌入地产业,根本原因在于中国仍处于巨大的城市化进程中,购房需求长期呈现出一种爆发的状态,房地产行业表现出较高的回报。”中国指数研究院上海研究中心总经理罗勇成表示,“在现在的大背景下,除去房地产,很少有稳健的投资能够有年化10%以上的利润,金融产品的收益可能更高,但其风险也不言而喻。”

正是高回报和高盈利能力成为了房地产吸纳资本的指针。多家机构数据显示,近年来地产业的整体毛利率在30%至40%。事实上,房地产业的暴利程度在上市公司对外公开的财务数据中隐藏得很深。由于地产业实行类似于杠杆机制的资本金制度,加之近年来“野蛮生长”的房地产基金,一同在助长着开发商的利润。假设一个预计投资额20亿元的住宅项目,利润为5亿元,项目利润率为25%。实际上开发商往往只需拿出1/4的预计投资额,即5亿元就可开始启动项目,在开发的后期开发商可开始预售,通过不断回笼的资金继续分期滚动开发,而不用再自掏腰包,那么项目的实际毛利润率已通过杠杆变为100%(25%×4倍杠杆),而如果1/4的预计投资额继续通过融资杠杆(通常年成本在18%~20%左右),即那些房地产基金们的助推,那么开发商的实际毛利润率更是惊人,可能还得乘上5倍(20%×5)。

“就上市公司从事房地产业的比例来看,20%的企业都从事这一行业,这一比例无疑是最高的,没有哪个行业像房地产业,能吸引各类资金这么大的关注。”南京证券投资顾问张进表示,“房地产业是近年来利润增长最快的行业,而家电和纺织服装等传统行业由于竞争处于同质化阶段,无论是产品还是技术,在被市场认可后,其他企业就会纷纷效仿,导致这些企业毛利率连连走低,因此也使得此类企业纷纷将闲散的资金投入到房地产之类的高利润行业中。”

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