房地产需求还会”涨”

城市化和工业化是过去30年推动中国经济持续发展的根本动力。1980年,中国的人均GDP仅为463元，而到2010年末，已经达到29,678元；与此同时，中国的城市化率也从1980年的不足20%提升到2010年的48%左右。

参照美国、日本、韩国等发达国家的经验，城市化水平在超过30%之后，城市化进程将进入加速上升时期，直至城市化率达到70%以上，而中国目前正是处于这种快速上升时期。然而，从横向比较来看，中国目前的城市化水平仅相当于美国1910年代和日本1950年代的水平，与发达国家普遍达到70%以上相比，仍有巨大的上升空间。

根据国务院发展研究中心的预测，到2020年，中国城市化率将进一步达到58.7%，而全国的人口届时也将达到14.7亿人。根据这一预测，到2020年，中国城镇人口将达到8.6亿人，即未来10年，每年新增城镇人口将达到2192万人。再据住建部的统计， 截至2009年末，全国城镇人均居住面积为30平方米。

根据这一标准，未来10年，在不考虑旧城改造和改善性需求的情况下，城市每年新增的住房需求仍将达到6.6亿平方米，而过去5年，全国商品住宅竣工面积每年平均只有5.4亿平方米，即使在最近2010年也仅有6.1亿平方米。若考虑旧城改造和改善性购房等终端需求的量，则明显供不应求。

我国1970年代至1980年代的生育高峰为过去十年带来了数量庞大的适婚年龄人口，客观上也创造了大量的购房需求。根据国家统计局公布的数据推算，目前我国25～35岁适婚年龄人口约为2亿人，这一数字将在2017年达到2.3亿人左右的小高峰，到2022年之后才会回落到2亿人以下。适婚年龄人口的新一轮增长，将进一步加强房地产市场的终端消费需求，因此，对于房地产市场来说，未来10年将仍是良好的发展契机。

从经济发展趋势和城市化发展进程来看，中国的房地产仍有巨大的需求空间等待我们去发掘。同时再考虑人口年龄结构和收入增长等因素，我认为，未来10年中国房地产市场仍将保持持续向上的趋势。

（董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理，发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业（有限合伙），曾任职于ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail：fund@forte.com.cn）