房地产信托本无罪

时间:2014-04-22 14:51 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 3,863 次

作者:董伟海   来源:投资有道11年8月刊

今年以来,房地产信托规模持续攀高。据用益信托工作室最新公布的数据,今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达1168亿元,占信托资金总量的45%。

针对房地产信托业务规模的快速增加,监管层屡次警示风险,并在今年5月要求抑制房产信托业务增长,例如,信托公司后续业务须与2011年4月底房产信托资产余额持平或逐步下降。需要资金的企业,要么降价销售要么借助其他更高成本的融资。

作为房地产行业支撑房价的必要保障之一,房地产的资金供应受到关注也在情理之中。那么,房地产信托为何特别引人关注呢?

房地产行业的融资途径以信贷、信托以及资本市场为主。2010年,房地产开发贷款减少7321亿元,较2009年减少55.3%。开发投资自筹资金来源共26704.58亿元,同比增长48.8%,投资增幅较上年同期扩大31.9个百分点,其中自有资金14172.97亿元,同比增长43.8%。

银行对于房地产开发的输血功能萎缩过半。而资本市场融资大门自去年已基本关闭。根据Wind资讯的统计数据,包括股票首发、增发和公司债券发行在内,房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元,仅为2009年1210.1亿元的12.9%。二者相加,2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元。在货币政策趋紧的背景下,房地产企业从银行和资本市场渠道融资困难,这导致很多房地产开发企业转向信托渠道融资,这就是房地产信托火爆的原因。

从内因来看,房地产业的确是信托最主要的业务重点和盈利来源,加之信托行业曲折的历史,因此更容易被人们误解为助推房价高企的帮凶。近年来的统计数据表明,无论政策如何调控,房地产一直居于信托资金投资领域的前三甲,房地产信托被称为信托产品的三驾马车之一。

其中原因在于,一方面信托的资金成本远远高于银行的资金成本。而在所有的行业当中,能够承受如此之高的资金成本的行业并不多;同时,因为法律环境不完善的原因,诸如公益信托等很多公司应该可以开展的业务无法开展,因此房地产业就成了信托业务的重点。

另一方面,从信托公司风险控制的角度来看,土地和房屋都是最容易变现的有效抵押物,因此对于房地产项目的风险更容易控制。

实际上从数量上看,不到2000亿元的房地产信托资金不仅不会对国家宏观调控产生影响,房地产信托作为信托公司的正常业务,也不可能就此不做。要摆脱助推房价高企帮凶的嫌疑,主要还在于信托公司自身的改变。

多年来信托公司对于房地产信托业务的依赖,除了高资金成本的行业特点之外,主要还是因为难以开辟更多的利润赢利和增长点,不能开展多元化的经营。这有环境的原因,也有信托公司自身风险控制能力和创新能力不足的原因。因此,对于信托公司,一方面要加强研究,深化对与信托制度的挖掘,从而开辟出更多业务领域;另一方面,对于刚刚从发展-整顿的怪圈中走出来的信托公司,更要从短期利益和长期发展的理念中作出抉择。

而从另外一方面看来,随着信贷额度继续收窄,房企上市融资继续关闭和救命稻草般的房地产信托进一步收紧,私募股权基金是目前开发商最能依赖的融资渠道,下半年将成为地产融资市场的主角。

董伟海

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理,发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业(有限合伙),曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)

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