公募地产基金，从QDII起步

三家基金公司相继推出房地产基金，这也是继黄金QDII基金之后，中国基金业的又一大创新。

在今年8月之前，中国有投资房地产公司股票的公募基金，却没有直接投资房地产资产的公募基金。但在最近两个月内，情况发生了变化。

鹏华基金的美国房地产证券投资基金和诺安基金的全球收益不动产基金获批发行，成为内地首批投资海外房地产信托凭证(REITs)的QDII基金。

到了9月中旬，国投瑞银基金推出了业内首个投资海外REITs的专户产品。该REITs专户专注于亚太国家和地区的上市REITs。

三家基金公司相继推出房地产基金，这也是继黄金QDII基金之后，中国基金业的又一大创新，也意味着中国投资者多了一个重要的资产配置选择。

REITs在国外已经发展了51年，而国内两个交易所尚无此类产品上市，境内投资者对REITs还较为陌生。

在当前全球经济错综复杂，主要发达国家经济复苏放缓、财政出现困难，新兴经济体（包括中国在内）通胀高企的背景下，国内投资者有机会通过这一产品，参与海外房地产投资，有效实现家庭资产配置的多元化目标。

数据显示，与投资A股的股基所呈现的“全军覆没”形成鲜明对比的是，今年超半数的QDII基金取得正收益，相对于此前狭窄的投资渠道而言，QDII基金产品的不断推出在分散投资风险和资产配置上的作用正在逐步显现。

　　美国REITs长期投资机会显现

正如基金名称显示的那样，鹏华基金的美国房地产证券投资基金主要投资于美国的REITs。对于这一选择，鹏华基金总裁助理毕国强坚信目前是投资美国楼市的好时机，“目前投资美国REITs市场时机已成熟。虽然经历了1987、1998、

2001、2008年等数次危机和熊市，美国REITs长期表现依然优秀。”

历史数据显示，截至2010年底，富时美国股权类REITs指数在过去35年年均回报率接近14%。简单地说，每5年翻一番，过去35年涨了97倍。

从2000年到2010年，与标普500、纳斯达克指数、罗素2000、道琼斯工业平均指数四大主流股票指数相比，富时REITs指数除了2007年、2008年美国不动产泡沫破裂时表现乏善可陈外，其余年份均稳坐头把交椅，傲视其他投资产品。

回顾美国房地产及REITs近年来的表现，美国住宅地产和商业地产分别于2006、2007年高点回落后，全国平均跌幅30~40%，调整已近6年，已处于房地产业循环的调整后期。去年以来，美国部分地区已出现价格上涨、租金上调的现象。

美国REITs价格在2009年3月触底后，持续强劲反弹。然而，随着近期国际市场波动，REITs股价出现了较大幅度的调整，风险已得到一定程度的释放，长期投资机会浮现。

美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，包括购物中心、办公楼及停车场、出租公寓、酒店及度假村、医院及养老院、自助仓库、物流配送中心、高速公路服务区和林场等。每一类REITs均有其独特的价值驱动因素，鹏华基金认为通过主动管理，选取长期前景良好、分红稳定、公司治理完善、价值低估的品种集中持有，力争为投资者取得持续稳定的长期良好回报。

抗通胀主力

1960年美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产信托的正式设立，使中小投资者就可以通过REITs的方式投资于大型商业房地产，从而获得与直接投资房地产类似的投资收益。

从境外成熟市场的经验来看，REITs是机构投资者战略资产配置的主要品种之一。无论是主权财富基金、养老金、大学捐赠基金、保险公司和大型财务公司，都是REITs市场主要投资者。近年来，REITs基金也日益成为个人投资者的主要理财产品之一。

美国REITs的免税、高分红特点尤其适合那些对未来现金流有计划的投资群体，比如REIT基金的定期分红，可支付日常子女的教育费用和老人的退休费用等。

REIT持有的物业每年可能随着物价上涨而价值不断上涨，而且租金水平也可能随通胀水平的上升而定期上调。长期来看，REITs是个人投资者最有效的抗通胀投资品种之一。

对于国内的高净值人群，投资于美国市场一篮子优质地产物业组合，将有利于家庭财富的多样化配置。尤其是在美国房地产市场经过长期较大幅度调整，人民币对美元汇率连创历史新高的背景下，适当参与投资流动性良好、分红稳定的美国REITs市场是个较理想的选择。

领汇是香港最著名的REITs

　　美国REITs的主要风险

需要强调的是，在REITs产品的运作模式和收益特征以外，境内投资者也要充分了解投资REITs会面临的主要风险，从自身的投资理财需求出发，充分了解该产品风险收益特征，选择与自身风险承受能力相匹配的投资产品。

作为交易所市场的品种，REITs的长期价格取决于其基本面情况。但短期内，受到市场供求和投资者情绪波动的影响，REITs价格有时波动较大，这点与股票类似，投资者应有充分的心理准备。

同时不可否认的现实是，目前多数投资者认为美元兑人民币将继续贬值，对于投资美国市场疑虑重重。

对此，鹏华基金认为，美国经济复苏是长期趋势，美元作为全球唯一储备货币的地位长期稳固，美元的购买力依然坚挺。从1994年实行浮动汇率以来，人民币已持续升值17年，年均升幅仅1.3%。与美国REITs长期年化收益率相比影响较少。

当然，鹏华美国房地产证券投资基金也会考虑利用货币对冲工具，防范人民币大幅升值的潜在风险，此外，该基金将部分投资加拿大市场，适度分散货币风险。

如果汇率问题上不出现黑天鹅事件，鹏华基金坚定地认为从美国经济基本面、未来人口结构变化，房地产市场供求关系、房地产市场价格水平及所处阶段等多方面来看，目前美国REITs市场是最值得长期投资的领域之一。

　　名词解释

REITs

房地产投资信托（Real Estate Investment Trust），是以发行收益凭证的方式，汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

以香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。扣除管理费用后的90%~100%的租金收益派发股东。日后需要收购新物业的话，将通过向银行贷款实现。

　　高端推荐

国投瑞银推出首只REITs专户以创新著称的国投瑞银基金近期推出基金业内首单主投亚太地区REITs的专户产品。据悉，国投瑞银首个REITs专户专注于亚太市场国家和地区的上市REITs，以追求绝对收益为投资目标。国投瑞银REITs专户产品不仅填补了国内基金专户产品的空白，更值得关注的是来自外方股东瑞银集团（UBS）的支持，瑞银集团从事房地产投资业务的历史超过65年，具有丰富的REITs实战经验。