房地产入冬

　　“一夜回到08年”，这是最近很多楼盘最常用的广告词。然而，这次真的会和2008年一样吗？

“又降价了”。

最近潘晔说得最多的就是这句话。潘晔是上海某房产代理机构的营销总监，她最近接到最多的就是开发商打来的电话，通知他们所分销的楼盘降价打折的消息。

潘晔深切体会到这轮调控带给房地产市场的巨大影响力，就在几个月前，他们最主要的销售方式还是来自门店访客或电话咨询等途径，主是以购房者主动联系的方式。而最近一两个月，电话呼出成了他们最主要的推销方式之一。

潘晔说，公司的呼叫中心每天都向高端人群拨打无数个电话，然而销售额却与日下滑。“现在压力真的很大，房子很难卖”。

的确，过去几年来，楼市调控说了一轮又一轮，没有一次比现在来的更真切。

　　回不到08年

“跌破楼板价”、“亏本甩卖”，在以往看来，这不过是开发商们促销惯用的噱头而已，而这一次，开发商终于真的忍痛放血了。

进入10月，全国各地打折促销的声音此起彼伏。10月底，上海出现了不少降价明显的楼盘：浦东的中海御景熙岸，均价由早前的2.2万元/平方米，以“团购价”的形式降至1.7万元左右；嘉定新城的龙湖郦城，均价从1.8万元降价到1.4万元；松江龙湖好望山的部分房源，均价也从2.7万元降至1.5万元。绿地集团在嘉定区的秋霞坊，售价从此前的1.9万元直接降至1.1万元。11月初，同样在嘉定区的新城公馆又推出100套特价房，均价1.8~2.1万元。

“一夜回到08年”，这是最近很多楼盘最常用的广告词。然而，这次真的会和2008年一样吗？

“其实，就在不久前，开发商所想的就是配合政府房价不再涨了”。上海一家中型开发商的董事长这样说到，这在前几次的调控中，成了众多开发商的底线。

尽管调控从今年以来从来就没有停止过，但直到今年下半年，房价依然处于稳中有涨的态势。因为在不少开发商看来，这就是另一个2008年，他们认为政策过不了多久迟早要放松的。

因此，“扛着”成了众多开发商上半年的主要任务。然而，经过大半年的死扛，直到临近了开发商寄予众望的“金九银十”，政策仍然不见任何松动。开发商有点坐不住了，陆续有开发商开始降价以换取成交量。于是，在今年的金九银十期间，各种打折促销层出不穷。

然而，这时候的开发商似乎还没有拿出真正的诚意，所谓的打折促销并没有实质性的让利。因而，今年的“金九银十”就在调控和开发商的失望中惨淡收场。

在这之后，还有一些人在预计，“金九银十”的惨淡收场将会促使政府放松调控。然而，10月份之后，政策不但没有丝毫放松的迹象，随之而来的是首套房贷利率的提高，这让开发商最后的幻想也破灭了。

到10月下旬，开发商的心理底线被击破，上海宣布大幅降价的楼盘明显增多，折扣都在7折上下，最低为5.8折。

谢国忠认为未来几年房价会降50%。

　　降价，一点也不奇怪

“今天住宅降价，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。”

就在很多人为降价感到惊讶或欣慰的时候，潘石屹说了这么一句话。的确，目前各个城市住宅的价格都太高了。

“现在9折左右的就基本没什么作用了。”潘晔说，只有降价促销才能带动成交，而降价幅度要达到7折才能最终产生效果。

潘晔说，在他们所分销的楼盘中，成交一般集中在打折促销的楼盘上，但这些折扣力度稍大的楼盘，往往是好几家代理中介一起在争夺。

不过，在一些业内人士看来，现在仍不是真正意义上的降价。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现在降价的楼盘大多属于策略性降价。

“比如发起‘抢收华东’促销行动的龙湖地产，就是策略性降价”。张宏伟分析说，龙湖地产今年前三季度在上海的销售均不理想，8月又在上海以30.54亿元中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，成为2011年以来上海土地市场商办用地的总价地王。

“降价很可能是因为龙湖在上海地区有了市场压力。”张宏伟说道，之前大多数宣传价格大跌的楼盘，其参照的原始价格，很多是一房一价时备案的价格，普遍都比实际成交价高。有的楼盘所谓的特价房，总共也就十几、二十套，市场激活了，特价房也就没有了。

因此，在遭遇了前期购房者的“冲击”后，活动维持了短短一周，龙湖郦城的报价又恢复原价。

不过，虽然报价上去了，据代理机构的销售人员说，如果诚心购买，他们还是有办法帮助拿到折扣价格。

李稻葵预计房价跌幅不超过15%。

　　底部，还有多远

在新盘接连打折的同时，上海二手房指数最新报告显示，今年10月，上海二手房指数为2597点，这是二手房指数13个月来首次下跌。

与此同时，作为投资风向标的温州投资客也开始惊慌起来，纷纷抛售在上海的房源套现。随着新房的打折和二手房的降价不断出现，关于楼市入冬和拐点到来的说法不断出现。

上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，四季度全国房地产开发景气指数将跌至100点以下的不景气区间，行业正在“入冬”。

易居研究院10月份的报告称：在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“政策底”已经出现。

而上海乘星行行销机构总经理李骁却认为，底部什么时候出现还有待观察。“6月份的时候，央行做的问卷调查，被调查者有接近50%的人认为未来房价走势吃不准。但在这之前的数次调研当中，有高达70%以上的被调查者认为房价要涨。到最近的调查，有超过80%的人认为现在不是购房的好时机。”因此，李骁分析说：“观察这些东西的变化，可能比关注某一个月、某一个机构的一个数据更能说明问题。市场明显向底部靠拢，但底部在哪，还要继续观察。”

　　开发商，不堪重负

无论底部还有多远，现在对房地产商来说，他们的日子已经大不如前。

随着上市公司三季报的披露，将整个房地产行业在调控之下的危局逐步暴露出来。统计数据显示，两市140多家房地产上市公司中，50多家公司今年前三季度净利润同比下滑，17家公司甚至出现了亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额为-600多亿元，同比降幅为16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前三季度经营性现金流为负值。

11月11日，上海土拍市场再推3幅地块进行出让，除莘庄商务区地块以招标方式出让，其余2幅挂牌出让地块最终均以零或接近于零的溢价成交。

而就在2009年至2010年初，上海土地市场异常火热的时候，成交了多幅溢价率200%以上的高价地。两年后的今天，当这些地块变身成住宅进入市场时，却遭遇到限购、限贷的伏击。

三季报数据统计显示，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。四大行业龙头无疑是库存大户，“招保万金”4家公司库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占到所有上市房企库存的近四成。

尽管新房可售库存已经处于2010年以来的高位，但在新推盘增加和成交放缓的影响下，后市商品住房的可售存量还会上升。

来自多家机构的研究报告均指出，在库存严重积压、资金可能断流的现状下，房地产企业正面临着一场“生死”考验，严峻程度超过了2008年金融危机时。

链家地产首席分析师张月表示，目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。

　　楼市，走向何方？

在调控没有丝毫放松的形式下，房价将继续下跌已得到多数人的认同。但房价到底会下降多少？这是很多人都想知道的一个问题。

著名经济学家谢国忠认为，一般房价下跌有三年的通道，预计中国房地产市场先跌20%~30%，到2014年会下跌50%。对于北京、上海等千万人口的大都市，可能房价还会坚挺些，但对于二三线城市，特别是一些二线城市的郊区，房价会跌得更多些。

著名投行高盛高华10月预计，未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%~20%，或者由2010年的房价最高值下降约25%，并且到2013年前不会反弹。

清华大学李稻葵的观点比较温和，他认为未来两三年，房价上涨不可能，但会基本稳定，下跌不会超过15%。“如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”

中国银行10月11日发布的《2011年四季度经济金融展望报告》称，无论从经济形势，还是从房地产市场形势来看，预计房地产调控政策都不会放松，也不应放松，房价回调的压力还将进一步增大。随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计商品住宅价格调整的拐点可能会在2012年春节前后到来。

此外，国务院总理温家宝日前关于“房价调控绝不动摇”的表态也引发关注。摩根大通的分析师预计，未来12到18个月，中国全国的房价可能会下跌5%到10%，部分主要城市最高跌幅可达20%。

然而，在调控带来房价下跌的同时，隐藏的危机却被人忽视。知名经济机构英国巴克莱资本11月8日发表研究报告称，受中国政府房价限制政策影响，2012年中国房地产价格最高可能下跌30%。报告还指出，这可能影响到中国GDP的增长。

“房价下跌不但将使高达87.8%的住房拥有者资产缩水，还将使已经步履维艰的宏观经济雪上加霜。”李骁也认为，中国楼市趋向依然存在着悲观的可能，楼市存在硬着陆风险。