理财师兵器库之房地产私募基金回报稳健

房地产基金是国内房地产金融生态演变的一次变革，也是房地产企业迈向“金融资本化”的一次重要飞跃。

虽然在2010年之前的十年里，房地产企业、金融机构、私募机构等均曾尝试过房地产基金，也涌现出不少成功案例，但时过境迁，如今的房地产基金已呈现“遍地开花”之势，不再是神秘、青涩的试金石，而是知行合一、规模化融资的杀手锏，更逐渐成为一些有耐心的高净值人士的“新篮子”。

　　“命运多舛”的发展之路

美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一。早在上世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，汇集众多投资者的资金进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，目前房地产基金几乎已渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，其中采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，占一半以上。

反观我国的房地产私募基金，在房地产市场的前期发展可谓“命运多舛”，私募的合法性、资金的募集渠道、管理人的信誉度、基金投资的税费成本、募资的规模效应以及可持续性等问题都曾困扰着房地产私募基金的发展水平。不过，在中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成的眼中，房地产基金是国内房地产金融生态演变的一次变革，也是房地产企业迈向“金融资本化”的一次重要飞跃，更是房地产企业在整合自身资源基础上独立参与金融创新的一次深度转型。

高安全边际的股权投资

“房地产行业是有投资机会的，需要资金的房地产企业找不到钱，而有资金的机构和个人又没有渠道去投资房地产。”闫宗成表示，可喜的是，市场环境的变化以及法规政策的完善，让房地产私募基金迎来了快速发展的春天。

据闫宗成介绍，中国国情下房地产基金的生存之道在于适应环境，当下有多种商业模式及盈利模式的基金可选择，诸如投资管理能力为主导的盈利模式、以融资业务为主导的盈利模式和以投资银行业务为主导的盈利模式等。“但从本质来看，房地产基金的长远发展前景应以资金增值为目的，体现集合投资工具、股权投资为主的本质特征，成为房地产投资商及金融提供商，更多体现出金融机构的属性。”

据闫宗成透露，联盟中的一些房地产基金曾于2012年初完成投资海南某房产项目，楼面地价仅1000多元/平方米，而市场售价每平方米超过2万元。这种具有极高安全边际的股权投资项目能为投资人带来预期不低于2倍的投资回报和稳健的投资收益。

未来产品更趋多元化

闫宗成认为，在2010年前是房地产基金的探索及实践阶段，而2010年可称为地产基金的元年，募集开始活跃。从2011年起，房地产基金开始进一步提速发力。“2012年是金融资本、实力集团介入以及中小开发商和专项基金的并存发展，也是一个‘春秋战国’时期。”2013年可能会出现分化及矛盾显现，到2014年，房地产基金的发展将出现强势及品牌企业，成功案例也日趋增多。

同样，在中国房地产投资基金联盟会长张民耕的眼中，未来私募地产基金中会有三类产品占据重要地位。首先，并购类基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。其次，股权类地产基金将成为债权类基金的替代品，私募地产基金从偏债类基金向股债兼容类、股权类基金进化。最后，持有类地产基金将持续成长和证券化。

“房地产价格的合理回归，使长期持有、持续经营类的房地产基金具备了财务上的合理性和成长性。在此基础上，证券化的房地产信托投资基金REITs将有望面世。”张民耕说。