无锡:城市化过速的毒瘤

时间:2014-05-28 16:30 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 4,601 次

作者:李启超  来源:投资有道13年10月刊

江苏有个“鬼城连连看”,镇江丹徒、常州、无锡三点一线,如果有谁想体验“鬼城”一日游,这条线路无疑是最佳的选择。

江苏省地图

  在江苏省,继常州和镇江丹徒先后成为著名“鬼城”之后,无锡也被众多调研机构、媒体、专家捧上了“鬼城”排行榜。大面积楼盘处于空置状态,或因捂盘惜售,或因无人问津,或因投机投资。且空城现象已经相当明显,搜房网数据监控中心显示,8月5日至8月11日,无锡全市商品房成交7.26万m2,环比前一周减少5.57万m2,跌幅达43.41%;其中住宅成交面积收于6.37万m2,环比减少4.77万m2,跌幅达42.82%;商品房成交均价收于8208元/m2,环比减少181元,跌幅2.16%;其中,住宅成交均价出现大幅下跌,环比重挫727元,收于7380元/m2。这一数字仅与一星期前相比就可谓跌至了“冰点”,这是否意味着无锡各大新城正在遭遇一轮新的挑战?

除此之外,无锡已经投入使用或者在建的城市综合体项目约30个,总体量超过1500万m2,而去年无锡在售或即将出售的综合体总体量就已经超过800万m2!通过无锡市规划部门提供的数据分析,至“十二五”末无锡市区1224平方公里范围内将涌现出24个“城中之城”为300多万人服务,而其他3000多平方公里内的300多万人无商业配套可用,新老城区功能配置的差距着实令人担忧。?

去化缓慢的滨湖新城

周末早上九点多钟,无锡滨湖区各大道路上依然行人稀少,除了各大楼盘售楼处内闲散的三三两两售楼员外再无他人。“在这里投资的很少,基本上都是自住。这里房子也不便宜,买来投资涨幅空间不大,而且现在无锡有限购政策。”面对大批空置楼房的“西上海·华府天地”,销售人员的话说得有些无力,而在不远处一个动迁小区天竺花苑内,一位居委会阿姨又是另一番看法:“应该卖了好几年了吧,房价肯定比我们这边高多了。这边的房子不好卖,我们当时动迁每家每户都分了好几套房,现在都很难租出去,无锡的房子造得太多了。”

靠近“华府天地”的另一个临湖大盘,占地40多万平方米。高层公寓的每平方米均价达到近20000元/m2,空荡荡的社区让人感觉有些冷清。售楼人员对于被问及的商业配套问题显得颇不以为然,“既然买这里的房子,看重的就是这里的风景。要配套的话,不如去市区买。况且,现在大家都有车,到哪里都方便。”几个过来给客户装空调的工程师却告诉我们,别墅区域内完成装修的也不过十几套,入住率很低。

而在蠡湖大道附近名为“蠡湖香榭”的项目已经停止施工,据悉因楼盘销售不畅造成资金周转问题不得不紧锁售楼处大门。同样位于蠡湖大道两侧的保利、华润、万科等名牌楼盘交相掩映在新城绿化带中,虽然大多开盘时间较早,但入住情况并不理想。整个区域单价可以说并不算太贵,但因为缺乏周边商业配套,销售极为缓慢。附近一处花店的老板抱怨,“住户太少,生意根本做不动,当时觉得这边房子的升值潜力好,就在这边租了个商铺,1年租金11万呢!眼睁睁的看着赔钱。”湖滨路上的“天安·曼哈顿”也同样遭遇着去化缓慢、销售遇冷的问题,有置业顾问坦言,该盘1期3栋楼盘2010年已经交付,均价在12000~13000元/m2。至今只有1号楼销售近60%,且入住仅有30多户。

“水土不服”的“西洋设计”

有业内人士分析,无锡各大新城短期房价暴涨与开发商捂盘惜售不无关系。也有人表示,政府发展步伐过于急躁,为追求短期实现50年富强梦,项目贪大求洋,开发全面铺开,建造贪图档次,短期内架子拉得太大太开。“100万人口、湖滨CBD”、“城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”,目标听起来很诱人,却违反了“子城”追随“母城”逐步发展的自然规律,何况无锡同时启动的不仅仅只有一个湖滨新城。所以这批新城的发展可想而知。

再者,无锡新城的规划偏离了中国国情中普通百姓的生活需求,过于与国际接轨。宽大的马路需穿越数个红绿灯才能到达街道对面;一个十字路口堪比老城一个小区;市政广场一望无垠,却极度缺乏社区小型活动广场;步行走出社区需大半小时,且内部缺乏生活商业体,购买油盐酱醋、针头线脑都要驱车前往城中心的商业区;城市公共设施都在“汽车可达、步行难找”的边缘地带;所以才有人将这些新城比喻为一个个由“小汽车串联的活动孤岛(居住、办公)”组合成的“机器城市”,完全可以成为现代主义汽车城市的典范和教科书。同样是一种“国际大师”设计在中国城市规划中的“水土不服”吧。

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