抄底日本房产

时间:2014-04-10 15:21 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 2,074 次

作者:甄欣    来源:投资有道

日本房产市场虽然在近十年来一直处于低迷状态,但也有专家表示"抄底"时机已到来。随着日本经济状况改善,日本房产市场有望反弹。有熟知日本楼市的人士建议,目前可以考虑对靠近轨道交通车站的小户型二手房来进行投资。

本刊3月刊上,刊登了一篇株式会社新华财经(日本)有限公司总经理小泽裕美对Sun Capital Management Crop公司CEO前田健司先生的专访,文章引起了不少读者对于投资日本房产的兴趣。据介绍,日本房地产市场已经经历长达十余年的低迷时期,与上个世纪90年代高峰时期相比,已经出现了较大幅度的回落。而随着金融危机影响的消退,以及日本经济形势的改善,房地产市场将会逐渐走出低迷期,因此目前介入,可以实现"抄底"。

投资日本房产,与在国内投资房产还是存在许多不一样的地方,那么,如何玩转日本房产投资呢?我们不妨来做进一步的了解。

日本房产受关注

日本的房产受到了国内投资者的关注。上海的张女士听了朋友的介绍,专程到日本东京考察了一次,回来之后便决定在那里购买一套房产。张女士认为,在最近几年里,日本的房地产市场一直在低迷状态徘徊,至今还没有真正走出低谷,因此现在是介入的最佳时机。

其实,在国内跟张女士抱有同样想法的投资者大有人在。据报道,在2009年,山西、温州等地就曾组织过日本房产考察团,专程到日本进行房产投资考察。海外媒体也曾指出,中国富裕阶层就利用观光的机会,在日本购买房产用于投资。

JChere日本株式会社上海分公司经理陈达俊介绍,目前以长三角、珠三角以及环渤海湾地区居民对日本房产比较感兴趣。目前有意向在日本投资的客户分为两类:一类是个人客户,另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主。这两类客户对金融危机下入股境遇不佳的日本房产公司,抄底日本房产项目,都有着浓厚的兴趣。

也有日本的房产经纪公司从中发现了商机。据了解,在2009年,就有来自日本的房产经纪公司专程来到山西、浙江、上海等地举办了日本房产投资咨询活动,或者有经纪机构在国内设立常驻机构,专门为有投资意向的国内居民提供服务。

抄底日本房产

"抄底"机会显现

国内投资者为何对日本的房产感兴趣呢?专家分析认为良好的投资前景是主要原因。

据介绍,目前在日本购置不动产,除了子女留学等原因之外,有很大一部分是出于投资考虑。据了解,日本房地产市场还处于低迷时期。

虽然日本经济在去年第二季度就开始好转了,但现在日本的房价还处于最近10年的新谷底。据日本野村不动产调查公司在2009年年底发表的调查报告显示,以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅10月份平均价格比去年同期下跌了8%,而东京郊外的一些住宅下降幅度更是达到了20%以上。现在,东京、大阪、名古屋等大城市的二手房售价也在持续走低,一般一套实际使用面积70平方米、建成10年左右的二手房公寓,售价为3000万日元左右,约合220万人民币,大致相当于北京2环内二手房的房价。

虽然该调查被解读为日本房价仍然处于颓势,不知何时反弹。但对于有经验的投资者来说,却可能意味着"抄底"机会来临。据了解,在2005年日本的房地产市场有过明显的回暖迹象,只是后来受到金融风暴为主因的综合因素的影响,才没能形成上升通道,而这被业内专家看作是次贷危机制造的一个底部。

资料显示,在1991年前后,东京都市圈地价达到最高,随后便一直处于跌势,直到2005年才出现反弹迹象。但反弹趋势在2008年遭到次贷危机的"狙击",又反转而下。

此外,从政策面来看,目前投资日本房产也可谓恰逢其时。据了解,为了应对房地产市场的长期低迷,日本政府推出了诸多刺激房地产市场的政策。在2008财年补充预算中实施了史上最大规模的购房款减税措施,并在2009财年补充预算中下调首付比例。虽然从目前来看,这些具体"救市"措施发挥作用有限,并未帮助日本房地产市场真正走出低谷。但只要日本的经济形势得到改善,日本房市扭转立即会成为现实。

房源选择大有讲究

那么,在这种背景下,哪种物业更加具有投资价值呢?业内人士表示,投资房产无非是享受两种投资收益,其一是房价上涨之后产生的资本利得,另一种则是通过租金而产生的长期收益。考虑到目前日本房产上涨乏力,因此业内人士建议应该从租金收益方面来考虑进行投资。

那么,日本目前哪一类房产最适合投资呢?有熟知日本楼市的人士表示位于东京的小面积轨道房性价比最高。在日本旅居多年的赵重苓对日本楼市可谓是知根知底,他建议投资者尽量选择总价低的小户型轨道房。

之所以要把投资地点选择在东京,赵重苓表示这里面有讲究。他给记者讲了一个小故事。在10年前,他一个日本朋友在热河以4000万日元的价格购买了一套公寓,最近他朋友以1300万日元的价格将其转手。问及缘由,虽然从热河乘坐新干线只需半个多小时即可达到东京,但没人来这里租住,与其空关,还不如套现。因此他认为,在目前极为注重租金回报的时候,尽量寻找租赁市场需求较为旺盛的城市,而东京则为最佳选择。

小户型轨道房的优点集中表现在那几个方面呢?首先是这种物业的出租率极高。赵重苓告诉记者,日本的轨道交通系统非常发达,是日本最为重要的出行方式,"上班族"对轨道交通的依赖程度很高,一般情况下都会选择地铁或者有轨电车上下班,因此"上班族"们喜欢租住在轨道交通站附近。而恰恰正是这种现象,造成轨道房在租赁市场上极为抢手,一般情况下这种物业在前一个租客退出之后会立即有人接着租住。

其次是小面积轨道房的租金回报率也非常理想,甚至比市中心高档公寓还要理想。据赵重苓介绍,目前东京小面积轨道房的租金回报率达到8%左右,而上海同类物业租金回报率只有它的三分之一强。

下面我们可以看一个具体的案例。赵重苓向记者提供了一个正在挂牌出售的二手房,这套物业登记面积为19平方米(实用面积),距离JR总武线东中野站只有4分钟的步行距离,售价为980万日元(约合72.4万人民币),目前这套房子还处于租赁期间,租金约为72000日元,租金回报率可达8.81%。

当然,由于轨道交通所经过的区域,以及经营性质的不同,日本民众对其接受程度不一,因此会影响到出租。赵重苓提醒说,日本的轨道交通不同于国内,既有国营性质的,也有私营性质的,考虑到国营轨道交通规模较大,而且各条线路之间可以自由换乘,而私营轨道线路则无法做到,因此他建议尽量选择国营轨道交通站点周边的物业。而对于轨道交通线路来说,也尽量选择主要交通干线如JR山手线、JR中央本线、JR总武线等主要交通干线。他特别提到了JR山手线,这条相当于上海轨道交通4号线的环线连接了新宿、原宿、代代木、涩谷、品川、上野、池袋等主要大型枢纽站,换乘极为便捷;同时还经过诸如新宿、涩谷等著名的商业中心,是东京最为繁忙的一条交通线路。

此外,物业距离轨道交通车站距离的远近,以及所拥有车站数量的多寡,也会在一定程度上决定其价值的大小。一般来说,距离轨道交通车站越近,附近车站越多或者经过的线路越多,物业价格越贵。但对于投资者来说,性价比最高的物业还是距离车站在8分钟左右,周边分布有2~3座车站,"这种房子售价比较合理,而且也极为容易出租。"赵重苓说。

如一套距离JR山手线池袋站徒步13分钟、东武东上线北池袋站徒步7分钟的房子,总价约980万日元,月租金达到82000元,租金回报率达到11.05%,与前一个案例比较而言,虽然其距离车站更远一些,投资回报率更高,更适合投资。

更多的数据显示,处于大田区、池袋等区域的东京小户型轨道房,其投资回报率为8至11%,相当稳定。

对于房间类型的选择也有讲究,赵重苓认为尽可能选择洋室。根据室内装修方式的不同,在日本房间有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板,而洋式地板则是木质,软胶地板或是地毯。如果从出租角度来看,洋室更易于出租。

如何管理需了解

据了解,在境外投资房产,最大的难点在于管理。比如出租、维修、租金收取、各种税费的支付等具体工作,都必须处理得当,否则投资无从谈起。

赵重苓表示,投资管理工作可以全部委托给专业的经纪服务机构,投资者只需支付一定数额的服务费用,经纪服务机构便可代替投资者完成所有工作。一般说来,当一个日本房东并不麻烦,因为所有的房产都经过装修,一般不需房东自己操心装修问题;此外,除了淋浴器、空调等固定设施之外,日本的租客通常会自己配置电视、电话、洗衣机、冰箱、微波炉等家电,根本无需房东耗费过多的精力。

据陈达俊介绍说,日本的房产中介服务机构服务质量非常高,他们能够为房东提供非常完善的服务,包括出租房产、代缴各项税费、代收房租等等,投资者完全可以将房产委托给他们来管理。而投资者只需将账户提供给服务机构,就可以按时收到租金。

在日本投资房产,会涉及到哪些税费呢?赵重苓介绍说,首次购买时主要会涉及到中介费、消费税、登记费用、固定资产税精算金、管理费精算金等。中介费按照物业总价的多少收取,标准在3.15%~5.25%不等,而其他费用则根据具体情况来收入。如购买一套总价约1000万日元的公寓,所有税费加起来约60万日元,占总价的6%左右。

此外,在养房过程中还会涉及到一些费用,如管理费和修缮积立金(相对于维修基金)以及固定资产税,前两项费用按月收取,这两项费用并无统一的收取标准,视具体情况而定。固定资产税每隔一段时间会发生变化,由政府公布具体的收取金额。不过一般情况下,对于一套年租金收益可达100万日元的公寓来说,这三两项费用约20万日元,约占租金收入的20%。

投资风险要当心

在日本投资房产,也需要注意风险。诸如房价下跌的风险、对风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题,以及汇率的波动,特别是房产政策的变化甚至国际关系的变化等,都会对房产投资形成影响,因此投资风险不可不防。

投资者一定要对近期的汇率波动有所了解,如果预期人民币升值,则可等待一段时日再说。因为随着人民币的升值,在海外投资的资产以人民币结算的话,价值会缩水从而导致变相贬值,这其实是不太划算的。

其次是要了解日本的房产政策变化等。目前日本政府在继续刺激房地产市场,因此对非本国人士购房行为限制较少。而一旦政策发生变化,则应该及时拿出应对措施做出调整。另外还需注意的是两国之间的关系,目前国内民间对日情绪较为排斥,这是否会影响到日本民众,这也必须了解清楚。

另外需要注意的是资金风险。日本跟澳大利亚、新西兰等国家不太一样,不会给在本国没有固定工作的外国人贷款,因此在日本买房时基本上要全额付款,这对一般的投资者来说,一次性支付上百万元的房款,需要留意资金安全。专家建议一定要选择跟知名中介机构合作。

当然还有需要注意的是要注意诚信风险。日本签订买卖合同之后,首期付款约总房价的15%~20%,如果此时违约,代价是很高的,因为按照日本的相关规定,如果买方违约,首期款不用退还。

小贴士

中介费用计算方法

买卖价格是400万日元以上的,房价金额×3.15%

买卖房产时需提供的证明

买入时:

1、委托书:要盖章或签字(原件为中文,附日文翻译件)。

2、住址证明:经公证处公证的户口簿(经公证处公证的身份证复印件)。

卖出时:

1、委托书(委托书要盖章或签字,并在公证处公证印鉴。如是签字的委托书,需由公证处公证。原件为中文,附日文翻译件。)

2、登记证明、登记识别信息(权利书)

3、印鉴证明

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