海外:汉斯基金的低调挺进

时间:2014-05-05 11:07 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 4,583 次

作者:马文刚   来源:投资有道12年7月刊

总资产超过130亿美元的汉斯基金至今还是私人拥有,其中最主要的原因在于汉斯有很多自属的基金会,不需要用上市来募集资金。

虽有层层调控压顶,但我国的房地产市场仍处于一个发展期,这块不断膨胀的“大蛋糕”不可否认吸引中外资本“巨鳄”不断抢摊,上演了一幕又一幕的地产市场“群雄逐鹿”大戏。提起活跃在中国房地产金融界的外资“大牌明星”,人们很快就会想到高盛、美林及摩根士丹利,但却往往忽略了另一位“老戏骨”,那就是来自美国的汉斯基金。

海外:汉斯基金的低调挺进

汉斯基金的低调使得罕有人知其为何方神圣,且目前其在中国市场的身影似乎仍停留在北京的“公园大道”、“万国公寓”、“盛世大厦”以及上海的“加州水郡”。然而,房地产是一个地域性极强且资金密集的行业,能够专注50多年并把触角延伸到全球数十个国家和地区,的确非易事。

安全为首要投资取向

作为最早进入中国的外资房地产开发商之一,来自美国休斯敦的汉斯基金创建于1957年,是一家以地产的全程开发建造、第三方服务及物业管理服务并重的外资地产巨头。目前,世界许多大城市的“天际线”,已经或正在由汉斯基金开发的建筑而改变,诸如芝加哥三一国民广场、洛杉矶联合银行大厦、亚特兰大第一大西洋中心等。此外,汉斯基金已开发建造的项目遍及美国的90多个城市,总数达到700余个,在境外的16个国家也有其上百个地产项目,包括英国、法国、德国等成熟市场和巴西、墨西哥、俄罗斯、捷克、西班牙、中国等新兴市场。

汉斯基金的创始人杰罗德 汉斯处事谨慎,深谙美国休斯顿房地产市场的盛衰。自1957年创立直至上世纪60年代初,汉斯基金一直在美国城市中拓展业务,先后于纽约、旧金山、芝加哥和亚特兰大市设立了地区总部,并在美国其他47个城市设立了地产开发和物业管理的分支机构。上世纪70年代开始,汉斯基金开始在10个国家设立了海外分部。

1981年,老汉斯的儿子杰瑞?汉斯读完威廉姆斯学院和哈佛商学院后加入了汉斯基金,奠定了独有的企业文化—投资地产并长期拥有、服务至上并恪守诺言。杰瑞?汉斯曾多次表示,好的物业在于其品质优良、技术领先,具有保值、升值的潜力。

在汉斯基金看来,利润率不是必须被津津乐道的要素。总资产超过130亿美元的汉斯基金至今还是私人拥有,其中最主要的原因在于汉斯有很多自属的基金会,不需要用上市来募集资金;其次,上市以后对公司的运营战略会有很大的限制。故此,公众常常会认为汉斯基金是一个保守的公司。

也正因为这份保守,汉斯的投资取向完全以安全为首要标准。不求外表风光,但求内在品质,也正因如此,汉斯基金一直和“小心驶得万年船”的标签挂在了一起。对于中国一些房地产开发商一年就可开发200万平方米的“光速”,在汉斯基金看来极为不可思议。

只要“举手”就有资金跟进

在50多年的发展历程里,真正让汉斯基金引以为傲的或许是旗下的项目没有一幢楼因还不上银行贷款而被收回,也没有一幢楼被清盘拍卖,而良好的信誉也让汉斯基金在投资界“只要举手”,就会有大量资金跟进。

汉斯基金彻底改变了传统的项目开发商先圈地、再找钱、主要靠银行贷款的老路,朝寻找投资商共同开发的道路发展。当时的汉斯基金提出的条件包括占有项目10%至30%的资产以及担任项目公司的经理。这样,汉斯公司能分享20%左右的利润,且更重要的是无需冒太大的风险。

上世纪80年代,杰瑞?汉斯执掌公司后扩张速度明显加快,但稳扎稳打依旧,决不在财务结构上伤及老底。杰瑞?汉斯进一步扩大了合作伙伴的范围,也更注重资金的来源,同一批个人和机构投资者结成合作伙伴,共同创立了用于海内外房地产开发和收购的投资基金。1994年至今,汉斯基金以举债和投资的方式在全世界融资超过50亿美元,可完全由汉斯基金调配的资金超过10亿美元。杰姆斯·莫瑞森曾表示,汉斯目前共有十几只基金,有60多个项目通过基金方式融资。

海外:汉斯基金的低调挺进

  多条“腿”并重的发展

在房地产业中,“投资”与“开发”是两个细分市场,“投资”通常由基金机构完成,而“开发”则由专业建造商完成。不过,在汉斯基金身上,“投资”与“开发”成为了并重发展的“两条腿”。

不仅是在大发展方向上力求多条“腿”并重,汉斯公司的开发、物业管理、第三方服务等业务也是互相交融和贯通。如在纽约的摩根士丹利总部大楼,汉斯公司不仅提供第三方服务,而且还负责摩根士丹利的物业管理。又如位于旧金山的太平洋天然气和电力公司总部大楼,汉斯公司没有股权,但也负责物业管理。

在汉斯基金的开发、物业管理和第三方服务三大核心业务中,全程开发建造为其带来的收入占汉斯总收入的50%,而这也是一项全面的服务,从选择项目到融资、设计、工程管理及开发、市场营销、物业管理等均会涉足;为高档写字楼提供的物业管理业务则占总收入的25%;而在汉斯基金本身不持有产权和股权,完全为他人做开发的第三方物业开发服务中的收益是收取开发服务费,此项业务收入占总收入25%,如摩根士丹利、高盛、微软、安然等全球知名企业的环球总部都由汉斯开发。杰姆斯·莫瑞森表示,汉斯公司有一个活跃的物业收购计划,其目标是那些质量上乘,但在开发、租赁和管理方面有一定风险的物业,而汉斯公司在开发和物业管理上的专长正可有效地降低和控制这些风险因素。

资本与操盘手的默契合作

虽然“保守”的标签已和汉斯基金紧密挂靠,但在融资模式、新技术应用与市场开拓上,汉斯却未必真的那么“保守”。通常,每凡探讨房企的金融发展之路,汉斯的模式必被提及。从资金流向,到选点落地,汉斯基金的模式是典型的资本与操盘手之间默契合作。

上世纪80年代的汉斯基金已基本摆脱了传统的“拿地、银行贷款、销售回款”老路,而是建立了“募集权益资金到开发、收购与管理直至权益分红”的新模式,发起并设立了包括基金、投资信托、有限合伙公司在内的20多个投资工具。在募集资金后,汉斯地产的盈利来源主要包括两部分:一部分是投资入股自己开发和管理的项目,实现资金回笼和变现;另一部分是收购其他开发商开发、质量上乘但存在一定风险的项目,通过专业的开发和管理使项目持续增值,最后出租或出售以获取可观的回报。这一发展模式的确立,正是汉斯在近20多年来规模化扩张的巨大动力之一。

当欧美传统房地产市场进入饱和状态时,汉斯基金不失时机地发起建立了“新兴市场房地产基金”,开始迅速进入不断涌现的新兴市场。该基金的合作方包括摩根士丹利及美国西部信托,基金规模为10亿美元,专用于发展中国家的房地产开发,目前已投放在巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。

据杰姆斯·莫瑞森介绍,合作方的分工是汉斯负责找项目;美国西部信托作为基金管理公司负责理财;摩根士丹利则负责项目完成后设定合适的退出机制,如将项目打包上市,或卖给保险公司成为长期稳定的投资。“新兴市场房地产基金”一般年回报率为15?25%,投放方向主要取决于摩根士丹利、美国西部信托的宏观走势研究。在操作流程上,先对国家和城市的级别进行调研,在圈定相对目标之后,再对该地区政局状况、货币价格走势、经济增长动力进行深入分析。具体到产品层面,则由汉斯的市场部门或当地权威的第三方调研机构完成。

在中国的精打细算

2009年8月,汉斯新江湾城地块项目中的住宅部分以“加州水郡”的名称开盘,首批推出的484套精装修公寓在当时受到购房者争抢,开盘当天就已接近售罄。时隔一年后,正当不少购房意向者期待加州水郡二期房源上市之际,汉斯基金却突然将该项目转让给了富力地产和合景泰富。

汉斯此举,着实让坊间跌破了眼镜。毕竟此前有不少研究机构均表示,海外投资者正在上海市场积极寻找投资机会。那么汉斯为何在此时出售呢?对此,戴德梁行投资部董事叶建成认为,国外资本有较严格的抗风险及投资计划并需考虑股东的利益,因此在计划收益满足的情况下就会择机抛售,然后再寻找其他优质物业。事实上,汉斯基金从17.1亿元购入,到23.54亿元售出,粗略估算通过出售新江湾城地块项目股权,即可获利6.44亿元,投资回报非常可观。

同样,汉斯基金的“精打细算”还体现在开发的具体过程中。作为最早进入北京房地产市场的外资企业之一,1997年汉斯公司在使馆区附近开发了用于出租的万国公寓,这座公寓现已成为北京五星级涉外公寓的楷模。2001年,汉斯公司收购了位于燕莎商圈的高档写字楼盛世大厦,而较好的性价比,也吸引了众多著名跨国企业入驻。同时,汉斯也是北京第一个试水住宅市场的外企,其在北京开发的第一个用于销售的高档公寓“公园大道”,足以说明汉斯选地的标准。当时,汉斯基金为寻找这块地,在北京用了将近7年的时间,“枪毙”了近100个地块,终于开发出有双向公园景观的“公园大道”。

虽然业内对目前中国的房地产市场纷纷唱衰,但杰姆斯·莫瑞森却认为中国的房地产已进入了注重性价比的时代,也进入了消费者开始维护权利的时代,而这样的时代恰是汉斯显示优势的时候。虽然汉斯公司目前仅进入了北京和上海市场,但同时也看好广东、大连和青岛等城市。“无论在哪里开发,汉斯基金的目标都是做精品,?不是一般的产品,更不会盲目求大求多。”杰姆斯·莫瑞森表示,“汉斯在中国的发展策略是稳步而行,而不会加速度前进。”

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