天使还是魔鬼

时间:2014-05-05 11:06 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 3,255 次

作者:罗梅芳   来源:投资有道12年7月刊

当私募地产基金浪潮来袭,理财机构态度不一:积极参与者有之,按兵不动者有之。究竟是天使还是魔鬼,谁说了也不算,只有时间能说明一切。

当房产投资被宏观调控扼住“喉咙”,地产基金因其较为丰厚的收益成为房地产投资领域的“救命稻草”,并且势头见涨。

天使还是魔鬼

  目前,地产基金行业以私募居多。其火爆程度,从住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》中便可见一斑:“2011年,人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元,较2010年增长了一倍。同时,在未来3年,中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。”

如此庞大的资金规模,募资渠道至关重要。就当前的情况看,“商业银行、私人银行、信托公司等募资成本非常高昂,对合作对象不但‘嫌贫爱富’,也设置了非常高的门槛。”利得财富总裁助理盛大说,这无疑让地产基金公司把目光转向了第三方理财机构。

对于这个在国内地产业新兴的投资领域,第三方理财机构是颇解风情地给予积极回应,抑或持有疑虑?

45%——财富管理的半壁江山

地产基金高额的回报,使得包括诺亚财富、展恒理财、帆茂理财以及恒久财富等多家第三方理财机构,纷纷发力地产基金业务。据悉,诺亚财富从2012年3月21日开始启动TOP 50地产母基金,欲募集50亿资金。

“这种基金不是直接投资于项目,而是通过投资它的子基金,获取大约20%左右的收益。”诺亚财富地产基金研究员孙治香介绍。目前,诺亚财富正“磨刀霍霍”,试图改变房地产行业过于依赖信贷的发展模式,为募资总规模达100~180亿而蓄势待发。

其它的第三方理财机构亦“不甘寂寞”。据帆茂财富副总经理黄昊杰介绍,地产基金在帆茂财富中的资产配置比例为45%左右,“在过去一年多时间内,我们已经先后向投资者推荐了盛世神州、华融资产、中房投资、软银赛富等管理人发起的地产基金。”

就连一向低调的恒久财富也对记者爆料称:“房地产投向(包括普通商业住宅项目和保障房)类产品约占我们总产品数量的1/3。”产品总监谢亚凡认为,第三方理财机构各显神通为地产基金“大量输血”的时代已经到来。

除了高回报率,认准地产基金将取代银行信贷,成为房地产开发商主流融资渠道的发展趋势,也是各理财机构对其青睐有加的重要原因。诺亚财富董事局主席汪静波曾表示:“信贷支持在行业中的过于集中,成为整个金融系统的潜在风险,只有地产基金支持的开发商才有机会在未来胜出。”

信托VS地产PE

虽然对地产基金的热衷度不相上下,但不同的第三方理财机构侧重点存在差异。目前,理财机构最青睐的地产基金产品主要是两类:信托产品和有限合伙形式的地产PE。

相对来说,有限合伙的地产PE结构比较灵活,构建的成本也比信托更低。

“信托自身没有处置能力,到期如无法偿付本息,最常用的办法是‘借新还旧’或找四大资产公司接盘。”黄昊杰介绍说,为应对偿付风险,第三方理财机构倾向于寻找具备处置能力的资产公司或大型房企背景的基金管理人合作。以帆茂为例,其地产基金项目就是直接与知名房企合作。

然而更多的第三方理财机构则认为,信托形式的地产基金将占主流。“房地产调控未见放松,地产类产品本身风险较大,信托公司受银监会监管,投资者更加认可信托这一产品形式。”谢亚凡说。

不仅如此,第三方理财机构更相信信托公司的风控措施、挑选项目的能力和产品设计能力,选择信托产品形式,有助于把地产基金的风险抛给信托公司。“从政策的角度而言,房地产信托业务的‘432 标准’(即4 证齐全,30%的资本金,房地产企业二级以上资质)和信托公司净资本管理办法等,给很多地产类产品上了‘保险’。”谢亚凡介绍。

选大不选小

高收益固然令人欢欣鼓舞,其“影子兄弟”高风险则令人如履薄冰。作为财富管家,风险控制自然是第三方理财机构绕不开的考题。为此,各理财机构在挑选产品时,不得不瞻前顾后,考量因素日益增多:开发商(融资方)实力、项目资质、还款来源、抵质押物、担保方资质、发行人/管理人资质等都在其列。

也因此,不少第三方理财机构将目光直接锁定在品牌房企身上。与品牌开发商建立联系与合作,几乎成为业内共识。“我们选择业内知名的管理人,因为与小型房企相比,品牌房企能够更为严格地把握风控标准,投向标的与风控流程符合我们的标准。他们有足够抵押标的和快速的消化能力,且有符合市场趋势的清晰投资逻辑,可以获取投资者的青睐。”黄昊杰介绍。”

以诺亚财富为例,其发行的地产母基金,基本锁定在万科、金地集团等知名房企,“由于我们对品牌企业比较了解,加上他们合作意愿比较强,与之合作风险系数相对来说会低一些。”孙治香说。

并未与知名房企建立合作关系的第三方理财机构,则应从产品的综合要素方面进行筛选。“一般而言,现阶段的产品推介会更多地注重产品的风控指标,比如信托产品的抵押担保条件等,只有风控措施都到位情况下再筛选收益率高的产品,重点为客户推荐。”中国财富管理研究院研究总监王珍介绍。

基于私募地产基金投资高门槛、高风险和高收益的特点,推荐给投资者时,第三方理财机构显得“步步为营”。“并不是所有的投资者都适合地产基金的投资。”盛大介绍,私募地产基金更“适合风险承受能力较高,且对资金的流动性要求较低的高净值客户群体”。

按兵不动

当不少第三方理财机构积极开展地产基金业务时,更多的理财机构则保持着“冷静的思考”。

“对于地产基金,我们观望了两年,但是由于地产基金没有足够的‘安全垫’,我们暂时不想介入这块领域。”启元财富的总经理葛智华的观点也代表了一部分第三方理财机构的态度。富赛财富、利得财富等多家第三方理财公司都选择对地产基金“绕道而过”。大唐财富也明确表示没有推荐过一个地产基金类信托产品。

“国家对地产有可能仍将实行紧缩政策,投资地产基金风险较高。”富赛财富产品研究总监林琼表示。

有数据显示,2012年初至今,已有涉及18家信托公司逾30款房地产信托产品提前清盘,其中中诚信托提前清盘的产品就达6款。“在地产业融资渠道逐步收紧的情况下,一些私募地产基金试图抄底接盘房地产信托。但由于地产基金发行成本普遍高于信托,如果政策持续收紧,地产基金到期不能兑付的风险将会增加,那么今日的信托便是明日的地产基金。”林琼表示。

进一步说,目前的相关政策表明地产调控仍然未见放松,“楼市的销售并不乐观,若地产项目烂尾或者销售不出而被‘套牢’,通过股权投资变成房地产项目股东的投资人,将面临基金到期后无法变现的风险。”

更为重要的是,房地产基金的监管处于空白状态也扼制了第三方理财机构参与的积极性。“管理人资质并没有公允的认可规定,导致管理能力参差不齐,地产基金的风险无形中在聚集。”黄昊杰认为。

以房地产私募基金运作模式为例,“由于缺乏监管,导致了投资人对地产基金的信息不对称。”葛智华介绍。“不少房地产基金管理人的股东是房企本身。当这些地产私募基金在投资自有项目时,会遇到尽职调查、风险评估和投资后管理等方面的利益冲突,使得投资者很难客观地去掌握项目相关信息。”林琼认为。

甚至,投资者的收益很大程度上要依赖于开发商的决定。“开发商可以把成本的账目做得很高而降低收益率,也可以把成本的账目做低来提高收益率。”业内人士介绍,这种受制于人的投资,限制了投资者的积极性。

天使还是魔鬼

  外资也来凑热闹

鉴于国内的地产基金处于萌芽阶段,虽然第三方理财机构参与者众多,但面对的挑战却不小。“目前地产基金往往还是类‘高利贷’的债权式投资,大型房企无论从资产负债率或资金成本方面考虑,大都不愿接受此类投资,而资金链紧张的中小房企恰恰是本轮调控的‘受伤者’,即便付出再高的成本进行融资,也很难获得投资人的认可。”黄昊杰分析称。

也因此,在这样艰难的背景中“破茧重生”,改变眼下简单的短期债务融资模式,探索更多适合国内地产市场发展的“新大陆”,将成为第三方理财机构关注的重点。这也让不少人将目光投向了进入中国的外资地产基金。其中以“地产系”和“金融系”为主流。

“金融系是以欧美国家金融机构为主导的地产基金,擅长于类股的基金,而地产系则是以新加坡等亚洲国家的地产企业为主导的地产基金,是擅长于类债的基金。”

虽然各有优劣,但业内人士反映,由于国外地产基金大都以股权投资为主,在当下中国市场的认可度比较低。而对于第三方理财机构而言,“只有同时兼备地产系和金融系的思维才能获得生机。在实践中,可能‘股+债’的混合模式是未来的趋势。”

阵营一 参与

理由:

1.高回报率

2.地产基金将取代银行信贷,成为房地产开发商主流融资渠道

方式:

1.与品牌开发商建立联系合作

2.选择信托产品形式

阵营二 观望

理由:

1.没有足够的“安全垫”

2.国家对地产有可能仍将实行紧缩政策

3.地产信托产品提前清盘

4.房地产基金的监管处于空白状态

5.管理人能力参差不齐

6.信息不对称

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