高端房产价格还会涨

时间:2014-04-17 13:41 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 4,043 次

作者:董伟海   来源:投资有道11年3月刊

2011年1月26日国务院“新八条”①的出炉,拉开了2011年房产新政的序幕。1月27日晚上海和重庆两直辖市宣布房产税试点;1月30日青岛推出“12条”;1月31日上海继续推出“沪9条”,除了落实国务院“新八条”,更强调土地增值税预征率应根据售价调整以及落实保障房供应目标;2月8日央行宣布“加息”,上调存贷款准备金率……

本次调控会如同往次一般无疾而终,还是“雷声大雨势小”,抑或真如中央政府所愿——有中国特色的“房地产去除投资价值”?

在2012年政府换届前,国务院的一系列举措已没有了“后顾之忧”,为下一届政府能更加良性地运作,温内阁显然有啃硬骨头的动机和决心。众所周知,房产市场多年调控不力,背后主要是地方政府和中央政府的博弈,以及房产供求结构不平衡的问题短期内难以解决。如何理顺利益关系,在贯彻中央意图的同时保障地方利益,需要有卓越的政治艺术,有“压”有“疏”,有“文”有“武”。房产税被认为是“疏”,即疏导的重要手段。

《经济学人》在最近的刊物上着意突出了中国出台房产税的意义。他们认为,与其说房产税是纯粹治标的短期抑制住宅需求的工具,不如说是改变地方政府财政依赖于土地拍卖现实的长期手段。房产税作为财富税②而非交易税,地方政府将获得一个稳定的收入渠道,而随着房产税的深化,税率的调整和税基的扩大,地方政府即使在房产市场不火爆的情况下,也可以获得相当的财政收入,这样地方政府违背中央政府的利益驱动便减少了。而“新八条”里各项紧箍咒③也更具体量化,加上问责制和政绩考核指标的引入,地方政府违背中央政府的“成本”增加了,“压”力大了。

此外,保障房的建设是解决房产供求结构错位问题的主要长期手段,多年试点后,各地已经有了具体量化的目标。然而深圳和北京的试点中出现了一些执行上的利益输送问题,取消保障房的个人产权也作为一个解决方案正在酝酿。

可见,新政有延续调控政策的一面,也有新手段新思路。尤其房产税的试点和和保障房建设的执行,对未来政策的发展有至关重要的作用。

房产税和保障房建设,这两项无疑是主要的长期政策。房产税向高端倾斜,中低端住宅减免。因此不可避免的是,高端住宅的房产税负担转嫁给下家,新政下高端住宅价格将水涨船高。保障房也会加强这一趋势。大批保障房必然挤出商品房用地供应,僧多粥少,土地成本高企,开发商将被迫往中高端甚至高端发展。因此,新政后高档房产价格很可能较快上扬。

本次新政延续2010年下半年的限购令,这种行政措施治标不治本难以持久,而且累计的购房需求势必增加对未来住宅市场的冲击,效果可能是延迟购房高峰的到来,加上货币紧缩政策和交易税收加码,将对短期购房需求将起到明显抑制作用。积极的一面可能是为保障房供应提供了时间。

① 重点集中于明确地方政府调控目标、强化差别化住房信贷政策、调整完善相关税收政策等方面。

② 以财富作为征税的税基,交易税以交易额作为征税的税基。

③ 比如明确年度价格控制目标,量化细化保障房建设目标。

董伟海

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理,发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业(有限合伙),曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)

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