急速瘦身的房地产富豪

时间:2014-05-07 15:23 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 729 次

作者:顾慧妍   来源:投资有道12年11月刊

自1999年胡润百富榜开榜以来,房地产的冠军地位首次被制造业夺走。胡润表示,不是制造业财富出现大幅增长,而实在是房地产财富缩水速度太快。

在今年的胡润百富榜上,房地产业的富豪们显得有些委屈。自1999年胡润百富榜开榜以来,房地产的冠军地位首次被制造业夺走。

房地产内部的富豪冠军也出现更替,在胡润百富榜总榜之中,万达集团的王健林以650亿元取代恒大许家印成为2012年地产首富。

急速瘦身的房地产富豪

  10月9日,胡润研究院发布《2012胡润房地产富豪榜》,上榜富豪财富计算的截止日期为2012年8月15日。由于投资多元化,在此榜单上,只计算上榜企业家在房地产的财富。值得注意的是,上榜51位地产富豪的平均财富比去年上榜者下降5.2%,比2007年高峰更减少了17.4%,前50位地产富豪平均财富为128亿元,比去年下降7亿元。

可见在房地产调控以及经济大背景的影响之下,房地产企业家财富已经出现缩水。从这些名次与数字中,我们看到了什么?

胡润表示,不是制造业财富出现大幅增长,而实在是房地产财富缩水速度太快。同时,从另一个角度来看,房地产投资多元化正在成为未来房企发展的大趋向。

王健林超车

58岁的王健林的超越在意料之中。

在过去几年中,万达不仅在各地复制着万达广场,还干了其他很多事情:开发旅游地产、以164亿元收购美国第二大影院AMC以创造全世界最大的电影院线(以销售额计)、以3年5亿的“全面支持计划”投资足球等。

王健林曾经表示,其目标是在10年内把万达发展为一家跨国企业。为实现这一目标,万达将展开更多并购,重点放在酒店、零售业和电影院线。在收购AMC之后,王健林估计自己将控制全球约10%的电影市场,他希望到2020年把这一份额提高到20%。

王健林已经将场子铺开,并将视野扩展到整个世界。在N年前,我们无法想象,这样一个复制型的商业地产开发企业,会有如此大的规模。

而就王健林个人来说,可用几个身份来形容他:大连万达老板、退伍军人、亿万富翁。或者可以说,是穿巴黎制造、拥有一艘33米长的圣斯克游艇和一架私人飞机的富豪。

在经历了一系列并购、投资以及资本运作之后,与去年相比,王健林财富增长44%,排名上升4位。万达集团2011年完成销售收入1051亿元,净利润79亿元,目前总资产已经达到2000亿元人民币。

王健林的超越一方面是由于资产的不断增加,另一方面则是“竞争对手”的资产出现了缩水。去年首富许家印股票“蒸发”170亿给王健林的超越提供了机会。与此同时,杨惠妍家族财富相比去年榜单缩水8%,从而跌出胡润百富总榜前十。在2007年房地产高峰期,杨惠妍以1300亿元成为房地产首富。由于房地产持续低迷,今年杨惠妍财富较2007年下降81%。

总体来看,地产企业家财富缩水是一个普遍现象:2012年该榜的门槛降为60亿元,相较于去年减少5亿元;上榜51位富豪的总财富减至6518亿元,人均财富128亿元,降幅约为5.2%;前十名总财富2770亿元,平均财富252亿元,而2011年前十名总财富2885亿元,平均财富289亿元。身价百亿以上的富豪减少2位,同时100亿元富豪的财富总额比去年减少535亿元,降幅超过10%。

另外,胡润百富榜总榜的前十名中,龙湖地产的吴亚军家族以财富380亿元排名百富榜的第八位;华彬的严彬以500亿元财富排名第四,恒大地产的许家印则排名第9位,财富为350亿元;富华陈丽华以少于许家印10亿元的财富,排名第十位;SOHO中国的潘石屹、张欣夫妇从去年的37名提升到31名,总财富190亿元。

急速瘦身的房地产富豪

  新晋富豪

值得注意的是,在胡润地产富豪榜中,有8位新人上榜,其中金辉集团的林定强以140亿元财富领跑众新人。

资料显示,该集团在2012年被中国房地产信息集团、中国房地产测评中心授予“2012中国房地产开发企业25强”的称号,其2011年销售金额过百亿。但值得注意的是,有媒体报道称,在与融侨合并谋求上市未果之后,金辉与融侨分道扬镳,在房地产调控的背景下,金辉正在裁撤公司囤积地盘。

另外,新上榜的其他7位新人为:华夏幸福基业的王文学、仁恒置地的钟声坚、创鸿集团黄鸿铭、阳光100易小迪、金科黄红云家族、开元旅业陈妙林、东福实业俞培俤家族。

其中,华夏幸福基业主攻工业园区的开发、运营、管理。王文学总结其发展模式为腾笼换鸟,帮政府进行产业升级。他认?,华夏幸福第一个阶段是所谓“捡到?里都是菜”的混合园区阶段,什么企业都往园里装;第二个阶段是专业化园区阶段;第三阶段是高新科技园区,最后则必然走向总部经济区,就是产业高端和高端产业的聚集地。目前他们正在规划在北京周边做升级版的园区,王文学自认为,如果华夏幸福把这个做完了,规模做到一千亿都没问题。

2011年,借壳ST东源进行重组成功,金科集团成为国内进行房地产调控以来首家获准借壳重组的民营地产企业,而金科集团的实际控制人黄红云家族中,共有6人凭借持有的上市公司股份,在账面上成为了亿万富豪,对本次的上榜起到了一定的支持作用。

在重组之后,国信证券就认为,借助在资本市场上的成功重组,金科地产有望由国内二线地产企业成长为又一全国龙头房企。

从上榜的新人来看,住宅开发商占有一定的比例,此外还有工业地产、商业地产包括酒店等。就此,胡润认为,房地产格局正在趋稳。

多元化开发成趋势

富豪的更替背后透露着房地产未来发展的趋势。

胡润百富创始人胡润表示:“在房地产宏观调控下,大型开发商更倾向于综合地产开发。”他认为,目前中国房地产企业的分化已经趋于明显,大型房企和中小型房企的差距正在拉大,后者想继续发展较为困难。

央行货币委员会委员李稻葵在谈到房地产市场的软着陆时也表示,其中一个目标就是“取代传统的、单一市场化的房地产新格局,在调整的过程中逐步地确立。”

银河证券首席宏观策略分析师孙建波表示,房地产的资产与地价是相关的。其中,综合地产的发展会日益向上。孙建波分析,由于商业物业的增值,综合地产的商业价值会不断沉淀,所以执掌综合地产的王健林在此轮资产排名中名列前茅也在意料之中。综合地产模式比较符合未来房地产的健康发展趋势。

万达横跨商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假等五大产业,无疑是当中的佼佼者。

此外,从绿城近期的一系列动作中,也能够看出未来多元化的方向。

今年9月10日,绿城宣布进军农业;10月9日,绿城36亿投资山东曲阜文化综合体项目,进军文化产业。实际上,绿城的多元化早已开始。

2001年,绿城教育集团成立,迄今为止已经建立了14所学校;2007年,绿城集团又与政府合作建设大型综合医院;此外,绿城集团旗下还有一支著名的“绿城足球队”和一家年产值达1.5亿元以上的传媒公司。

放眼全国,房企多元化经验不胜枚举。今年1月,“星河湾老酱香”在上海亮相,预示品牌房企“星河湾”跨入白酒行业;碧桂园在内蒙古锡林郭勒建立投资公司,主营褐煤开采和煤化工,打造“褐煤综合利用”循环经济产业园;恒大的足球队近期也动作颇多。

显而易见,房企转投到回报率较高的其他行业被视为资本追求利益最大化的举措,是在目前市场环境下的正常行为。基于此,房企得益不仅可观而且有效。

对此趋势,政府也在鼓励。有开发商分析称,政府的一些政策规范从某种程度上来说,也在正在引导房企做多元化的开发。

首先,从目前的拿地条件来看,如近期上海所拍出的今年的新地王,在拿地条件中注明,住宅比例不超过45%。其余55%做什么?或许是商业地产,有了商业地产之后,可能再配套酒店。

“有的开发商不是自己要做酒店,而是地块中明确标明,要在这里做酒店。”这样一来,一些敢于尝试的房企便开始了多元化。

同时,在房地产调控不变的基础上,住宅开发所获得的回报率大不如前,销售业绩和利润率都有所下降,例如今年金九银十的楼市销售业绩就比去年差,而股市的不景气也令许多上市房企市值大降。因此,在利益的驱动下,房企自然也会向其他方向发展。

房企白银十年

富豪和普通人的生活密切相连,其产业与社会密不可分。因此,富豪财富的变化不仅仅代表个人财富,更代表企业甚至整个行业的变化发展。不仅如此,富豪财富的变化消长也和宏观经济存在着动态的逻辑关系。中国经济自去年第四季度呈现下滑趋势,尤其是资本市场和房地产市场更为不堪,就是对此经济逻辑最好的证明。

值得一提的是,上榜富豪的财富增长或缩水,对其本身生活并无多大影响。因为富豪的财富,除了原始积累,大部分都是靠资本操作所实现的增值。就此而言,富豪财富蒸发隐含的是目前中小投资者在资本市场更加惨淡悲哀的命运。

就目前房地产市场来看,房地产行业井喷式造富的阶段已经过去。有业内人士预测,未来房地产将从“黄金十年”阶段进入“白银十年”阶段。作为地产富豪,一个企业家,如何带领企业把握接下来的发展机会?如何让这个市场从铺摊子的横向发展,转变为深度的纵向发展?每个企业家或许都在寻找自己的答案。

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