房企规模化后 发展何以为继

时间:2016-03-08 15:07 栏目:产业投资 编辑:投资有道 点击: 3,947 次

规模化扩张的同时更该投以关注的是企业的利润率。盈利是企业赖以为继的保障,因此如何提高盈利才是最关键的。同时也应关注房企在传统住宅以外的领域的发展潜力。从各个方面多元考虑盈利模式和运营风险,是每一家房企亟待解决的问题。

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2015年房企成绩单放榜,全年房地产行业依旧欣欣向荣。据数据显示,共有104家房企跻身销售百亿军团,规模超过500亿的房企共有16家,其中500亿到1000亿的有9家。“千亿军团”房企数量和去年保持一致,维持在7家。其中,万科以2614.7亿元年度总销售稳居第一宝座,2015年表现强势的恒大以2013.4亿的销售额,直追绿地、万科,共进房企两千亿俱乐部。其他千亿的房企比如中海、保利等正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。

总的来看,2015年“千亿军团”不断强化竞争优势,进一步拉大了与中小房企的距离,分化发展格局愈加明显。

规模化背后惯性危机值得关注

从今年龙头房企的变化来看,虽然楼市规模化的发展时代已经过去,但由于今年一线城市,部分二线城市基本面好转,市场重新洗牌,龙头房企的销售规模不但没有下降,反而销售业绩进一步实现快速增长,市场集中度不断提高,出现“大者恒大”的局面,销售规模百亿以上房企多达百家,占据超40%的市场份额,其中销售规模达2000亿的房企突破3家。

另外,相较于中小房企,龙头房企的销售目标完成率较高,其中20家典型房企平均完成率达98%,部分甚至略超业绩指标。仅万科一家房企就已实现销售面积2067.1万平方米,较2014年上涨14%。

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然而,同策咨询研究部总监张宏伟认为,在这样光鲜亮丽的销售业绩下,并不意味着房企尤其是龙头房企可以继续沿用规模化的扩张模式继续发展。究其原因,可以概括为以下几点。一是由于少数二线城市和大部分三四线城市去库存压力大,销售业绩指标高,龙头房企只有降低利润率,甚至有为实现短期规模化效应,基本贴着成本跑量的现象,在这种情况下,规模化已没有意义。二是由于纳地成本偏高,即使在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下,房企未来的运营风险也会增加,或会侵蚀今年的销售利润。三是在龙头房企销售业绩继续变大的同时,持有型物业收入占整个营收比例较低,如果不及时调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持,势必影响房企转型之路。四是由于2015年市场需求过度释放,房企在重点城市存货不足,尤其是在北上广深这些一线城市,因此难以在2016年实现大规模增长;一部分开发商认为在2016年调整市场是势在必行,其中部分TOP10的品牌房企已经开始公司内部调整,比如内部重组避免同业竞争,对于业绩表现不佳的城市和项目进行裁员、并且降薪等。

从上述四个角度来看,不能仅关注龙头房企的销售业绩、利润率、持有型物业租金收入占比、重点城市的销售业绩贡献占比变化情况等等这些能反映出房企规模化惯性背后危机的问题才值得整个房地产市场更加关注。

楼市下半场规模化不再重要

毋庸置疑,无论今后“白银时代”是否来临,未来几年依然是千亿房企的规模化扩张阶段,其数量和市场集中度仍受到市场的关注。对于未来谁将成为房企的龙头老大,市场争论颇多,并且绿城、恒大等房企均称要赶超当时的龙头老大万科。然而,也有观点认为,无论是规模化还是谁来担当中国房地产的龙头老大,在楼市的下半场都已不再重要了。

原因究其一是近两年各机构公布的房企销售业绩排名差异较大。这一问题不仅存在在不同统计机构中,甚至是使用统一数据系统的两家机构统计的结果也差异较大,其真实性自然不免令人质疑。第二,资本市场变化莫测,未来仍将会有许多新兴房企竞争上位,因此2015年的龙头老大之争并非是最终结局,今后几年及未来谁将稳坐行业龙头宝座依然是市场和媒体关注的焦点。第三,由于楼市下半场的住宅市场价格走势相对平稳,从土地升值和房价快涨中或较大利润的机会很少,房产行业利润下滑趋势是必然;市场不再会有普遍性规模化的增长机会,对于龙头房企来讲,规模化特征表现越突出,其在运营过程中累积的市场风险就越大,甚至规模化的惯性会将企业拖至短期内突然一夜之间崩塌的境地。因此,在楼市下半场,继续讨论房企规模化已经没有任何意义,同样,百亿房企、千亿房企销售门槛的变高与变低也没有太多实际意义。

对于房地产行业未来的发展,同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是房企规模化还是谁来担当房企的龙头老大都变得不再重要。市场处于不断变化当中,在竞争中发生市场地位的改变也属正常。此外,规模化扩张的同时更该投以关注的是企业的利润率。盈利是企业赖以为继的保障,因此如何提高盈利才是最关键的。同时也应关注房企在传统住宅以外领域的发展潜力。从各个方面多元考虑盈利模式和运营风险,是每一家房企亟待解决的问题。

规模化后,利润和多元化将成热点趋势

房企规模化已成定局,那么在此之后,未来的房产行业龙头老大应该更关注哪些问题引人深思。

首先,从中长期来看,在楼市进入“新常态化”的今天,丰厚的发展机会和利润空间不再,规模化时代已经过去,房价走势将相对趋于平稳,利润下滑是必然趋势。因此在规模化同时,房企应该更加关注企业利润率。如何最大化利润率也将成为未来房企老大最关注的话题之一。

其次,当房企规模化达到一定阶段,势必会面临多元化转型的问题,房企更应该着眼未来,关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样,布局战略型产业,谋求转型发展,营造未来赢利机会。

未来房地产格局是逐步在变化的,房地产市场“老大”的定位标准也可能更加多元化,在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”,或者其他细分地产领域“老大”。

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总体看来,尽管未来房企仍然会关注行业“老大”的角逐,但是房企角逐的重点不再是传统住宅领域的房企“老大”,也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实,房企对于“老大”的注意力在不断发生改变,未来房地产市场极有可能会呈现出多个领域的“老大”,并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。

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