逃离楼市 温州资金去何方?

时间:2014-04-15 14:43 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 2,536 次

作者:胡琼   来源:投资有道

再次见到雷朝军的时候,他已经是上海一家大型游艇俱乐部的老板。这位曾经在温州看房圈里颇有名气的资深房产投资人士,如今却做起了别的行当。

“政策变化,我的身份也发生了翻天覆地的变化。”雷朝军还是一如既往的热情,他说自己2009年以后变逐渐退出了看房队伍。

楼市,从来都是温州人热衷的大本营,几乎每一次市场的高潮与低谷,外界都会把温州资本看作中国民间资本的“晴雨表”和“风向标”。

而雷朝军身份的转变,恰好像是这个风向标上的彩带。

消失的温州看房团

多年前,在丰厚利润的刺激下,温州形成一种“全民投资”氛围。民资疯狂集结房地产,造就北京、上海、广州等一线城市,成为全国商品房价格最高的地方。

身携巨款,穿梭在全国的各个角落里,频频重手下单,买房如买菜,这是形容温州炒房团的标志性词汇。在“神州行”中,温州人以超前的炒房意识赚得钵满盆满。

逃离楼市 温州资金去何方?
温州看房圈里颇有名气的资深房产投资人士不少已做起了别的行当。

  雷朝军就是这些看房队伍的组织者。他是也温州炒房团资深成员,中等个头,性格豪爽,这种个性让雷朝军在房产界春风得意。

2004年,雷朝军和他的伙伴们通过温州民政局正式报批成立了一个浙江房地产投资协会。雷朝军天生有着呼朋唤友的本领,很快协会吸收了1.2万名房地产炒家,通过这个协会,众人相互分享信息,共同决策,他组织的温州看房团成员多数来自这里。

几年间,雷朝军组织过多次大型的看房团前往上海,在房产界颇具名气,和不少大型开发商老板称兄道弟。

雷朝军的客户大多是小投资者。在雷朝军看来,民间力量实际上是最大的一块,却也是最不容易被察觉的。而他手里掌握的,正是这些草根数据。

不过这次见到他却是在南浦大桥下面的一个游艇俱乐部。“本身组织看房团也只是我的一个副业”。而眼前这个上海最大的游艇俱乐部是他不久前开办的。除了作为新开辟的一个投资渠道,更重要的是作为他交朋结友的重要场所,很多生意都是在他的游艇上谈成的。

雷朝军说,其实温州投资客并非传说中的那么神秘。只是说温州人喜好房产,也存在恋富情结,喜欢投资上海,而且一直以来喜欢抱团,于是每一次都显得动静特别大。而当市场出现变化,他们照样会选择退出。这种架势就像当初进军房产市场一样,格外引人关注。

  “割肉”抛售

提到温州炒房团,不得不提《温州晚报》。2003年,《温州晚报》首开异地看房先河,先后组团带人到上海、北京、杭州、海南等地购房,看房团活动一直持续到今年4月。在国家房产新政出台之后,《温州晚报》看房团便暂停了。

而温州人对楼市的热情也慢慢降温,即便偶尔出现少数看房团,也多为“空手而归”,并没有以往“买白菜”般的爽快。

雷朝军说,房产投资客一般都集中在浙江人当中,浙江投资客又以温州人为典型代表,可能一出现风吹草动,有一个人开始抛货了,其他亲朋好友就会跟着抛。

逃离楼市 温州资金去何方?

陈剑贤便是在这个时候“割肉”的。见到陈剑贤的时候,他正在和中介工作人员谈出售自己的十几处物业,他有些无奈地告诉记者,“1.8万入场,2.9万出售,这是我赚的最少的一次。”

期间,陈剑贤接了几个电话,操着熟练的温州话与对方交谈,表情凝重。“是我朋友,我让他赶紧把手里的物业都卖掉。”他解释道。

这一幕,发生在9.29后的第三天,这位在房地产界打拼了十年的温州职业炒房客,以自己的商业直觉把手中的物业卖在了最高点。 “十年来,我第一次感觉到背后的寒意。”陈剑贤说。

其实和陈剑贤一样,做出同样选择的温州人并非一个。“我们刚刚成交的一套世茂滨江花园的二手房源,因为业主急抛,挂牌价1300万元,最终成交价仅1000万元,砍价幅度高达23%!”中原地产世茂滨江分行的蔡经理透露。这套大幅降价成交的房源房东是一个温州投资客,这几天出台的一系列房地产调控政策让他觉得近半年内上海楼市很难再有起色,因此希望尽快抛售变现。

“这个温州人还是很有头脑的,他希望在上海房价还未出现明显下滑之前出售,担心上海细则会更严厉地打击楼市,市场将更加低迷。”蔡经理说,即便是“割肉”降价超过20%,房东的收益率仍高达200%~300%。

  转战二三线城市

以往,上海、北京这样的大城市是温州人炒房的“主战场”,但现在,一线城市房产市场的机会已经成为过去式,“上海房地产现在是好的经营舞台,但接下来并不是最好的投资回报舞台了。”雷朝军说,经过几年的曲折调整,一线城市的房地产投资已经饱和,今后的回报会逐步走向正常化,平衡化。

而对于温州人来说,让他们曾经赚得盆满钵满的房产市场怎么舍得轻易放弃呢。其实,就在今年上半年,温州民间资本还在上海出现过。5月,上海国际建材家居品牌中心购买房源49套、周浦万达广场32套、东方国贸批发城14套房源、仁恒河滨城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林风范城14套。在上海内环内的唯一别墅区,由四季雅苑、御翠园、汤臣湖庭等项目组成的花木板块,更是聚居着大量的温州人和他们所投资的高端别墅。

“从产品形态上来看,温州炒房者更关注高档房、商铺和写字楼。”房产专家薛建雄表示,房产新政后,大量资金被挤出住宅市场,而这些挤出资金部分已流入商业地产。

但是,雷朝军表示,他们更多的资金已经进入二线城市。随着一线城市房产细则的陆续出台,炒房客也在撤离。而大部分二三线城市房产细则仍然未出台,这给了炒房客以可乘之机,大量资金瞬间涌入二三线城市,房价或现爆发式增长。部分炒房客也已经开始转战海外。

他解释说,在经济过热的情况下,国家淘汰一些过剩产能,同时将一些相对成熟的产业向二三线城市转移。国家高速公路和铁路网的建设,也为目前的产业转移提供了基础条件。嗅觉灵敏的投资客可能会借助这一轮楼市调控时机大举进入。

然而,在现在的形势下,还能看到一些坚守在上海楼市的温州投资客。而这些留守者不像人们想象中的,纯粹是高抛低吸的炒房族。对他们来说,炒楼是副业,看到有好的机会才炒房,经营实业或工作才是他们的主业。

“房子一时卖不出去,那就装修一下,多隔出几个房间出租呗。收收房租,比银行利息多多了。”一位温州投资者表示,现在手上的房子,几乎都是纯利润,房价哪怕跌一点,他肯定不会卖,最多留给儿子。

  漂泊的温州民资

温州投资客炒过出租车牌、住宅商铺、煤炭、黄金甚至大蒜,如果要问温州人现在都在干什么,真的很难回答清楚,因为纵观各行各业,随处可见温州人的身影。

就在温州炒房团大量抛售房地产的同时,大蒜成了温州客投资目标;在股市低迷的时候,黄金又成了温州炒房团的新目标。

“哪里有机会就去哪里,温州人创新能力很强。”雷朝军说,有国家政策引导的地方,就会有温州人出现。

2009年10月起,陆续从山西煤改撤资的温州投资客,有一少部分聚集三亚,一小部分转到境外。雷朝军说,现在温州资金主要还分流到了银行、矿业和高新科技等行业。

其实对于资金强大的温州人来说,钱怎么花,有时候还真是个头疼的问题。在观望情绪的背后,温州炒房团其实内部意见并不统一,甚至对楼市判断出现截然相反的结论。对1000多位身价在2000万元~5亿元之间的楼市投资者进行的调研结果显示,部分投资者早在2009年9月份就陆续将手上部分房产抛售了。

而之前,温州的民间资金确实进入了一段投资真空期。温州市长赵一德此前接受媒体采访时表示,据不完全统计,仅温州流动的民间资本已经达到6000多亿元,而且每年以14%的速度快速增长。如何提高民间资本投资的安全性和收益率,如何将民间资本有效有序引导到有利于国家经济健康发展的方向,一直是市政府深思的问题。

温州中小企业促进会会长周德文说,金融业、创投(PE)或将成为温州民资的下一个投资方向。国内房市的打压政策,让部分中国投资者把目光投向了海外。他们早已将资金由房市转到了企业债、信托,甚至投资移民;一些投资客则把目光放在了西部。

“如果有更宽广的投资渠道,也不会都扎堆房产。”一投资客说。

  反哺回流

传统制造行业是温州人发家之本,也是安身立命之本。

但近几年,温州资金却不断从温州流到了各个角落。人民银行温州中心支行的一项调查报告显示,60%的被调查企业认为,自己10%~30%的资金用于购买非厂房的不动产,原因是现在“实业不太好做”。

张国安就是这样一个代表。前几年,年金融危机袭来,出口定单突然少了,机器停工,银行又停贷了,他被迫拿家里刚买的奔驰车抵押,借了民间6分利息的高息贷款。

皮鞋厂前途“渺茫”,张国安干脆不再对皮鞋厂进行追加投资,拿着回笼的货款开始炒房。“温州、杭州的房价,真是随行就市。我跟着朋友在杭州滨江做,最快的时候一天就能赚10多万元,跟做皮鞋不好比的!”

张国安坦言,虽然皮鞋生意亏本,但厂里机器必须运转,在楼市闯荡了5年后,张国志决定将投资移回温州。他最近在老家温州瑞安一直忙着厂房建设,计划生产一种新型建筑材料。他说,还是喜欢做实体企业,这样让人感到踏实可靠,不至于担惊受怕。

据央行温州支行统计,2009年初,由于外出投资资金回流,经济增长放缓、微观主体观望情绪浓厚和资金从资本市场撤出现象增多,大量资金以储蓄存款形式滞留下来。据此他保守分析,温州民间流动资金逾3000亿元。

“我估计,今年回乡的资金会明显增多,我周边朋友都在寻找投资机会。”张国安说,由于缺少有效的对接平台,这些民间资本在过去几年如“猛龙过江”,在全国各地四处炒房,这不仅让温州资本毁誉参半,更使实体经济不断“失血”。

温州中小企业促进会会长周德文也表示,温州制造业确实在回暖,但并没有外界所说的那么乐观。但随着楼市政策的从紧,很有可能会出现温州民资集体返乡。

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