楼市投资已回暖？一线城市成最大风险区

年底，通常为楼市环境瞬息万变阶段，如何看待2014年年底以及未来市场基本面趋势？对于整体市场来讲，会呈现出哪些特征？ 这些成为业内外关心的话题。

由于房企永无止境的市场扩张战略导致持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，或者房企未来再次遭遇市场低迷期时，企业的资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。

时至2014年年底阶段，从房地产市场最新表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高，从一线城市及基本面良好（存销比在15个月以下）的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。

于是，部分媒体开始发表声音，表示楼市已开始回暖。那么，年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖？是否意味着房地产市场迎来了新一轮的市场发展机会？同策咨询研究部总监张宏伟在接受采访时认为，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而改变。毫无疑问，即使至年底仍然维持成交量回升的行情，也并不意味着楼市会持续好转。

“细水长流式”的“微刺激”决定流动性不会宽裕

张宏伟认为，在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，中国特色的“细水长流式”的“微刺激”已经成为“新常态”，并不会受到美国QE退出的太大影响，这就决定市场流动性不会宽裕，短期内来看，房价下跌城市数量仍然是主流。

当美国今年11月QE正式退出之时，中国宏观经济因为深化改革也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这有可能导致国内市场流动性进一步偏紧；从今年以来国内货币政策变化特征来看，即使受到美国QE退出的影响，国内货币政策“大水漫灌”的刺激措施几乎不可能出现。从这个角度来看，国内货币政策总体仍然会维持改革阶段的偏紧的“新常态”，因此，短期内来看，房价下跌城市数量仍然是主流，目前，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

同时，百城房价同比环比均出现下降，房价下跌城市数量仍然占据主流，这在短期内难改变。

2014年11月1日，中指百城价格指数发布。从中指数据来看，2014年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌0.52%，同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。10月百城住宅均价环比、同比首次双双下跌，但环比跌幅收窄。

而央行新政落地后，“惜贷”常态化的基本面也并不会改变，年内楼市基本面难有实质性好转。

从短期内来看，市场又进入新一轮的市场低谷期，买卖双方仍然处于博弈状态，即使限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，大多数大中城市仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，面临较大的去库存压力，这会进一步影响企业的资金面。

张宏伟认为，银行“惜贷”的现象还会长久持续，此时，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

目前，大部分城市库存去化周期仍然在15个月以上，“去库存”仍然是市场主旋律。从10月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等仍然面临较大的市场“去库存”压力。当前，对于大多数城市而言，“去库存”仍然是市场主旋律，房价年内仍然有下行压力。

从10月份市场表现来看，在多重政策红利的刺激之下，品牌开发商力拼“银十”导致业绩有所回升，但是，大多数城市市场库存偏大的基本面并没有明显改变。同时今年至今，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，又面对年底（上市公司年报）销售业绩指标的压力，此时，对于大多数开发商来讲，利用政策红利的“窗口期”进行跑量的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后2个月最大限度跑量扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象，甚至部分存量较大的城市还应该继续坚持“以价换量”的市场策略。

总之，在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价，仍然维持小幅促销、小幅优惠平价策略。

警惕：一线城市或成楼市投资风险最大区域

同策咨询研究部数据显示，2012年北上广深四个一线城市土地出让金合计2020亿元；2013年四个一线城市土地出让金猛增至5245亿元，土地出让收入大增；2014年1-10月，北上广深四个一线城市土地出让金合计4055.53亿元，去年同期为4100.69亿元，同比微跌1.1%，并没有出现明显下滑。

张宏伟认为，北上广深四个一线城市土地出让金猛增，甚至在市场低迷期也没有明显下降，这背后也就意味着开发企业的土地成本大增，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。而“面粉贵过面包”可能导致未来一线城市部分板块市场逐渐步入“被改善”“被豪宅”的时代，如此以来再加上营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，房价“天花板”不断人为捅破，而此时，市场能否接受还真是值得担心，因此，“被改善”、“被豪宅”的现象并不是一件值得称道的事情，或许对于房企来讲，这成为其投资一线城市的最大隐藏风险。

近两年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，其原因与品牌房企重返一二城市有密切关系。尤其是2013年以来，品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大。

2013年以来，以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线城市土地市场，以期短期内谋求上位，通过布局一线城市辐射带动周边整个区域市场开发，实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“地王”频现，地价成本陡升。

张宏伟表示，一定意义上来讲，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，或者房企未来再次遭遇市场低迷期时，企业的资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临命运的转折点。因此，不惜一切代价挺进一线城市的战略并不可取，如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购的风险。

以上海为例，去年下半年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄埔滨江等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。

上海部分典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线城市需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。

针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。

张宏伟说，表面上来看，以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大，市场并不存在什么问题，进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是，在上海投资市场上真正获益的始终还是少数几个房企大佬，比如绿地、万科、融绿等等，而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是业绩平平，“小弟”的姿态，难以在这个市场有显眼的出路。

因此，对于关注投资一线城市的房企来讲，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。

文 / 北岸