澳洲置业:长线投资,稳健增长

时间:2014-03-28 03:19 栏目:特别策划 编辑:投资有道 点击: 786 次

作者:邓若楠   来源:投资有道11年4月刊

1980年代末,澳大利亚人曾担心腰包鼓鼓的日本人会买走整个昆士兰海岸东南部。金融风暴后,澳洲房地产又迎来了中国投资者。

30岁出头的吴小姐目前在澳大利亚悉尼近郊已投资有两套房产。由于有在澳留学经历,她对当地的情况相对熟悉,事先也做了很多功课。她告诉记者,澳大利亚房产市场总体来说一直是稳中求升的格局,不能指望短期内有较大涨幅,一般投资都以长线持有为主。

澳洲置业:长线投资,稳健增长
对比金融危机爆发前后,在发达国家复苏振兴的过程中,澳大利亚的经济增速位于前列。

  2010年,澳大利亚被一些机构评为房价上涨最“凶猛”国家之一,平均涨幅为9.4%。

“据我的了解,澳大利亚房价近40年来平均每七至十年即可增值一倍。单看某月份房价,甚至出现小幅度下降。悉尼房价平均涨幅大约也就是每年6%到7%。与投资国内房产的理念不同,投资回报更要长期来看。”吴小姐说。

她透露,自己也曾经考虑投资美国房产,但“赴美投资易受多种因素影响,房价涨跌幅度以及相关政策变动都较多。相比之下,中国目前仍是澳大利亚的第一大贸易伙伴国,赴澳投资比较稳定。”

  吴小姐的“投资经”

据说在20世纪80年代末,澳大利亚人曾担心腰包鼓鼓的日本人最后会买走整个昆士兰海岸东南部。但最终,“日本人横扫澳洲房产”并没有变成现实。而在新一轮金融风暴后,澳洲房地产市场又迎来了中国投资者。

吴小姐在澳留学期间便做好了房产投资计划,采取了房产经纪“低首付,轻松还款”的投资建议。

她投资的第一套房产位于悉尼西郊华人聚集区,距离市区约半小时车程,“看中这一区域华人流动量大,物业离火车站和商场就两分钟距离,交通购物都很方便,有稳定的房租收益”。

2006年她投资这套127平米的公寓总价约为42万澳元。首付20%,每周需向贷款银行还款约500澳元。而当时房屋出租价格约为每周430澳元,如今涨至每周500澳元。

据介绍,在当地购房,一般除了房款以外,根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费也不尽相同。主要是印花税,例如悉尼印花税3%左右;其他费用支出包括律师费、贷款经纪费等,具体费用情况会由买方律师进行详细计算并出具清单。

吴小姐建议,在选择当地贷款银行时不妨多考虑一些方案。“不同银行及其它金融贷款机构,贷款产品利率都不同。中国人往往选大银行,但其贷款利率一般偏高,贷款审核条件也比较严,而其它贷款机构利率往往比较优惠,可选择产品类型更多。”

吴小姐告诉记者,澳洲房地产市场的特点是社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟,与租赁方面相关的法规相当完善,相比较于中国内地一些大城市的空置率而言,澳洲房产的租赁风险小的多。亦可选择由发展商包租3年,之后转为租房中介代理出租。

“置业首付金额不高、还款压力不大。投资风险较小,且无需投入过多精力和金钱。如果提前做好投资计划,充分利用好相关房产政策,便可能在一定年限内较为轻松地拥有多套房产。”

2007年吴小姐投资了在澳的第二套房产,位于悉尼西部的帕拉马特,距悉尼市中心商业区以西24公里。投资时当地属新开发区,人气还不是很旺。但该地区属于新南威尔士州计划开发的三角形CBD之一,交通方便,且有大量政府机构及分支搬迁至此,有稳定的住房需求。吴小姐投资了一套100平米左右的期房,总价为45.6万澳元。首付10%,2009年交房时总价涨至47万澳元左右,租金约为每周520澳元。

“投资的话对房型不用过多挑剔,但地区地段一定要选好。建议投资之前,在当地政府官网查阅地区发展规划作为参考。”

澳洲置业:长线投资,稳健增长
澳洲政府调控房地产市场的政策取向为“有放有收”。对海外人士购买新建项目比以往更加放开。

  租房市场火爆

在澳大利亚专职从事华人置业的房产经纪本尼·严(Benny Yep)在接受记者采访时介绍说,目前中国投资者在澳置业,一般限于购买新房。

澳大利亚海外投资审核委员会(FIRB),对不拥有澳洲护照或永居签证的海外人士购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样,不受特殊限制。

本尼·严告诉记者,金融危机后,澳洲政府为了鼓励当地居民购房,免去了印花税,凡首次置业还给予7000至21000澳元的一次性补助。因此2008年后澳洲房价整体上涨8%左右。以悉尼为例,市中心的两室一厅(约100平米)公寓总价上涨至100万澳币左右,市郊的同类住宅总价约为50万澳币。

据澳盛银行(ANZ)最新预测,澳洲住房开工数将从上财年的14.9万套跌至13.1万套,这个数字对于全澳破纪录的18余万套住房短缺量来说,不过是杯水车薪。2011年下半年的租房空置率将降至1%左右。但随着加息前景,买家面临的借贷成本高升,以及全球经济不确定性加剧,房价上涨动能不足的局面短期内将不会改变。

这对一些秉持稳健投资且风险承受力强的投资者来说算一个利好消息。有澳洲当地房产市场分析机构认为:目前将近9%的高利率将把很多澳人压制在租房市场,未来三年将是投资者的黄金机遇。

“澳洲房价长期保持稳定,基本能跑赢CPI。但像中国国内房价动辄翻倍增长的情况根本就不可能发生。”本尼·严认为。

在他的经纪公司客户群体里,约有5%的中国投资者采取一次性付清房款,不涉及借贷成本问题,多次置业的中国投资者也不在少数。

“约有20%来自中国的购房者出于纯投资的目的,有一些投资者从中国组团专门过来看房。但大多数中国投资者仍是出于为在澳留学的子女创造稳定的租金收入,以房养房、以房养学,并帮助日后移民。同时,还有一些投资者也看中澳大利亚土地产权为永久产业,可以世代相传,且子女继承时无须缴纳遗产税。”

本尼·严介绍,在澳购买房产后,公寓日常需要支付的有费用包括物业管理费、水费、市政费,约占购房价的1.5%左右。独立屋日常需要支付水费、市政费,约占购买房价的0.5%左右。如果是独立屋社区则需要支付物业管理费。通常每年独立屋的总开支在4000澳元左右。

他建议,最近几年,澳洲某些区域公寓增值明显快于独立屋。投资独立屋地区地段很难把握准确,价格涨幅不定,租金情况不如公寓,资金回报比较慢。尽管也有发生类似于2010年墨尔本的里瑟奇(Research)地区独立屋价格涨幅达到49.7%的特例。但在没有足够财力和足够经验的前提下,谨慎投资独立屋。

“事实上一般情况下就算是财力雄厚的投资者,也鲜有首次置业购买独立屋,往往会先投资数套公寓,有一定经验和回报后,再考虑投资独立屋。”

“我们的客户大部分是来自中国的年轻人,由家里出资,他们的父母甚至从未来看过房子。令我印象深刻的是,他们中的很多人对房产价格几乎并不在乎,在乎的只是地区、交通、出租回报率等。”

根据澳大利亚海外投资审核委员会(FIRB)的规定,只有至少持有允许在澳洲连续居住12个月以上的签证人士可以购买澳洲二手房,且房产必须用来自住而不是出租等投资用途。购房者签证到期又没有申请新的签证,离开澳洲则要出售所买的二手房。但海外人士购买商铺、写字间、开发项目和农场牧场等商业项目,无论新旧都不受此类限制。

  澳洲置业10大优势

生活水准较高,生活成本却低于包括美、英、德、日等许多国家和地区。

澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。

澳洲房地产平稳发展,每年都有一定的增值。

购入澳洲房产或地产的投资人可永久拥有其土地的所有权与继承权。

海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额。

澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格,对客户的财产和收入都有一定要求。

澳洲政府鼓励一年以上的房产投资计划,规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。

法律法规的完善,对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管。

购置程序快捷方便。

房源供不应求,尤以墨尔本、悉尼及布里斯班为甚。

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