土地出让偏爱拍卖的背后

时间:2014-04-10 11:23 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 998 次

作者:茅于轼  来源:投资有道

拍卖是市场配置资源的一种方法,它能够最好地使用物资。所以中央政府提出土地使用权要经过拍卖,谁也无法反对,因为这符合市场法则。但是,如果没有招标而只有拍卖,土地价格非但不能正确形成,反而将极大地被扭曲。

  拍卖、招标大不相同

拍卖,即拿出一块土地,由需求方来竞价,看谁出价高就卖给谁。换言之,拍卖只会将价格提高。招标则相反,是买方提出购买要求,征求卖方来竞价,看谁出价低就买谁的。故招标能将价格降低。拍卖和招标都是市场行为。

为什么各地政府更偏爱拍卖而不是招标?其原因在于拍卖比招标更容易将土地卖个好价钱。而地方政府作为卖家,当然卖价越高越好。

拍卖常常是对某种唯一的商品,即不可替代商品的定价办法。如一幅名画,一件古董,他们没有可替代性。通过拍卖,可以最合理地定价,也就是商品转移到最能够利用它的人手里,资源得到了最佳配置。

从经济学上讲,拍卖是沿着需求线定价,且定在需求线的最高点。拍卖过程中只有一个卖方,其他的卖方不出面,他们没有任何发言权,买方看不见其他卖方,因为不存在别的卖方,交易缺乏卖方竞争。

而土地转让仅仅用拍卖方式,就会把低价竞争者排除在外,这是非常不公平的。比如讲,一块土地拍卖成交价一个亿。但是可能会有别的索价较低的竞争者,土地条件相类似,愿意拿九千万成交。可是,由于交易只有拍卖,低价竞争者无法进入竞争。因此,光靠拍卖并不能正确地确定价格,而且这种价格的扭曲一定是抬高了价格。

招标则相反,是由购买方出面公开招标,吸引卖方来竞争。买方从众多的出卖者中,寻求索价最低者。招标和拍卖相反,这儿没有买方的竞争,只有卖方的竞争,所以最后的成交价为最低价。

  拍卖、招标应同步进行

对于普通大宗商品,既有许多需求者,又有许多供应者,光用拍卖或光用招标都不能正确定价。这时,必须拍卖和招标同时进行。像上面提到的黄金,石油,粮食等商品,同时有许多买方和卖方。它们的定价方法是由一个报价中心,收集买方和卖方的价格和数量信息,构成需求线和供给线,找出二者的交点,由此决定价格。每天都在波动的股票价格也是这样决定的。

现在,对高地价导致高房价的抱怨很多。其实土地供应的稀缺性是人为造成的。土地到处都有,问题在人为管制。要使土地的价格合理化,从根本上讲要增加土地的供应。

但是,即使不改变供应状况,只改变交易方式也能降低土地价格。其办法就是拍卖和招标一起进行。比如先按招标方式公布所有准备出让的土地面积、位置和最低价格,把信息传递给需要土地的人,如开发商。

然后对每块特定土地进行拍卖。此时的拍卖出价不会过高,因为有其他可替代的土地可供选择。这样的土地交换方式比只拿出一块土地拍卖好得多,它可以防止价格因竞争不充分而造成的扭曲。就某一特定的土地而言,它具有不可替代性。但是从开发商的总体目标而言,并不是只能开发这一块土地,此地和那地之间有替代性。

  这样一来,地价自然下跌。

(茅于轼 北京天则经济研究所理事长,当代著名经济学家。曾担任中国社会科学院美国研究所研究员、非洲能源政策研究网顾问、澳大利亚昆士兰大学经济系高级讲师、亚洲开发银行注册顾问、中国能源研究会副理事长等)

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