海外资产配置正当时 全球房产投资成香饽饽

鸡蛋不能放在同一个篮子里，这是投资界早已达成的共识。随着国内经济放缓、地产泡沫日益严重、股市波动，揭示投资风险、理财项目问题频发，加之刚性兑付的打破、基金子公司违约、e租宝等P2P产品出事等，逐渐让投资者意识到不仅要进行多元化的资产配置，还要打破空间的限制，进行全球化资产配置，以此降低投资风险，确保财富增值。

中天嘉华集团海外投资事业部市场总监栗文瑞认为，国内房产税、遗产税等的预期、近几年人民币的贬值、以美国为代表的发达国家经济的稳步提升以及美联储加息的预判等因素，都促使国内高净值人群不断探索可以保护资产的方式，从保值增值角度开始关注海外的投资，或者说海外资产配置。

而事实上，自去年以来，海外投资逐渐受到国内高净值客户的追捧，并逐渐成为一项新的投资热点。

值得注意的是，进行海外资产配置，也存在一定的风险。投资目的不明确，这就导致投资无法满足需求。同时，投资信息不对称，在不了解海外法律法规前提下，按照对国内经济环境的理解来购置海外产业，导致经常走弯路，购买到不良资产等。此外，对当地文化、税制以及其他生活方面不够了解，购买资产成为“鸡肋”，并未能达到目的，又让国内投资人牵挂。

因此，国内投资者应该明确投资目的，了解自己对于风险的承受能力，通过专业的机构在充分了解所要购置的资产后再进行投资，切忌盲目跟风。

事实上，目前热衷于海外投资的相当一部分人是出于对家族财富传承的需求。这主要是由于国外金融市场政策成熟，且较为稳定，财富传承、税务规划业务经验丰富，海外投资市场产品种类繁多，可以充分满足资产配置需求。

如何进行安全高效的海外资产配置?这首先需要投资者明确投资目的、周期、风险接受能力;比如是为了移民后的生活，还是保值、增值、追求绝对收益等。其次，投资人要对可能的投资国家、市场环境、标的进行一定程度的了解，比如通过网络或者当地朋友等。“对于非专业人士给出的意见不要偏听偏信，不要盲目听从朋友的建议。尽可能与专业机构合作，不要因为想要省下少许的咨询费用，而导致投资的严重损失，因小而失大。”栗文瑞建议。

栗文瑞认为，中国高净值人群海外投资目前尚在起步当中。在这样的时期，海外投资也呈现出初级阶段的特点。首先，投资规模小。根据招商银行《中国私人财富报告》中的数据，中国拥有1000万以上可投资资产的高净值人群126万人，这些人可投资资产，大概有37万亿人民币。如果按照发达国家个人海外投资比例推断，应该有10多万亿人民币(大概30%)分配到海外资产当中。而目前海外投资的首选地美国自2010年至2015年吸引的中国个人投资大概在1100亿美元左右，还不到1万亿人民币。其次，投资标的单一。中国高净值人群海外投资基本依然是以不动产为主，大概有70%的资金购买了海外住宅。同时，投资目的多以国外生活需求所带动，对于全球资产配置概念的认可并不广泛。

全球房产投资成香饽饽

根据资料显示，近两年来，随着全球经济的不断发展融合，国内高净值人群在海外投资比例增长近一倍，拥有海外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到37%。这些高净值人群在做全球资产配置时，既强调资产配置的国际化属性，规避人民币贬值的风险，享受到外汇升值的红利，同时还强调资产配置的多类别属性，包括身份、房产、资产等多种类别。值得注意的是，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达300亿美元，相当于2014年的两倍。这个数字在2015年前10个月就已超过2014年的全年总额(151亿美元)，与2009年相比，增加了50倍。不难发现，2015年，中国资本海外房地产投资增幅惊人。

对于国内投资者投资海外地产的原因，东玖资本管理合伙人吕斯恬分析认为，海外地产价格和国内相比，估值定价比较合理;海外房产有一些价值洼地，例如日本东京房产泡沫破灭后，现在房产价格比较便宜;国内投资者有个人诉求，如移民等。对于风险偏好不同的投资者，投资海外地产时要注意选择不同类型的地产。此外，要注意减少乃至规避房地产周期带来的系统性风险。

复星地产美洲事业部董事黄嘉宁在接受采访时说：“对于国内居民投资海外地产，建议选择投资一些抗跌性好的地区，如纽约、芝加哥、多伦多、伦敦、巴黎，虽然这些地方很贵，但抗跌性强，对于美国三四线城市房产投资要小心。”黄嘉宁认为房地产行业存在周期特征，美国地产行业一般是八到十年一个周期，2007年三季度美国房地产价格达到一个顶峰，今年已经又突破2007年的高峰，预计在2018年前后，房地产价格有回调。

黄嘉宁表示，不同房地产类型，波动性不一样，如酒店波动性大，仓储和零售波动性小，波动性大的地产随着美联储加息会更快下跌。就本轮海外地产周期而言，目前判断，由于市场规范性已经加强，本轮房价下跌不会太快，幅度不会很大，波动性小的地产抗跌性好。

就未来影响海外地产投资的因素，吕斯恬介绍投资者可以主要关注如下几个方面：所在国家利率高低，直接影响杠杆资金的成本;汇率、汇率变化会影响投资成本;重大事件、政策，例如东京当地如果开奥运会，房价会上涨。此外还要看所在国家就业、经济等宏观经济因素。之所以看宏观经济是因为，经济基本面决定国民可支配收入水平，而可支配收入决定了租金的价格，房产收益则是主要来源于租金收入。