谁来打破楼市僵局?

时间:2014-04-28 15:52 栏目:风向标 编辑:投资有道 点击: 1,759 次

作者:张宏伟  来源:投资有道12年3月刊

楼市中,买卖双方之间僵局已经形成,重重疑问盘旋在楼市上空——谁能打破市场僵局?整体市场是混战还是继续博弈,楼市价格会不会进一步下调?

2012年1月楼市惨淡开局,商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价而进一步拉开格局。反而由于政策面调控、假日淡季、买卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局。这主要表现在成交大幅下跌、部分房企坚持“死扛”等几个方面。

谁来打破楼市僵局?

  量低价尚稳

我们注意到,2011年10月底的大幅降价只使得个别楼盘成交量攀升,整体市场反而由此陷于僵局。从上海降价楼盘的数量来看,目前只有10%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型。

在当前政策和市场的环境下,尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强,但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘,多数楼盘的价格并没有做深度的调整,有的楼盘甚至陷入长期观望的市场状态。因此,整体市场价格调整幅度并未到位,部分房企仍然以主动或被动“死扛”的方式应对当前龙头房企降价的市场环境,这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活,整个市场成交维持量低价稳的态势。

与上述市场状态相呼应,2012年1月楼市惨淡开局,逾八成城市成交面积环比下降,13个城市跌幅超过50%。其中天津跌幅最大,达78.78%;其次是青岛,跌幅为75.99%;北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也有不同程度的下降。

以上海为例,2012年1月,上海新建商品住宅总共推出10.38万平方米,环比下降了89%,与去年相比也有77%的大跌。成交方面,总成交21.27万方平方米,环比下跌63%,同比去年下落79%。

除“观望”因素之外,自限购限贷以来,楼市的真实需求一直被压制,有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资,也在一定程度上促使了僵局的形成。

谁来打破楼市僵局?

  20%的降幅已是价格底部

谁能打破市场僵局?整体市场是混战还是继续博弈,楼市价格会不会进一步下调?

政府、开发企业、市场、购房者等不同的市场主体表现不一样,僵局的打破在于各个市场主体的底线及承受力,因此,任一市场主体出现让步,都有可能带来市场格局的变化。

从政策面的角度而言,当前,楼市调控政策已经出现新的走向,如北京、上海等地调整新建住房标准。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段,如差别化“限购”措施的可行性。政策整体上呈现“外紧内松”的调整,对市场成交量来说是一定程度的利好。

从房企的角度而言,20%左右的降幅已经是价格底部,也是当前开发商降价的底线。如果市场局面持续恶化,将有更多的开发企业参与到降价的行列中来,而不是进一步将个案楼盘再进行价格下调。因为当前个案价格下调15~20%已经可以激活市场成交量,如龙湖丽城、新城金郡等均是降价后的“日光盘”。

从去年年底个案情况来看,降价更多是一种企业营销策略。

从市场角度而言, 2011年是楼市逐渐由卖方市场转为买方市场的过程。上海全市商品住宅降价区域去年上半年基本上集中在郊区,降价幅度在10%以内,并且还保持一定量的广告投放量,开发企业继续和市场、购房者进行博弈。而下半年则有所不同,开发企业在10月底之后广告投放量明显减少,开发企业很清楚直接降价对于销售量的推动作用短期内大于广告推广。降价范围也从郊区蔓延到市中心高端住宅项目。

在这样的市场背景下,短期内尤其是二三月份楼市成交量应该和2011年下半年的行情差不多。

从购房者的角度而言,这一阶段如想买到性价比较高的房子,可以关注以下几个方面:首先,跟踪大型房企,因为其产品质量会有保证;第二,目前很多房企还是采取高速周转的策略,要抓住这个过程中策略性降价的市场机会;第三,更多关注楼盘的附加值,现在仍有有一些楼盘有赠送面积,以后这样的产品可能就会少了;第四,选择大盘的一二期购买,从升值角度来说还是有一定机会的。从自住角度来说,买得早也节省了购房成本。

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