“秒杀”频现:房子可不是白菜

时间:2014-05-19 17:08 栏目:风向标 编辑:投资有道 点击: 5,104 次

作者:马文刚  来源:投资有道13年5月刊

“新国五条”一出,20%个税便如猛虎下山般震慑人心。为了规避风险,有些人“离了婚”,有些人玩“秒杀”。但房子不是白菜,一旦在交易中或交易后遇到问题,买卖双方的权益又该怎样保护呢?

“你到我身边,带着现钞,带来了你的烦恼。”如果把《迟到》这首老歌重新填词,无疑很切合2012年年底持续至今年3月的二手房“秒杀”怪象。据上海二手房指数办公室披露,在“新国五条”地方细则出台之前,上海楼市持续升温,3月份二手房成交量初步统计约6万套,是2009年曾出现历史高位月成交3.2万套的近两倍,且成交价格持续追高。

“秒杀”频现:房子可不是白菜

  此外,“秒杀”的疯狂还可从另一个侧面管中窥豹。据其他媒体报道,上海市两名中介行业的“业绩王”,其个人月提成已高达50万至60万元。不过,喧嚣过后,在冷静中不难发现,“秒杀”的极端现象已很难再复制,而“秒杀”之后更是隐患重重。

秒杀:没有最快只有更快

笔者的一位好友X先生,近期一直忙于置换房产。某天他接到一个中介公司的电话,约他当天晚上七点参加一套市中心板式次新房的集体看房,而他也做好了看中就出手下定金的准备。无奈,上海的交通在周末也不见好,当他迟到了10分钟赶到时,看到了一幕令其感慨“没有最快只有更快”的场景-房东已和当场下定金的买家热烈握手并准备关门离开。

“这也太快了吧,我看到过从看房到下定金一周搞定的,也听说过从看房到下定金仅有一天的,但今天10分钟就’秒杀’,我不得不佩服没有最快只有更快。”X先生曾经把所有周末时间都扑在看房上,最多的一天看房时间从9时排到21时,连看12套房,合计已看了不下70套。终于,当中介推荐了这套市中心的板式次新房后,各方面情况都颇合他的要求,只是中介联系后称房东过年前不在上海,“要节后回来。”这让X先生觉得充满了变数,期间虽然他也看了不少房,但与那套房相比总有差距。可是,每天在纠结和等待中度过的他,却因为迟到了10分钟而遭遇“秒杀”。

“现在当天看房,马上就下定金的也不在少数。”在房地产中介的眼中,不少客户经历了多轮看房,往往因犹豫而错失真正性价比高的好房。“有了这些教训,一旦看中了合适的房源,他们会马上付定金,不再让机会溜走。”

“一部分购房者认为,国家出台一系列的调控措施,最终目的就是让房价降下来,因此还想再等待一段时间,看房价是否能降。另一部分购房者则认为,房价已经被调控得差不多了,接下来可能会迎来新一轮的上涨,因此很多观望的人群开始出手了。”搜房网上海指数研究院总经理罗勇成告诉记者。

中介:“忙并快乐着”

2013年四五月的旅游和消费市场可能会大热。笔者此言可未离题,原因也不复杂。房产交易的火爆,使得不少房地产中介从业者近期到手的月薪都不低于1万元,更有甚者,一个月赚了几十万元的佣金,完全可以在四五月份拉动内需,“潇洒走一回”。

“秒杀”带来的是络绎不绝的客户,对此,上海的房地产中介早已延长了营业时间,不仅规定办公时间提早到上午8点,延长至晚上11点,如果客户需要,从店长到业务员都是奉陪到底。“近期是很累,最忙时我和同事们都是凌晨2点下班,早上8点又得上班。因为我住得离店太远,没地铁了只能睡在办公室,真的是心力交瘁。”住在上海老闵行,每天换三部地铁到黄浦区西藏路某房产中介上班的店长小赵表示。

激增的成交量,使得房产中介迎来了久违的丰收期。小赵透露,以往给普通门店下达的“指标”在20万元左右,但短短半个月内,不少中介的个人业绩已完成20万元,有些店合计业绩甚至做到了100万元的业绩,相当于完成了一个季度到半年的指标。“五月份我就休假了,准备回老家去放松几天。毕竟从春节以来我压根就没休息过,双休日更是忙翻天。”忙得连轴转的小赵说,“新国五条”正式执行后,交易量肯定有所回落,他的不少同事都已订好票,准备集体休假。

本质:供需矛盾的激化

“以前政策出来,要么买家’牛’,要么卖家’牛’,反正总有一方’牛’。这次’新国五条’出台后,却导致了罕见的买卖双方都不’牛’。比如一套1000多万元的市中心大宅,当初买进时往往才400万元左右,如果按差价征收20%的个税,光这一项就要交100万元左右。于是,买方担心20%的个税会转嫁给自己,所以急着买;卖方担心加了20%个税后房子卖不掉,所以也急着卖。’?个愿打,一个愿挨’,我们再把两边一撮合,自然就顺利得多。”小赵笑着说。

“二手房秒杀的本质?国内房产供需矛盾的激化。我国房产调控靠行政手段干预市场,首先市场的需求关系没有得到根本的改变,中国严格控制银行存贷款利率,人为压低利率导致国内处于长期负利率。在高通胀的同时,投资渠道狭窄,巨大的居民储蓄无处可走,房地产投资需求难有实质性减少。”盈科(上海)律师事务所合伙人郭韧律师表示,随着“新国五条”的出台,出售非满五唯一的住房须征收20%的所得税,这一政策带来了恐慌也刺激了购房心理,将压抑已久的房屋供需瞬间激化。

据上海二手房指数办公室分析,在不确定的政策预期下,一些洽谈中的买卖加速,二手房交易周期大幅缩短,“秒杀”频现,不少房源当天挂牌当天出手,甚至有的改善型客户在一天内买进卖出。此外,为规避20%个税,二手房流程出现提前审税再进行交易的状况。这种追赶“末班车”的紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静,导致3月上海二手房市场出现了购房高峰。“’新国五条’出台的目的是抑制投机投资性购房,此政策的出发点是好的,但是短期内会导致税费转移到购房者头上,而二手房之所以频现’秒杀’,就是市场希望在细则制定前避免短期的误伤。”罗勇成认为。

隐患:仓促成交风险重重

罗勇成表示,“新国五条”细则对改善性购房者的打击将最大,一方面卖掉现有房屋时必须降价才能尽快促成交易,另一方面,换房时又必须承担新增的交易成本,可谓“两头受压”。

郭韧律师表示,“秒杀”带来的短期隐患是误伤刚需。短期内房价上涨,误伤刚需不可避免。但是对于政策的效果,要厘清短期效果和长期作用的辩证关系。“税收是一个杠杆,能有效调节市场参与者的行为。此次房产交易个税调整,意在不鼓励房产的过快流转和炒作。短期来看,卖房者会把相关税费转嫁到价格中,最终买单的还是购房者。”郭韧认为。

此外,秒杀导致了购房者没有足够的时间和精力去挑选、查看房屋,在仓促的决定下买房,这必然带来一系列的隐患。首先是仓促决定带来的二手房纠纷。很多购房者没有考虑清楚自己购买的房型、能承受的付款方式及是否符合贷款政策,就签署相关房屋买卖合同,一旦在合同履行过程中,因各类因素的变化导致无法继续交易,必然产生纠纷,购房者也必然要承担相关违约金损失,而出售房屋的房东也被耽误了最佳卖房时间,造成损失。

其次,秒杀导致对房屋状况查询不到位,可能在不知情且没做好准备的情况下购买到有权利限制的二手房,如房屋已被查封或有抵押。“法院之所以查封房东的这套房屋,是为了限制房东转移房屋产权以保证法院的判决生效后有足够的财产可供执行,因此法院的查封措施不解除,房屋产权便不能过户;部分房东在明知自己房屋被查封的情况下继续出售房屋,并在收取大额首付款后失踪,引发纠纷。”郭韧律师解释说。

最后,郭韧还提醒“秒杀”要防止“连环纠纷”。现在不少卖家仓促卖房的目的是为了买房,而买家仓促买房的前提是卖了自己原先的房子,双方都是仓促决定。“一个买房合同往往可能牵连另外2至4套房屋交易。又要赶时间交易,紧急行事,任何一套房屋出现问题就会产生多米诺骨牌效应,导致其他合同的履行发生违约,产生连环纠纷。”

声明: (本文为投资有道签约作者原创文章,转载请注明出处及作者,否则视为侵权,本刊将追究法律责任)

读者排行