中国最大地产基金的“星浩”轨迹

时间:2014-04-23 15:47 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 2,355 次

作者:罗梅芳    来源:投资有道11年10月刊

短短不到四个月的时间,37亿元的规模,已经足以让星浩资本一举成为中国规模最大的房地产私募股权基金。

虽然星浩资本的成立仅仅是去年9月份的事情,但是募集资金的规模和速度,却让很多人看到了成功的端倪。

赵汉忠
上海星浩股权投资管理有限公司总裁赵汉忠

  “短短不到四个月的时间,实实在在募集到的资金已经有37亿元,今年年初就已经封闭了。”在接受《投资有道》独家专访时,上海星浩股权投资管理有限公司总裁赵汉忠言语里隐隐的得意。这也难怪,37亿元的规模,已经足以让星浩资本一举成为中国规模最大的房地产私募股权基金。

  茶馆决策

星浩资本的诞生源于两位地产大佬在上海世博会民企馆的一次邂逅。一位是易居中国董事局主席周忻。另一位,就是原金地集团高级副总裁、金地上海公司董事长、总经理,有“老枪”之称的赵汉忠。两人相谈甚欢,一个建设民企城市综合体的想法在谈话中也开始浮现。

说干就干。约上复星集团董事长郭广昌,三人在茶馆里促膝畅谈,不到半小时时间,一个全新的商业设想就这样敲定下来了。这一商业设想,简单地说就是像建设上海世博会民企馆那样,集合民营企业的资金,成立一个地产基金,开发建设一系列城市综合体项目。上海世博会民企馆就是由复星集团联合国内多家知名民营企业出资建设的。

茶馆决策之后,一向以充满激情、敢于冒险闻名业界的赵汉忠第二天就开始招兵买马,迅速成立了上海星浩股权投资管理有限公司,也就是外界所称的“星浩资本”,由复星集团、易居中国及赵汉忠作为发起人,并由赵汉忠担任CEO。

星浩资本所要开发的地产项目则被命名为“星光耀城市综合体”。所谓“城市综合体”,就是一个具备办公、娱乐、学习、休憩、商业等多种功能及设施的超大型楼盘,遍布全国的万达广场就是城市综合体的代表。

郭广昌
郭广昌的复星集团是星浩资本的发起人之一。

  现实:4个月37亿

衔玉而生的星浩资本在短短4个月内,就吸引了复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等知名民营企业入彀。

除了上海世博会民企馆大部分参展企业外,星浩资本还吸纳了不少其他的民营资本,总数超过20家,筹资额达30亿元。

“我们主要的募集对象是比较有实力的知名民企”,赵汉忠说,目前民企投资人占了基金投资人群的60%,更重要的是,“许多投资者既是基金的投资人,又是项目落成之后的使用者。”

同时,第三方理财机构也是募集的主要渠道之一。星浩资本与诺亚财富等渠道进行了合作,引入的平行资金约7亿元,主要面对的是高净值人群。

无论是个人或者企业,要想购买星浩基金,“最少要有3000万资金才能购买”,这一门槛在国内的地产基金中也是最高的。

目标:5年200亿

赵汉忠描述的星浩资本的商业模式可以概括为这样一幅流程图:

封闭基金——合理价格获取土地——产品研发——快速并连锁建设——杠杆融资——销售部分物业(如住宅)保证现金流——持有商业物业——商业物业进行资产证券化其中,地产基金、实体开发和商业服务,构成了星浩资本的三大业务板块。

在拿地和实体开发方面,在拿到37亿元基金之后,赵汉忠已经在哈尔滨、大连、南通分别拿地140万平方米、58万平方米和33万平方米,预计明年7~9月份,这些项目将全部启动。

“我们‘星光耀计划’的初衷与城市规划不谋而合,所以当招牌挂出来以后,当地拿地时也能比较便宜。”赵汉忠称。

基金的二期融资也已提上日程。“这期我们准备募集30~40个亿,估计今年11月份将开始启动。”赵汉忠说,“上海虹桥临空经济园区的一个项目,目前已经与政府部门接洽完毕,建筑面积达50万平方米,准备年内拿地开工,作为二期、三期开发之用。”

而这些,都是赵汉忠“五年计划”的一部分:“一到两年内,我们将募集50亿元资金,要建成一到两个项目;到2013年,将募集资金扩大到120亿元,成为中国最大的房地产人民币基金,持有项目扩张到10个左右;2015年资金募集规模将不低于200亿元,新增项目8~10个,使总项目数量达到20个。”

上海世博会民营企业馆
星浩资本复制了上海世博会民营企业馆的融资方式。

挑战:25~30%的收益

要让这么宏大的“五年计划”落地,对于没有前车之鉴的星浩资本来说,将是一个巨大的挑战。

“目前,国内已经进入后调控时代,传统的房地产开发模式面临这巨大的挑战,城市综合体的商业模式需要去创新和突破,要让城市、居民、企业、消费者实现多方共赢,和谐发展,这对于开发商的要求将非常高。”赵汉忠说。

而且,星浩资本需要向投资者提供切切实实的收益。“目前我们承诺投资的收益是25%~30%,我的计划是争取3年内收回成本,之后的两年便可以开始盈利,获得收益。”赵汉忠说。

不过他也坦言:“只要有投资就会有风险。目前国内地产基金只是处于发展初期,做得好的地产基金并不多,作为地产新模式的探索企业,首先我们的投资定位非常明确,就是‘星光耀城市综合体’,买的这些地都是看得见的实物,不会亏本。”

赵汉忠称,星浩资本目前运营非常规范,财务报表、信息披露做得比较到位,聘请四大行作为星浩资本的审计公司,以确保财务的安全性、交易的透明。“只要投资客户想了解,随时都可以了解得到,这样确保了信息的对称,让投资者放心。”

当然,在赵汉忠看来,最大的风控措施当属于星浩资本的运营团队。“团队成员都是在地产界积累了十几年经验的经营人物,对项目的开发以及后期的运营管理,很有自己的看法和经验,而且可以发挥优势互补的作用。”他表示,很多人士对星浩基金的购买是因为看中了他的这个“铁骑”团队。

不过,并不是所有的挑战都有现成的解决方案。比如,在赵汉忠的计划中,星浩资本基金需要通过IPO、REITs等渠道退出,但目前内地这些渠道都是封闭的。

“3年之后,当全国布局的项目整体展开IPO、REITs等证券化手段后,我们将为投资者找到合适的退出机制。”赵汉忠说。

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