闫宗成:房地产基金”镣铐”渐除

时间:2014-04-29 17:03 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,528 次

作者:马文刚    来源:投资有道12年5月刊

闫宗成用"这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代"来形容房地产基金的发展。发起房地产基金联盟成为其对自我发展路径的选择以及对专业、独立的追求之路。

"房地产基金的发展要坚持’三个代表’,即始终代表房地产投资模式的先进发展方向;始终代表房地产金融的先进商业模式;始终代表最广大房地产投资者的根本利益。"全国房地产投资基金联盟秘书长、裕元资本管理集团董事长闫宗成对记者说。

闫宗成
闫宗成坚信正规、专业的房地产基金将成为市场的主流。

  做地产基金不能依赖开发商

"我见证了中国房地产行业的发展过程,一直希望有个渠道彻底改变行业现状。直到2005年接触到房地产基金时,我觉得找到了改变的力量。"闫宗成说。

自2005年以来,闫宗成一直从事房地产金融方面的工作,包括信托、房地产基金等。2010年,他与天津渤海金石投资基金发起人、嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥等人成立了裕元资本。一路走来,他经历了不少挫折,经常是"希望而至,失望而归"。

"房地产商不看重一个GP(普通合伙人)的能力及专业性,在他们眼里,房地产基金就是帮助项目融资。因此一旦融到钱,你就必须出局。"闫宗成曾尝试与开发商一起成立子基金,如和中建集团合作成立地产基金,不过每次合作都让他倍感失望。"国家调控时,地产商的资金一紧张就会找你做基金,但宏观形势好转后,他们就立马’闪人’"。

不过,几次碰壁并没有消磨闫宗成做房地产基金的梦想,他逐步意识到和房地产开发商合作成立房地产基金并不是长久之计。虽然目前在房地产行业的上百只房地产基金中,由各大房地产开发商成立的房地产基金占一半以上,但其始终坚信"正规、专业的房地产基金将成为市场的主流,将代表着房地产投资模式的先进发展方向"。

  为有"性格和味道"的钱打工

2006年,我国《合伙企业法》修改并颁布后,闫宗成再次开始了房地产基金的尝试。"房地产行业是有投资机会的,只是渠道出了些问题。从现在的高利贷现象,我们看到有20%~30%的钱流向了房地产行业,这说明还是有人看好房地产行业,但需要正确的引导"。

在闫宗成看来,民间资本以新型金融业态参与房地产资本市场已成为重要趋势,投资形式正逐步从需求端转向供应端,如购买房地产信托产品、地产私募基金和投资REITS等。

募资渠道缺乏、投资人群体不成熟等因素,给中国房地产私募基金行业戴上了"镣铐"。募集中间环节佣金的不规范、缺乏标准也提高了资金的使用成本。他认为,在引导民间资本高效率对接地产项目、倡导专业化之路方面需要予以强有力的推进,同时国企和上市公司等大机构的资金进入房地产私募基金,也需要一个公正公开且监管透明的平台。

2007年,闫宗成以发起人及管理人的身份涉足房地产私募基金。"当时,用有限合伙的方式,由几个人来管理,不想让其他出资人干预太多。"为成为真正的GP,闫宗成还做了各种努力,如设立双重架构,在基金之上成立了一个投资公司,全部LP(有限合伙人)认购份额成为股东,然后再注册一个有限合伙企业,让股东身兼LP身份,避免LP过度干涉企业内部事务。

但即使这样,LP们还是不太放心,隔三差五要到工地上看一看。"他们看你的眼神,和老板看打工仔的眼神一模一样。"闫宗成总结道,"即使自己是在为钱打工,钱也真的是有性格和味道的。"

  以联盟寻求长远发展

平时很喜欢看书的闫宗成借用了狄更斯《双城记》的名言-"这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代"来形容房地产基金的发展。发起房地产基金联盟成为其对自我发展路径的选择以及对专业、独立的追求之路。在他的倡议之下,全国房地产投资基金联盟于2011年8月26日正式成立,闫宗成当选为联盟的秘书长。

系统、高效、合理成本的资金募集渠道是私募地产基金全行业急待解决的问题。闫宗成表示,联盟的意义之一正在于引导民间资本有效合法介入,吸引银行高净值客户等积极参与,在规模及效率上对现有的募集方式予以根本的提升。"唤醒更多的LP和GP,寻求自我发展路径,从而代表最广大房地产投资人的根本利益。"

业内普遍认为,2010年可称为地产基金元年。从2011年起,房地产基金进一步提速发力,同时很多问题也开始显现。

"2012年是金融?本、实力集团介入以及中小开发商和专项基金并存发展的春秋战国时期。"闫宗成表示,其倡导的房地产基金,房地产开发商可成为LP,但具体到基金的管理、运营和投资,则由决策委员会做决定,以促使GP更独立专业。通过发展,在2013年可能会出现分化及矛盾显现;2014年将出现强势品牌企业,成功案例也日趋增多。

"去浊扬清,规范行业发展路径",这是房地产基金及基金联盟的宗旨,希望以此推动房地产行业逐步"阳光化",引导投资者以更成熟的心态,更理智地选择房地产基金产品。闫宗成认为,房地产基金本身改变的往往是一个开发商的现状,但如果是房地产基金联盟,则可能会改变整个行业的现状。

据闫宗成透露,全国房地产基金联盟并无官方背景,更类似于FOF(基金中的基金)。在今后的发展中,该联盟将设立以联盟基金管理为形式的基金总部和基金联盟商,通过联盟总部提供基金管理公司股权投资、资金募集、人才培训、管理机制等方面的支持及综合服务解决方案,从而形成品牌系列基金。

  "铁三角"构建新模式

三角形是最稳定的结构-如果把房地产比作第一个顶点,金融比作第二个顶点,商业资本比作第三个顶点,那么三者共同构建的"铁三角"将打造出一个稳固的房地产金融商业模式。闫宗成进一步解释,在商业资本这方面,可能会策划主题投资类的房地产基金,针对休闲娱乐类地产进行市场细分,从而寻找新的"蓝海"。

国外房地产行业是划归到金融行业中的,因此商业地产从金融属性上分析更贴切于房地产基金。

"商业购物中心往往是商业和产业的结合并把金融和产业完美地结合在一起。"闫宗成认为,商业地产离不开休闲、娱乐、体验等要素,如果商业地产和金融资本结合起来,那将赋予一个城市腾飞的翅膀。

近年来,由房地产开发商发起设立的基金成为了房地产基金市场中的主流,但此类模式中发起人和管理人都是房地产开发商,投资的对象也是自己的项目。对此,他认为,目前的房地产基金大多采用了债权退出的模式,从长远来看并非最佳模式。在近似于"存贷利息差"的债权退出模式下,投资人往往会有些"急吼吼"。

在房地产和金融方面,未来更希望出现股权模式。"让资本从拿地环节即开始介入,通过有序的管理,用股权合作的模式,共同分享长期投资带来的收益,从而代表房地产金融的先进商业模式。"

当下的宏观调控形势,使得房地产开发商的资金捉襟见肘。然而闫宗成强调,房地产基金不可能永远只充当开发商的融资工具,而应该为投资者做价值投资。"如果以后房地产基金成为投资主体,那么房地产行业的利润一定会回归合理区间。因此,如果中国房地产基金行业一开始就以规范发展和谋求合作为前提,那么对于促进房地产行业的理性回归肯定大有裨益。"

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