底特律启示录

底特律是美国的汽车城，是美国重工业基地。跟底特律类似，俄亥俄州的克利夫兰市、宾夕法尼亚州的匹兹堡市等，都是美国的重工业城市。现在这些重工业城市，被统称为美国的“生锈带”。

美国的底特律市宣布破产，在朝野都引起震荡。底特律市是美国的第十八大城市，也是举世闻名的汽车城。底特律既不是美国的第一个破产城市，也不会是美国的最后一个破产城市。同样陷于财政困境的美国大城市还有芝加哥、明尼苏达、辛辛那提等。放眼世界，不仅美国的城市面临破产威胁，欧洲和中国的许多城市未来可能也将面临此危机。

　　“底特律现象”是如何发生的？

与中国一样，美国的城市也分不同的区。像纽约、洛杉矶那样的大城市，都包括很多个区。但是，美国大都市里的区，都是独立的政治和经济实体，是完全独立的城市。在纽约大都市里面，包括纽约市，也包括其它相对独立的城市。这些城市跟纽约市互不隶属，是各自为政。当然，从经济实力和社会影响力的角度，市区纽约市还是比周围的其它小城市要重要得多。很多公司的办公大楼都在市区，公共交通从市区延伸到郊区，联邦政府的办公所在地往往在市区，地方法院和著名大学一般也在市区。即使如此，美国大都市里的小城并不属于市区市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他们每天去城里上班，晚上回到小城里居住和生活。有一种说法，美国有一大怪，穷人住城里，富人住城外。

美国的城市收入主要来自于该城市的房地产税，在该城市工作的职工城市工资收入税，销售税，市内公司的城市收入税和警察的罚款。房地产税是房价的0.5%到5%不等，大部分美国城市的房地产税在房价的2%左右。房价的确定主要根据两个因素，房屋成交价和市场价格波动幅度。从个人的角度，房价评估越低，那么所付房地产税也就越少，当然期望把房价压低。从政府的角度，房价评估越高，那么税收也越高，当然期望把房价评估高一些，大部分城市的折中办法是根据房屋买卖成交价进行调整。

当然，有人会说我买亏了，买了以后房屋就跌价。这样就牵涉到另一个房屋价格确定因素，市场价格幅度调整。一般来讲，房屋属于大宗商品，房价变化基本就是通货膨胀率。物价上涨，房价跟着上涨；物价下跌，房价跟着下跌。所以，在美国许多地方，房价每年的上调幅度，就是美国官方的通货膨胀率，一年2%到3%这个水平。这样的房价调整幅度，在美国许多热点城市就产生了问题。在美国的热点城市，房价每年的增长幅度远大于政府的房价调整幅度。

在美国，如果买房以后，房价确实跌了，那么业主也可以写信到市政府的房地产价格评估部门去申辩，要求降低你的房价评估，减少你的税收负担。在过去几年里，因为美国许多城市的房价确实下跌，所以许多人确实申辩成功，降低了房地产税负担。对民众要求降低房价评估的要求，有一个不成文的有趣现象，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。

而房屋价格的确定，一般有三个因素：房屋买卖价，新房造价和房屋出租价格。房屋买卖价，大家都耳熟能详，邻居家都是以这个价格成交，所以你要买卖房屋，也只能以这个价格成交，这就是市场。新房造价，相对比较客观，地价、劳动力成本、材料价格加上建筑公司利润，就是新房价格。新房价格和旧房价格不能相差太大，否则市场就会出现震荡。2007年以前，美国房地产价格飞涨，导致了美国新盖房屋的大量增加，为后来的房地产危机埋下了伏笔。2009年以后，美国房价下跌，导致了美国新房市场的停滞。那个时候，房价远低于造价，盖房根本没有任何现实意义。我的朋友要盖新房，我告诉他，不值得去做，因为盖新房的成本会远远超过购买二手房。

房屋出租价格，则是资本市场竞争的结果。理论上讲，房屋出租利润，除以投资回报率，就是房价。当然，投资回报率是个变数，由资本市场的投资机会和其它投资途径的投资回报确定。大家买卖房屋根据市场价格确定，但房地产市场价格是否合理却由新房价格和房屋出租回报确定。

一个城市的房地产价格，由市场确定。而房地产市场，必有其合理性一面。上面提到，房价由市场买卖价格、新房价格和房屋出租价格确定，而城市的发展则跟房价互补相承。

美国人买房，也主要看学区好坏、治安好坏和交通是否方便。学区和治安情况的下滑，将直接导致房价的下跌。学区不好，重视子女的家庭就会离开；治安不好，家庭收入高的家庭就会选择离开。优质家庭资源离开以后，低收入或者低层次的家庭资源就会搬进来，同时?致房价下跌。房价下跌，市政府的税收就会减少，为了维护城市的财政预算平衡，市政府就要削减老师和警察队伍。减少老师和警察的结果，就是学区和治安的进一步恶化，进入恶性循环。

根据对城市的分析，我们来看底特律的情况。在上世纪的五、六十年代，底特律是美国第四大城市，其市民人均产值列美国各大城市之首，人口高达180万。五十年后的今天，60%的底特律儿童生活在贫困线以下，50%的底特律人口属于文盲人口，三分之一的底特律城是空地或者废弃之所。底特律失业率高达18%，白人人口比例不到11%。

我以前生活的地方，离底特律很近。我也多次拜访住在那里的同学。多次有人问我，底特律的房子只有几千美元一套，为什么没有人买。我反问，为什么要买？回答是说便宜。我说，便宜有什么用，你买来干什么？买了那里的房子以后，首先你要缴房地产税。你不能住在那里，因为那里不安全，光天化日之下走在街上都感觉不安全，更不要谈晚上。你不能出租你的房子，因为租房的人可能不给租金。如果你去要钱，就可能有危险，优质房客根本不住在那里。

降低房屋按揭利率，使得更多的人能够买房，最终推高房价，是美联储的基本策略。如果房价不反弹，那么美国会有更多的城市宣布破产。通过房地产税来养活城市的员工，是美国城市的基本财经计划。当然，房地产税也是公共机构的经费来源之一。底特律的情况，就是恶性循环的结果。

　　美国连续不断的“城市危机”

底特律是美国的汽车城，是美国重工业基地。二战时期的很多飞机就是在那里生产。跟底特律类似，俄亥俄州的克利夫兰市、宾夕法尼亚州的匹兹堡市等，都是美国的重工业城市。现在这些重工业城市，被统称美国的“生锈带”。意思是说，在这个地带的城市，就像生锈了的机器，缺乏前途和活力。想当年，底特律的福特家族，克利夫兰的洛克菲勒家族，匹兹堡的卡耐基家族，在美国是何等辉煌。福特家族的汽车业遭遇了全行业的灾难，但在三大汽车公司里是处境最好的。最近的新闻显示，福特家族在福特公司的位置更加稳固。石油大王洛克菲勒家族搬离了克利夫兰，有纽约的洛克菲勒中心为证。钢铁大王卡耐基赞助了卡耐基梅隆大学。当然，梅隆是那里的另一个大家族，现在的卡耐基梅隆大学远比匹兹堡的钢铁公司有名。

重工业不景气时，这些重工业城市都遭遇了困难时期。而在这些知名的重工业城市中，匹兹堡市转型最成功。虽然匹兹堡还是美国铝业公司和美国钢铁公司的总部所在地，但是匹兹堡市的医疗生物行业、金融服务行业、能源行业、教育行业已经开始起着更加重要的支撑作用。2008年到2009年的金融危机期间，底特律的汽车行业在政府干预下破产重组，但是匹兹堡市却在金融危机中安然度过。

克利夫兰市在经济转型中则介于底特律和匹兹堡市之间。虽然俄亥俄州还有很多汽车配件公司，但是克利夫兰的医疗卫生行业也很发达。克利夫兰市的克利夫兰门诊部医院在美国名列前茅，其心脏科十几年来一直是美国第一。在过去的十几年间失去了好几家上市公司的总部，也是对克利夫兰的沉重打击。

必须注意的是，底特律破产使得更多人认清了城市债券投资的风险。城市债券的特点之一就是其利息免交联邦收入所得税，所以城市债券是美国富有阶层的重要投资工具之一。城市债券又分为收入债券（Revenue Bonds）和广义债券(General Obligation Bonds，GO)。收入债券跟投资项目挂钩，譬如公路、桥梁债券。收入债券以投资项目回报做抵押，最普遍的是城市自来水系统。大家都要用水，所以收入比较可靠。广义债券严格来讲是城市必须要还的信用债务，但当城市没有足够的收入来源时，广义债券持有人也拿城市没有办法。

中国城市发展问题也很多

城市的人气是城市未来发展的关键。当一个城市没有工作机会，没有新的公司和员工愿意搬进来时，那么这个城市必然要有麻烦。从这个角度看，中国许多城市的未来也很堪忧。

中国是人口大国，表面上看中国城市没有人气问题。但是，中国当下的人口组成部分发生了很大变化，比如年轻人口的比例在下降，老龄人口比例在增加。现在中国的农村常住人口就很少，很多城市实际上依靠政府的大量资金投入和国家政策的支持才吸引了外来人口。但可怕的是，中国大多城市房价根本不是农民工可以负担得起的。大多农民工是人在城里、家在农村、心在孩子身上。而农民工的子女则是人在农村、心在城里、家在梦中。

过去三十年，因为中国经济的蓬勃发展，掩盖了中国房价的不合理和人口迁移的不可持续性。老百姓对房价是买涨不买跌，大中小城市都认为人口资源无限，尽可以卖地盖房，而房价也一直在涨，从而产生了房价高企的怪圈。

现在房价上涨，所以大中小城市都可以靠卖土地收入维持地方财政，大量的投资人也乐于买房空在那?等着涨价。如果房价一旦下跌或者停止上涨，房子就会卖不出去。那时地方政府就必须依靠收房地产税、员工城市税和销售税来维持财政平衡。到那个时候，没有优势的城市就会失去吸引力，没有公司和员工入住。

如果坚持认为中国人口多，土地有限，房价不会下跌，那么不妨去研究一下日本的房地产行业过去二十年的境况。如果坚持认为中国会像过去三十年一样，大量人口转入非农业人口，可以增加对城里房屋的需求，那么可以想象一下，要什么样的收入才可以负担得起中国现在的住房？而在那样的高收入下，中国产品还有什么竞争力？可以说，现在中国的人口红利基本消费结束，如果坚持认为底特律那样一个城市的破产只会发生在美国，那么可能显得过于乐观了一点。