中国“鬼城”引发的城镇化迷局

时间:2014-05-28 16:14 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 4,702 次

作者:顾慧妍   来源:投资有道13年10月刊

未来20年,在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。若按当下的发展模式进行,中国将会有更多的“鬼城”出现。

中国“鬼城”引发的城镇化迷局

  在2005年,铁岭新城的设计与规划者不会想到,8年后,这个地方会成为“鬼城”。

铁岭新城平日里的街道空无一人,更不要说晚上亮灯的会有多少,几乎就差一点“鬼火”来衬托诡异气氛。街边水果店里的水果多数是摆烂的;配套商铺店面的玻璃上总贴着“招租”的纸条,但早已泛黄。

同样的景象发生在广东惠州。每个月都会去惠州办业务的小陈这样描述那里的景象:“惠州的房子成片,但入住率极低,已经在那里买了房的,要再卖出去很难。”

当记者问及会否考虑去惠州买房时,小陈连连摇头:“不要说买,免费让我住,我也不去,人少得让人害怕。从惠州到深圳,商务车要花90分钟时间,如果堵车或者坐公交车,时间会更长,根本就没法达到’深圳上班,惠州居住’的效果,’深圳一小时生活圈’仅仅是幻想。”

铁岭、惠州、鄂尔多斯等空旷城市难道只是个别例子?英国皇家特许测量师学会资深经济学家吴俊毅认为,目前中国符合严格定义的“鬼城”数量可能为50座左右,空置率普遍超过了50%,有的地区空置情况特别严重,方圆百里没有一个人,空置率可能超过80%~90%。

今年以来,底特律的破产正开始警醒中国城镇化过程中出现的“鬼城”现象,过去“先建然后待增长”的进化模式是否应进行彻底转变?“造城运动”应如何避免成为“空城运动”?长痛不如短痛,是揭开“鬼城”疤痕、寻找良药的时候了。

原始“淘金者”梦碎

石建已经在鄂尔多斯生活3年多了,原本是带着美好的原始淘金梦来到这个城市,现在却有些气馁。“当初投资的就是鄂尔多斯的未来,但是等了那么久,等来的只是房,没等来人。到现在半夜谁都不敢在马路上走。”

石建是一家五金店的老板,他原本期盼大量居民的入住能够给自己带来致富机会,不过计划落空,现在他打算回沈阳做其他小生意。

到底何为“鬼城”?一般是指“资源枯竭并被废弃的城市”,属于地理学名词。若以房地产领域的角度来看,系指某片区房屋空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑有如“鬼城”而得名。

  据一些公开资料显示,中国有如鄂尔多斯的“鬼城”数不胜数,其中的12座“鬼城”更是为海内外所共知。

从鬼城分布的数量来看,内蒙古排名第一,共有4座“鬼城”,分别是鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特。

河南共有3座“鬼城”,分别是郑州郑东新区、鹤壁和信阳。

江苏也有3座“鬼城”,分别是常州、镇江丹徒和无锡。

此外,还有辽宁的营口、湖北的十堰、云南的呈贡也进入了“鬼城”之列。

另外,被誉为“亚洲最大别墅区”的天津京津新城,空置率高达90%,俨然一座空城。广东惠州的大亚湾新城空置率约7成,广州花都别墅群卖了8年,周末入住率仅为五六成……这些“鬼城”的共同特点是,耗费巨资建设,豪华的政府建筑,行人稀少的街道,大量空置的住宅。

“买个东西还得开几十公里,除了公路之外,其他方面的交通并不发达,所应有的生活、商业配套也不完善,总之,到这里过日子,没什么性价比可谈。”石建说。

在政策与城市前景的驱动下,很多人希望来这些地方做原始淘金者,而这些城市,因为生产能力有限、生活配套不足、就业岗位缺乏,最终沦为空荡的“鬼城”。

这些“鬼城”的出现,让政府极力推进的城镇化面临巨大挑战。今年三月,国务院总理李克强在当选后的首个新闻发布会上说,城市化不仅会推动巨大的消费和投资需求并增加就业机会,还会直接影响到人民的生活质量。

故而有专家预计,未来20年,在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。若当下的发展模式不改变,中国将会有更多的“鬼城”出现。

拔苗助长的城镇化

在讨论中国“鬼城”出现的原因之前,我们先看看曾经辉煌的“汽车之城”底特律的破产原因。

底特律的症结,主要在于对汽车产业依赖度太高,故而会出现“一荣俱荣,一损俱损”的现象。

在对汽车产业依赖程度过高的背景下,创新能力有限,再加上政府管理方面的缺失与偏离,最?使得这个曾经异常繁荣的城市走上了破产之路。

中国的“鬼城”亦存在同样的情况,更令人担忧的是,有的城市尚未形成特色产业,就开始兴建大批量的住宅楼。不是根据实际需求建设城市,而是根据投资需求建设城市,出现“鬼城”理所当然。

“中国的’鬼城’现象,主要原因是一个新城的内部需求尚未到位之前,政府或投资者就开始投入大量的资源与财力建设设施,而按照规律来看,城市的发展首先必须要产业来支撑其生存及可持续化地发展。”吴俊毅说。

中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛认为,“鬼城”主要是由政府主导下的城市化所催生,而非城市自身发展到一定程度所形成的外扩。这种由政府主导的城市化,不仅会造成城市病,而且会使地方政府更加依赖土地财政,造成投资冲动更高一浪;此外,城市的产业聚集主要依靠人为,违背市场规律,不具备可持续性;单一的房地产发展模式,导致投资浪费、人口大量迁出,留下“鬼城”,底特律版的噩梦便可能在中国上演。

某知名房产开发商认为,目前一些地方政府或将面临为城市化埋单的巨大压力。例如北京,假设每年进京人口70万,为此市政府用于与城市化相关的支出将额外增加770亿元,相当于每年出售土地收入的两倍或税收增加25%,这已完全超出当地政府的承受能力。

除此之外,就业也是城市发展极为关键的因素。

铁岭拥有约34万人口,2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。

该计划原是要通过修建高速公路和铁路,将铁岭和临近的六个城市与辽宁省会沈阳相连,从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南,驱车大约90分钟。

当时的想法是,企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城,同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人,之后再增加两倍。

2009年,湿地恢复工程竣工,同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署的认可与表扬。但可惜的是,随后其引进企业创造就业的计划未能落实,没有工作机会,人们也就没有迁居至此的动力。如今的情况可想而知。

中国“鬼城”引发的城镇化迷局

  三四线城市“鬼城”率高

中国城镇化的脚步从未停止,并正在加快。

近期,国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示,12个省会城市,平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。

这意味着,会有更多地方变为“城市”,更多三、四线城市的新区会有成为“鬼城”的风险。

据克而瑞信息集团研究中心发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,房地产风险排名名列前茅的是一批国内三线城市,其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而风险最高的前50名中,除了拉萨是二线城市外,其余皆是三线城市。

榜单显现出一线、二线、三线城市风险得分均值依次递增的趋势,这就意味着三线城市比一二线城市风险更大。

报告分析称,近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面,过去几年过于激进的土地出让速度,积累成目前的库存高压,使得竞争惨烈。

“由于三线城市经济总量相对有限,中心区域的土地供应也较为充裕,使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。”

“西北地区形成风险集中圈,一类是由于过度炒作、泡沫化明显,如鄂尔多斯等;另一类是陇南庆阳、固原等最为贫穷、干旱缺水地区。西南地区山地地形制约了人口和经济集聚,房地产发展亦较为落后,秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20强。”

克而瑞信息集团研究中心副总经理林波表示:“有些城市可以慢慢消化,但是对另外一些城市房地产来说就可能会成为一个遗留问题,最终这些开发商可能会通过退地等方式退出当地的房地产市场。”

有数据称,中国287个城市的人口数据显示,大约2/3的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口,这表明人们长期在外地居住。

吴俊毅认为,三、四线城市的城镇化会比一、二线城市周边区域的城镇化更为耗时。值得注意的是,三、四线城市的人口均处于外流阶段,原本的人口尚且不足,新城的人口又将如何填补。

城镇化需要更健康的城

“要解决当下的’鬼城’现状,或者避免’鬼城’的出现,地方政府是关键,需要因地制宜,找到一条适合自身发展的路,而不是扎堆盖房子。”吴俊毅称。

中科院工业布局与区域经济研究室主任陈耀表示,任何城市推进城镇化都要有产业支撑。如果只是去搞城市建设,建了很多楼,但产业没有培育起来,缺乏就业岗位,人口就很难聚集起来。大中城市经济结构要多元化,围绕支柱产业,实现适度多元发展,不能依赖单一行业。

在解决“鬼城”问题上,鄂尔多斯是一个较为典型的例子。该地正在调整城市整体经济结构,希望摆脱对煤炭产业的整体依赖,并极力发展非煤产业,从而带动整个城市经济结构的完善,以此拉动城市就业与人口内迁。不过在短期内,我们还无法看到调整的效果。

鄂尔多斯是典型的资源主导型经济结构的城市,其新的经济增长点--非煤经济需要一个较长的培育周期,而其煤炭业发展却正处于一个快速增长期,新旧两个经济增长点的发展速度不一,两者差距会逐渐拉大并造成不平衡,故而其经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内都是无法改变的。

但为了发展非煤经济,内蒙古自治区、鄂尔多斯市两级政府也使出了浑身解数,出台了诸多政策,如以资源换项目。按照鄂尔多斯政府的计划,到2017年实现非煤产业占工业增加值的比重达到50%以上。为此,该市大力招商引资,正在培养产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业。

中国人民大学城市规划与管理系主任叶裕民指出,城市需要多元化发展,一是产业结构的多元化,二是企业结构的多元化。一定要培育大量结构多样、经营灵活的小微企业,增加城市抗危机的弹性。

另有业内人士表示,要注意适时培育替代产业。特别是老工业基地、资源枯竭型城市,这些地方的产业发展到一定时候要不断培育新型产业,而不能只是在原有产业上做文章。

除了厘清产业特色与发展多元化产业,在建设新城之时,还需要满足“人”的各种需求。城市化的根本动力是工业化,城乡人口随着工业化进程发展进行有序变化;城市化的核心,不应该仅仅是土地的城市化,而应该是人的城市化,只有能够持续增加就业和收入才能让人真正融入城市,只有市民真正具备了城市的思维方式和生活方式,城市化才能可持续发展。“人为造城”在本质上是不尊重城市化规律的急功近利,所以效果也就往往难如人意。

联合国开发计划署近日发布《2013中国人类发展报告》预测,到2030年中国城镇化水平将达到70%,城镇人口总数将超过10亿人;城市对国内生产总值的贡献将达75%。

因此也有一些房地产专家对“鬼城”的现状并不担忧,他们认为,时间能够证明一切。城镇化是一个阶段性进程,所谓的“鬼城”只是这一进程中的暂时现象,因为一座新城的形成需要一个周期。

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