中国城市房地产风险“红黑榜”

城市房地产发展风险与前景并存，三线城市尤其令人担忧，但若把握好经济发展、人口数量和市场供求等多个要素的平衡，恐怕也就不会像鄂尔多斯、酒泉那样，背上“鬼城”的称号了。

　　美国底特律破产引发国际社会广泛关注，而中国“鬼城”频出的新闻也不时见诸报端，一时间将城市房地产风险的话题推上了风口浪尖。克而瑞研究中心在对多项数据进行研究总结的基础上，对全国286个地级以上城市的各项指标进行分析，结合“改善性需求”、“房价波动指数”等指标，并重点考核购买能力、供求关系等主导市场风险的内生变量，结合GIS空间分析，对房地产市场风险进行定量化研究，对不同城市能级的风险来源予以剖析，与本刊联合发布中国城市房地产风险“红黑榜”。

西北区域风险集中

从东部沿海到内陆风险趋向强化，形成西北风险集中圈。全局而言，东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流，城市风险偏大，西部地区风险偏大，形成西北风险集中圈。东部平原往西，地形起伏变大，房地产市场风险亦随之扩大。其主要规律是自然地理格局决定人口聚集、经济发展，从而影响房地产开发。

从区域视角来看，城市群具有的网络化与规模化效应，使得人口与经济形成多中心布局，中心地带房地产风险较低，典型如东部沿海长三角、珠三角、京津冀、山东半岛四个城市群，房地产市场风险均相对较小；中部部分城市人口向核心城市转移，人口的大量流失令市场购买力弱化，从而使当地房地产风险放大，如人口向合肥转移的安徽亳州，向长沙转移的张家界、怀化等市均是如此；西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，另一类是陇南庆阳、固原等较为贫穷的干旱缺水地区；西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20名。

就轴线视角而言，黑河-腾冲线与中国400mm等降水量线相吻合，以西地区较为干旱，地形较为复杂，人口集聚能力弱，城市数量少，房地产风险较为集中；沿海、沿江T字形发展轴线城市是中国经济发展最为重要的轴线，城市经济以及人口规模较大，从而降低了房地产发展风险，沿线并无房地产发展风险前20城市；此外高铁布局对沿线城市有明显提升作用，房地产市场发展也更为稳健，如京沪、沪宁、沪杭、杭甬等高铁沿线城市经济实力较强，房地产发展风险大多较小。

　　三线城市供求失衡，风险多发

从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势，而拥有资源优势的鄂尔多斯等城市风险已经浮现。在经济发展与财富聚集的双方面作用下，行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力，其供求风险也往往更低。

一线城市经济发展水平较高，进而对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。从房价角度来看，一线城市房价增速相对更快，房价收入比偏高，在这样的大背景下，成交仍位于全国前列。考虑到一线城市发达的经济水平、激烈的市场供求矛盾，高房价所带来的风险仍然可控，市场风险总体依然较小。

二线城市相对较优的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，因而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险较小。但是近年来地方政府对城市建成区建设力度的加大，以及标杆房企的投资热衷，尤其是商业地产的兴起，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，而当下逼近一线城市的房价水平，更是进一步使得市场短期供求风险显现。

三线城市人口外出务工占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。而大多三线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

沿海城市优势明显

于城市聚集角度，可见市场发展前景较优的城市，大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布。具体而言，黑河-腾冲线以东，T字形轴线，高铁沿线城市前景优势更显。其规律与主要经济方向论一致，城市微观角度沿主要经济联系方向发展，房地产发展热点也沿着交通轴线分布。

受地理环境因素的重大影响，“孔雀东南飞”是中国区域经济及房地产开发的客观现状，黑河-腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%的人口，集中了发展前景前20强城市。在此区域内，沿江、沿海T字形发展轴线是中国对外开发开放的重心，也是中国经济发展的黄金轴线，更是中国房地产发展的生命线，前景前20强城市中只有西安、郑州、沈阳不在这条轴线之上。而伴随着高铁网络的建设，高铁沿线枢纽的城市腹地大大拓展，高铁新城建设也促成了岛状区域房地产容量扩大，西安、郑州、沈阳等高铁枢纽城市也因之受益，跃升为中国城市房地产开发前20强。

就新型城镇化的主体形态-城市群来看，东部多个城市群连片成面，房地产市场呈现出网络化、多中心化，而中西部省份房地产区域发展大多为单中心化分布。城市群功能集聚与扩散，是区域经济以及房地产发展的重要推手。东部沿海四大城市群是中国区域经济最为发达的地区，房地产发展前景看好，集中了12个前景20强城市，其中长三角沪宁、沪杭、杭甬Z字形轴线更是房地产龙头企业的战略要地。

东北地区是中国工业重镇，哈尔滨-长春-沈阳-大连沿线城市集群化态势，成为东北地区经济重心，城市房地产开发也较为活跃，沈阳位列前景第8名。中西部地区是产业转移重镇，后发优势逐步发挥，核心城市成都、重庆、郑州、武汉、合肥、长沙、西安等率先发展，形成了区域经济的增长极，以及房地产发展的发动机，吸引周边地区人口大规模向这些城市集聚，但目前仍然处于单中心化发展阶段，尚处于孤岛状发展格局。

人口导入催生一线城市需求

受益于行政资源优势及历史性因素驱动，一线城市的经济发展水平长期位居全国前列。面对城市的快速发展，常住人口总量的快速上升，为了尽快提高城市承载能力，一线城市一直在加速基础设施的投资，在此方面的投资也一直位于全国前列，但即便如此，拥挤的交通、高企的房价、高密度的居住环境仍然使得一线城市租房户数量占比高居不下。对一线城市而言，优异的城市工作环境使得大部分租户愿意留下定居，因此租房户占比的高企一方面有利于缓解住房不足的困境，另一方面也有利于为城市房地产市场提供潜在需求。

在人口增速方面，虽然拥有更好的经济环境，吸引了大量的外部人口希望迁徙进入一线城市定居，但受限于城市承载能力的不足、生活成本的增长，以及现行制度的制约，外来人口进入一线城市定居的难度越来越大，因此城镇常住人口增速仅处于全国平均水平附近。但从另一方面来看，一线城市充沛的就业机会和开放的经济环境，吸引着大量的流动人口，远远高于全国平均水平的常住户籍人口比，大大加强了城市的内部竞争，有利于提升城市整体竞争力，为城市经济的持续快速发展创造了有利条件，也在很大程度上促进了城市刚性需求长期旺盛。因此就长期角度来看，一线城市房地产需求仍将持续旺盛，市场发展仍然未到顶。