房价跌了 狼真的要来!

时间:2014-09-05 10:54 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,348 次

最近几年,经过一轮又一轮的调控,中国的房市顶住了万千民众的口诛笔伐,依然坚挺。如今,或许是调控起了作用,或许是市场规律使然,中国楼市开始进入相持阶段,一场降价的阴云笼罩在祖国大地。狼,真的要来了!

房价跌了 狼真的要来!

2014年初秋的凉意比以往更早一些,正如这般秋凉一样,全国房市同样开始冷得让人打起了寒颤。整个上半年,各界民众都在翘首期待“两会”上中央所提出的“分类调控”能够带来成效,但记者从中原地产了解到,在很多实际操作层面并没有过多的改变,房价依然在下滑,“微刺激”“双向调控”已经很难治标治本,中央“一年四万亿”刺激计划更是不太可能出现,地方政府对此也基本“抡尽了三板斧”,中国楼市将何去何从?

调控跟不上市场的步子

无锡4月降低购房落户的门槛,南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房,海口于5月推出“购房落户”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后,沈阳传来全面取消限购的消息,但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购,成为全国第一个正式取消限购的二线城市。通过数据分析,我们看到南宁、济南等省会城市,天津这类直辖市的部分地区,房价确实在刚开始产生了一些惊人的跳跃,一个星期环比能够增长一倍甚至更多,但仅仅持续了两周左右就又重新回落到原来的水平。仔细分析,这次调控和前两次调控并未有太多的创新之举,手段也无外乎买房减契税、送补贴等过时的手段。

中原地产研究咨询部总监宋会雍表示:“房价不会回升有一定的必然性,2008年房价回升的背后有4万亿的支撑;2011年的限购令本身并没有太大作用,技术性作用很小,无非就是吓阻作用,让投资者产生心理波动;而今年的诸多现象完全取决于市场规律,并不是调控就能轻易改变的。现阶段各级政府所做的推动市场交易的努力基本与2008年相似,从市场效果上看,虽然在过去几个月内具有短期效应,但缺乏持续力量。之所以出现上述现象,一方面是大量房产交易行为从线下转入了线上,隐性的投资群体不再需要走不合规的通道来投资房产了;另一方面是因为取消限购令在正式出台前已经影响了一批购房者,且一部分憋足了劲的外来人口的购买力从限购令中被释放出来,增量中很可能包括这方面的蓄客。而不仅仅是因为政策起了足够的效应。”

银行变精明了

国内一部分城市从5月份开始打起了公积金和银行贷款的主意。有些银行在7月份调整了房贷利率,且在随后的舆论炒作中被无限放大成房产交易的黄金时代来了。但孰不知,银行方面对房产交易行为所产生的金融业务收得更紧了,例如农行的95折折扣所针对的主要是些大客户,甚至有银行提供85折折扣服务于某些日均流动资产达到500万元以上的银行客户,并不具有很好的普及性。宋会雍告诉记者:“以上海为例,在一手房交易中,能够贷到280万的购房者占总贷款数的比重不足20%,大多数人不一定能够贷到200万;但是贷款需求在200万以上的大多不是首次购买,而在购买第二套房中,500万总价的房子能够贷到200万的都少之又少。”

据调查,央行窗口指导至今,银行的房贷收紧局面未明显改善,各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05~1.15倍仍然是普遍现象,从中原地产的大宗交易记录上看,在实际交易中最多是按照首套房贷利率回归至基准利率1倍来执行的,并未有过按此前政策规划中所号称的上浮0.5倍去实际执行,银行对于“央五条”所做出的回应,仅仅是在审批时间上从原来的1个星期缩短为2~3天,至于人们期望已久的放款速度并未发生任何松动。

银行之所以提高贷款门槛,可以说是历史遗留问题导致的。在早期的房地产开发过程中,银行过度放松流动性所造成的风险让不少银行吃了大亏,这一现象在温州房产崩盘开始就已经让所有银行获得了警醒,但由于现行规则当中缺乏有效的监管机制,银行能够做的唯有抬高手上的比例。银行的调整不仅仅针对购房者,在开发商中也能看到很多类似的情况。据了解,国内三四线城市已经鲜有银行敢于向房企发放贷款,甚至曾经颇为抢手的土地都已经成为了银行手中的包袱。

救市不是良药

早在2013年下半年,李嘉诚便开始收缩在内地的各类房产项目,当时刚刚感觉风向有些不对的投资界精英们并未做出任何举动,而当今年3月到现在房价经过一路走低,大部分房产商及投资者们依然固执地坚守着“不会降”的信条。这种“赌气式”的信条是脆弱的,事实证明连上海市中心区域的房价都已经陆陆续续开始下跌了,恒大、万科、绿地等大型房企的降价更是带动了一大批房企降价的连锁反应。

市场曾一度寄希望于政府像2008年那样甩出4万亿救市,但纵观中国楼市与2008年早不可同日而语,且上半年以来,中国经济运行虽总体平稳却不乏较大的下行压力,这种情况下即使真有4万亿投入市场也未必能够在这潭死水中激起半点涟漪。宋会雍认为:“政府虽然一直在小规模地向房市注入资金救市,可此一时彼一时,如今的地方债务亏空比照2008年何止翻了数倍,估计少说也要40万亿才能看到效果吧,这对于任何国家财政都是不可思议的。且不说政府能否拿出40万亿救市,就算拿出来是否能够真的救市成功?就算真的能够救市,是不是意味着一旦缺钱就印钞票的做法很正确呢?”

上半年商品住宅月度成交数据例表

供大于求导致空城频现

现今,如何完成地产软着陆已经到了刻不容缓的时刻。记者将中原地产与国家发改委的数据做了验证,数据表明,中国房地产开发在2008年达到了最初的供求平衡,此后的一段时间所新增的房屋面积主要用于解决历史欠账、住宅改善及新增城镇人口购房需求。但是在数据中我们发现,截止到2013年底,现存新增房屋面积为26亿平方米,在未来几年内即将被释放出来的在建面积为71亿平方米。宋会雍为我们算了这样一笔账,每年平均入城人口规模为1929万人,城市户籍人口增量为463万人,流动人口增量=1929-463=1467万人,假设流动人口中有20%购房却未迁户籍,则每年新增购房者750万人;每年现有城镇人口房屋改善面积需求按人均1平方米计算,则总需求面积为4亿平方米;那么由此得出的国内每年住房面积需求为7~8亿平方米,远远小于每年近30个亿的房屋面积增量。

宋会雍表示:“近两年,国内城镇化迅猛发展,需求量和新增供应量之间的剪刀差就出现了,实际的绝对供应速度比实际的绝对需求速度大很多。现阶段既存的房屋面积已经足够使用的前提下,仍旧不断有新的土地被开发成住宅,可想而知,房屋严重供大于求必然会导致许多空城、死城的出现。”

国家发改委的一位处长表示:“虽然这样的格局已经形成,但未来的发展还是很乐观的,我们一方面可以让地方政府出面去回购一些住宅,另一方面还要在未来几年内加速城镇化进程,让2亿农民入城,这些问题都会迎刃而解,所以谈房产崩盘还为时尚早。”而被问及农民进城就业、安置等具体方式方法时,却得不到任何有价值的回复。

拿捏好投资节点

我们从房企的财报上可以看到,企业大把的资金全部压在项目或土地上,资产使用了很高的银行杠杆,而在土地不再是香饽饽的当下,一旦市场上有所波动,所带来的连锁反应就是排山倒海的。例如一家很不错的地产企业,资产负债率只有60%,可一旦遭遇地价下跌,即使是下跌30%,那么企业就岌岌可危了,更别提那些资产负债率已经达到80~90%的地产企业。房价下跌已经成为无可争议的事实,而跌到什么程度,还要通过时间来验证。

“近些年的调整节奏都是在相对比较中性的政策背景下进行的,假设在政策既定的前提下,根据以往的经验,2008年调整了7个月,房价降幅为12个百分点;2011年调整了5个月,降幅为7个百分点;今年的调整一定会超过2008年的七个月,且一两年内未必能够刹住车,截止到今年年底降幅估计会突破10%,到明年3月份会再跌5%以上。” 宋会雍认为,“很多房企早就意识到了这一点,开始默默地抛售手中的库存,上海的二手房也已经悄悄地降了5%。国内的投资者即使学不到李嘉诚那样,能够完美地控制好节点,但也是时候出手手中的房源了,转投一些其他标的不错的东西,即使拿个5~7%的回报,也总好过到头来跌个5~7%,更要小心别一不留神做了房产投资的炮灰。”

文/尔沧川

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