泡沫争议

时间:2014-04-09 14:03 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,330 次

作者:郭久葳 来源:投资有道

冲着海南国际旅游岛带来的巨大想象空间,嗅觉灵敏的资金蜂拥登上海南岛。

突面而来的楼市传奇,让不少有识之士担忧海南是否再度经历泡沫洗礼。一朝被蛇咬,十年怕井绳。上一轮泡沫的惨痛教训,至今让人心有余悸。在许多人心里,1993年之后,海南事实上已经由海南经济特区沦为海南经济灾区。据有关部门统计,1993年海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的“半拉子”工程,闲置建设用地23788.5公顷,积压商品房455万平方米,停建的规划报建面积1631万平方米,沉淀资金500多亿元。房地产开发企业从高峰时的5000多家,最后剩下不到10%。当时700多万人口的海南房地产积压量占全国的近十分之一。直到2007年下半年,海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门通力协作8年时间才将“泡沫”消灭。

泡沫争议

有人直言,“国际旅游岛”刚开锣,“国际炒房岛”首先登台唱戏。

海南国际旅游岛概念确实引发全国资金奔向海南。人民银行海口中心支行的最新统计数据显示,今年1月海南全省新增存贷款骤升,其中新增存款299.72亿元,同比增幅近50%,创下海南历史新高,存款增速比全国平均水平26.77%高出 22.83个百分点;新增贷款同比增长40.63%。专家表示,这是由于当地旅游岛概念出台后,大量外地资金涌入该地造成的。

价量齐升,不断在撞击人们的承受心理。最新统计数据显示,2010年1月,海南省省会海口市商品房签约总面积为411840.61平方米,销售均价为每平方米6424.98元,合26.46亿元;最为火爆的三亚市,1月份的商品房销售额是83.92亿元。仅海口和三亚两个市一个月的销量就达到110亿元。

从传统的指标观察,海南楼市确有虚火。海南本岛的居民已经对高企的房价表现出极度的厌恶。海南省统计局数据显示,全省职工2008年平均工资只有2.28万元。现在动辄几万元的房价意味着本地居民一年的收入只够买一平方米的房子。

投资比重过大也是引发泡沫担忧的原因,根据海疆投资集团的调研,三亚市购房者中85%来自三亚市以外,其中当然绝大部分来自海南岛外。当然,不可否认这些异地购房者中,有一部分是以自住为目的的,但当海南“国际旅游岛”热兴起之后,很多来自浙江等地的热钱开始向温州积聚。

三亚每个楼盘交楼后的入住率都低于30%。近7成的空关率在内地城市是不可想象的。

但记者了解到,更多的专业人士并不认可泡沫说。

在海南从事多年房地产营销策划的海南国语广告公司董事长王建平认为,对海南房地产的评估不能使用常规指标。从供求关系看,海南的房地产面对的是全国的富裕人群和中产阶层。海南本岛居民消费能力不足对房价不构成任何负面影响。空关率高是由特殊的旅游度假性质决定的。在海边有套房,就像购买名表一样,对富裕阶层来说更多的是满足一种精神需求。

第二居所的概念正在为越来越多的人士所接受。

王建平特别举例说,他的一个朋友今年春节在三亚度假7天,酒店房费花费达到20多万元。

他的这位朋友认为非常值得。因为全家人在阳光灿烂的海南度过了一个最美好的春节。已经崛起的内地实力阶层对海南的房价是个巨大的支撑。

统计显示,海南度假、休闲型旅游房地产的消费对象,主要是岛外人士。海南70%以上的商品房销往了岛外,其中年均销往境外约400套。

从近3年数据看,海南楼市外向型特征日益凸现。2006年到2008年,海口岛外人士购房面积占售房总面积的比例由55%上升到57.99%,三亚则由85%上升到88.17%。据统计,购买对象遍布全国30个省市区和港澳台地区,以及美国、俄罗斯等25个国家。以2008年为例,75.05%的商品房销往岛外,主销区依次是黑龙江、北京、上海、山西、浙江、广东、吉林、辽宁等省市,分别占当年海南商品房销售总面积的12.57%、9.95%、5.5%、5.19%、5.01%、3.61%、3.3%、2.96%,其他省市区占26.97%。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林分析说,此轮房地产热不能和1993年的情况划等号。第一,房地产的开发结构发生变化。1993年的情况,以开发写字楼为主,现在更多是以商品房为主。第二,从全国来讲,为什么现在这样炒海南的房子呢?这有海南的独特性和唯一性,需求在加大。比如北方人很多得哮喘,那是可以要了命的。到海南这个地方,下了飞机以后就可以不吃药了,哮喘就好了。随着人民生活水平在提高,这样的刚性需求在不断增加。第三,海南无论从硬件还是服务软件,跟过去大不一样。当然,现在的一些过热行为,会给国际旅游岛的发展带来阴影,也会浪费海南的土地资源。

资深海南房产人士李志峰认为,海南房价依旧有很大的上升空间。他个人觉得,海口的新楼盘单价将普遍上涨到3万元。纵观全球,稀缺的资源从来就不是为穷人准备的。海南过去的房价太低,导致出现低收入人群移民海南潮。这种情况理应靠市场化手段改变。房价上涨可以有效阻挡低收入人群移民海南。

文昌市副市长郝书文分析,内地人到海南买房,主要是看中这里独有的阳光、海水、沙滩、绿色、空气。海南省住房和城乡建设厅总规划师宋  认为,得天独厚的区位、资源、环境,是海南旅游房地产最大的发展优势。

宋祎介绍,旅游房地产起源于法国地中海沿岸,是以旅游人群为最终消费者的物业形式。目前,海南正式启动国际旅游岛建设,正在努力将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地。借助丰富的热带滨海旅游资源,发展以度假、休闲为主要功能的旅游房地产,建设全国人民心目中理想的宜居地,是海南转变房地产发展模式的重要举措。

以富力湾为例,富力湾项目的客户90%以上来自全国各地,其中主流区域的北京占首位,上海、浙江占第二位,重庆、成都包括东北排到第三位,多以度假观光及养生为主,呈现出很强烈的全国性特点。

另外一个现象也能说明海南房地产的相对健康,即贷款比重不大。华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现,购房客户的按揭比例不高,基本一次性付款,即使按揭,首付比例也在50%以上,部分楼盘如克拉码头和中南森海湾明确表示不接受按揭购房,要求客户一次性付款,用以区分客户真正的购买实力。

鱼晋华认为,银行的低参与度,在一定程度上形成了房产市场的稳定器。

鱼晋华预测说,海南房产市场短期内将维持高位维稳的走势。

记者春节后致电海南部分在售楼盘,均没有出现媒体所称的价格跳水现象。海口荣域的销售人员告诉记者,目前只剩一套2楼的房屋,单价为20600元,比节前略有上升。

海南地产界的普遍看法是,楼市短期维稳,长期来看还是存在很大机会。

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