资本大亨潜伏海南获利巨丰

时间:2014-04-09 14:08 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,882 次

作者:郭久葳  来源:投资有道

在这场海南房产盛宴开场之前,先知先觉的资本大亨早已潜伏在宴会大厅内等待享受丰盛的美味佳肴。从海口到三亚595公里的黄金海岸线上,投资几十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。在海南建设“国际旅游岛”的战略刺激下,上百家地产企业陈兵海南,其中不乏国内一线及上市地产公司,投资总额超过1000亿。

中粮集团、中信集团、华润集团以及海航置业、雅居乐、富力地产、鲁能置业占据着海南房地产市场的大部分江山。

有统计表明,在海口市,2005年的平均地价不过40万-60万元/亩,2007年的平均地价已涨至220万元/亩,到去年9月,海口市出让的一幅位于滨海大道、玉沙路口的土地成交价已突破800万元/亩,不到5年时间,地价涨幅接近20倍。

资本大亨潜伏海南获利巨丰

在三亚, 2007年,三亚湾成交的最高地价已超过360万元/亩。而在去年12月15日,三亚市一幅既不靠海也不在市区的地块则拍出1500万元/亩的天价,6年间地价涨幅高达50倍。

布局在海南的地产大佬即使不开发,也会赚得盆满钵满。

  中粮集团——亚龙湾

亚龙湾是海南目前最高档次的度假区。中粮集团正是这里的“地主”。中粮2002年入主控股亚龙湾股份公司。亚龙湾的规划区域总面积18.6平方公里,由中粮控股的亚龙湾股份公司入主开发。经过17年的建设,现已建成17家各类酒店,各类投资已超过120亿元。

亚龙湾区域瑞吉、铂尔曼、凯莱、仙人掌等度假酒店,以及公主郡地产项目均为中粮拥有。中粮在亚龙湾建设的顶级酒店美高梅金殿大酒店去年奠基。

目前,亚龙湾一期征地8300余亩已所剩无几。为了更好地完善亚龙湾的功能配套,提升其品牌形象,从2006年起,三亚市府决定启动亚龙湾的二期开发,用地规划范围约8814亩。按照规划,亚龙湾二期的物业除了高星级酒店、度假村、高端地产项目、高尔夫球场外,还规划建设一个巨大的“玫瑰谷”。目前,规划仍有待批复,如果中粮再次胜出,“中粮系”在亚龙湾的布局将会更加密集。

中粮正在积极争取参与亚龙湾的二期开发。

业内人士透露,中粮2002年入主控股亚龙湾股份公司时的土地对价大约在100万元/亩。如今亚龙湾的地价可能达到2000万元/亩。

  雅居乐——清水湾

雅居乐海南陵水县清水湾项目占地约1.5万亩,海岸线长达12公里,项目总投资逾200亿元,并列入海南“十一五”重点建设项目。

雅居乐海南项目低价相当低廉。雅居乐海南项目的地块是分3次取得的。2007年2月雅居乐以人民币10.18亿元,通过挂牌方式取得海南省陵水黎族自治县清水湾共12块土地合计450万平方米,总建筑面积约296万平方米。2008年3月,耗资9亿元买下附近占地290万平方米、建筑面积435万平方米的3幅地块。2008年6月6日,耗资5亿元将建筑面积255万平方米的2幅地块收入囊中。合计地价投入24.18亿元,楼面地价仅为245元/平方米。 折合约18万元/亩。

根据雅居乐与陵水政府签订的协议,在头3年雅居乐必须完成项目基础设施和1个康体中心、2个顶级酒店建设,投资总额30亿元。

雅居乐的高明之处在于,在付出24亿地价款之后,迅即转让部分股权收回资金。

2008年,雅居乐出让海南陵水县占地面积973万平方米的旅游项目的30%股权,获得摩根士丹利旗下Crystal I Limited基金52.83亿元的注资,双方按照权益获得利润分成。也就是说,大摩旗下的基金相当于花费52.83亿元购置了约292万平方米的土地面积,约1809元/平方米。

在引入大摩的基金后,雅居乐相当于已经将未来3年的投入和全部支付的地价都收归囊中。

雅居乐在海南项目利润相当惊人。

资本大亨潜伏海南获利巨丰

今年2月9日,雅居乐宣布2010年1月海南清水湾项目销售额达13亿元,占该公司总销售额的52%。

据透露,海南清水湾1月份推出了共有1000多套货量的“星海传说”新组团,在一个星期内即售罄,这些没有海景的洋房产品,毛坯均价已达1.3万元/平方米。而购买的客户主要来自北京、山西、哈尔滨、重庆、成都等城市。截止目前,该项目共推出了4个组团,包括在建未售的,共有100多万平方米,其中两个组团已交楼,另一个大组团今年推出,约有70万平方米的建筑面积。2009年雅居乐海南清水湾合约销售额约64亿元。

简单算一下,雅居乐买地款支出24.18亿元,转让30%股权给大摩获取52.83亿资金。目前已实现销售回款77亿元。这一切发生在短短的三年时间里。

清水湾位于陵水县境内,南临海棠湾,北濒猴岛,属于中国三亚热带海滨旅游圈。清水湾背靠群山,湾抱大海,群山如黛,树木葱茏,海水清澈见底,能见度达20米,景色非常优美。清水湾项目是海南省“十一五”规划的重点建设项目,由主开发商雅居乐地产控股有限公司投资建设,成片开发总用地面积约15000亩左右。根据10年的分期开发计划,前3年完成项目基础设施和2个顶级酒店的建设,投资总额30亿元,6年内投资总额70亿元,9年内投资总额120亿元,10年内完成投资额130亿元。主要建设顶级酒店、旅游房地产及其他配套设施,以带动陵水县旅游房地产、餐饮、现代服务业等第三产业的快速发展。预计整个项目会建7家酒店。有消息称,现在雅居乐已经和万豪酒店管理集团以及曾经打造迪拜帆船酒店的管理公司合作,引入Jumeirah和Raffles等酒店品牌。

  富力——香水湾

富力在陵水县香水湾拥有占地2500亩的富力湾项目。地价大约40多万元/亩。

富力在香水湾打造的旅游地产项目富力湾,总投资从最初的15亿元变更为40亿-50亿元,并吸引了13家大公司进驻。富力湾目前的售价高达29000元/平方米。

据富力1月份的销售情况公布,今年1月,富力在海南市场的销售“异军突起”,高达5.2亿元,占1月富力公司销售额总量的20%。而去年12月,富力在海南的销售额仅为0.85亿元,全年的销售也只有8.8亿元。1月,富力在海南的销量同比足足增长了511%。

更重要的是,富力在海南的业绩已经直追广州,远超北京、上海、重庆和天津等其他市场。数据显示,1月,富力在广州的销售额为5.46亿元,销售面积为3.9万平方米;北京的销售额为4.97亿元,销售面积为4.22亿元,在广州和北京的销售额,分别占1月富力公司总销售金额的21%和17%。而富力公司在天津、重庆和上海则分别销售了2.62亿元、2.21亿元和2.01亿元。

富力集团的董事会决定,2010年将重点向海南倾斜。

富力目前在海南囤地2万亩,建筑面积超过200万平方米。另外两个项目分别是海口的占地680亩的盈溪谷项目和澄迈的占地6700亩的红树湾项目。

  华润——石梅湾

石梅湾旅游度假区总面积12平方公里,由两个新月形海湾组成,自然条件独特,拥有海滩、加井岛、海滨青皮林等旅游资源。

根据规划,石梅湾旅游度假区到2017年将建成约2,200个酒店住宿和度假公寓单位,过夜旅客约为7,900到8,100人,日最大接待游客12,000人次,年最大接待游客约为400万人次。总投资7亿元人民币艾美滨海度假酒店已投入运营。占地170亩,建筑面积4180平方米,客房数274间。艾美有别于一般旅游酒店模式,设计定位为全海景、低密度、高隐私的度假酒店,面向的是海内外中高端度假市场。

华润集团在1999年12月专门成立海南华润石梅湾旅游开发有限公司操作石梅湾项目。2001年8月,海南华润石梅湾旅游开发有限公司同琼能源就已达成协议,华润用旗下的海口海润酒店、三亚东方酒店通过资产置换的方式取得石梅湾2700亩土地的使用权。

记者多方查询,华润集团取得这2700亩一线海岸土地的置换价格为2985万元,亦即大约每亩1万元。现在虽然没有确切的地价标杆,100万的地价估计是很抢手的。华润坚守十年,获得的超过100倍的回报。

  中信——博鳌

中信集团从2004年作为主开发商入主博鳌,先后投入20余亿,至2008年阶段性完成了博鳌亚洲论坛特别规划区122平方公里的统一规划、统一招商以及重要基础设施建设,同时肩负着核心区10.2平方公里的主导开发权。

中信在博鳌的千舟湾项目已经启动。

千舟湾总建筑面积约28万平米,是一个以别墅、度假公寓为主体的纯住宅精品项目,含水域千舟湾共占地778亩,其中水域面积占地150亩左右。千舟湾与世界知名的“博鳌亚洲论坛”永久会址隔水相望,

作为中信在海南的首个标志性启动项目,千舟湾定位于“滨海休闲度假示范区”,倡导内海养生度假生活方式,采用的是以水系为特色的群岛式规划,含有热带风情养生园、五星级度假会所、游艇码头、森林公园、沙滩公园、风情商业广场等度假配套设施,社区水系全是天然河水,由万泉河的支流引进,小区内湖外海相连,可以乘船出海。千舟湾将是博鳌核心区内第一个也是最后一个高档公寓住宅项目。

千舟湾是群岛式规划的中高端住宅项目;山钦湾拥有36洞山崖海景高尔夫球场;三江入海口项目是博鳌区域的商业娱乐度假中心,将引进全球品牌直销免税店、酒吧街等;沙坡岛是紧邻高尔夫球场的高端别墅项目;龙潭岭是拥有国宾馆的高端山地休闲度假社区;玉带滩上将建设五星级酒店群成为旅游度假中心。

外界无法知晓谁是真正的海南大“地主”。业界揣测鲁能和海航的土地储备规模有得一比。鲁能集团自1993年登陆海南以来,开发了鲁能山海天、三亚湾新城、海蓝椰风和海蓝福源等项目,规划总占地面积约19平方公里。

海航置业成立于2007年,是海南航空集团的下属企业,成立之后在海南疯狂圈地,在海南18个市县都有土地储备。海南业界流传的说法是,仅在保亭县,海航置业就拥有150平方公里的一级土地开发权,此外,还有海口大英山老机场土地2860亩、兴隆康乐园高尔夫土地2100亩等。公开资料显示,海航集团拥有大英山老机场200公顷土地资源,并受海口市政府委托,负责大英山老机场560公顷“海口城市中心”的开发工作。早在2005年,该地区就已开始制定规划。规划将遵照生态优先、可持续发展理念,力争在10-15年内,将该地区建成政务中心、商业中心和文化中心。海南省政府已迁入该区域办公。

由于特殊的历史原因,这些大亨的共同特征是圈地面积大,地价非常低,利润非常丰厚。

今后,企业大规模圈地的可能性正在减少。以国家海岸海棠湾为例,2005年,李嘉诚就已相中这片“处女地”。其时,李嘉诚、李泽楷、保利集团以及上海家化为首的上海联合体一同进入海棠湾。但随后有消息传出上海联合体因“借开发之名行卖地之实”,三亚市政府收回了开发权。

三亚市委书记江泽林近日提出,三亚今后在原则上不允许企业参与土地一级开发。土地开发最重要的是要结合实际情况,在不同的地区开发不同的项目要采取不同的模式。他提出政府在开发时,有必要正视企业参与土地一级开发的模式,并慎用这种模式。他认为,企业参与土地一级开发固然具有大面积统一规划开发等优势,但也会带来一些不容忽视的问题。结合海棠湾坚持政府主导开发的模式,无论是在控制基础设施的开发建设成本还是在土地的招、拍、挂环节选择建设项目企业都能牢牢掌握主动权,能有效避免土地的价格和价值的扭曲现象,扭转政府在招商中的被动局面。

海棠湾的开发实践也印证了这种模式的可行性。海棠之星大酒店、朗豪大酒店、费尔蒙大酒店、皇冠假日大酒店和香格里拉大酒店等13个酒店项目,同一天内十家超五星级酒店的同时动工,曾号称让海棠湾创下了“世界酒店建筑史上的奇迹”。 解放军总医院海南分院的项目建设全速推进,去年完成投资2个亿。今年海棠湾将建设重点项目69个,计划投资近120亿元,主要项目有中国民生银行投资的沃顿财富学院和炎黄艺术中心、南国影视基地、海洋公园等。海棠湾土地的拍卖价已达到300万元/亩。

海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言,目前地价还没有体现出海南土地的价值。为此,海南省试图通过省级土地收储模式,破解各市县投资意向不均衡,地价偏低局面。

另外,海南试图尽力保住岸线资源。早在去年12月上旬,海南省住房和城乡建设厅就组织有关专家,对《海南省房地产业发展战略与中长期规划(2008-2020)》进行评审。规划提出,加强海岸线资源的管理,确保海岸线资源不会被一次性贱卖。

今年1月22日,海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》,再次明确表示,“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。”

土地供应吃紧,对手握成千上万亩的大“地主“来说,无疑又增添了一大利好。

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