美商厦按揭暗藏危机

时间:2014-04-09 15:28 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 936 次

作者:陈茂峰  来源:投资有道

美国经济恢复正增长,国民消费、房屋市场、制造业活动、企业盈利等已有一定改善,联储局亦逐步退市。可是,经济回稳的背后仍存有不少问题。去年底,美国财长盖特纳要求延长7千亿美元的问题资产救助计划,是否预示金融业仍存有不稳定因素或需要动用该笔资金?

商业地产市场的近况

商业地产的定义涵盖甚广,包括购物中心、零售物业、酒店及旅游相关物业、办公室、工厂大厦、多户式公寓住宅等,是房地产以外另一重要的地产市场。在美国政府推出一项又一项的措施下,房地产市场终于回稳及缓慢地改善过来,但商业地产却在水深火热之中。显示商业地产的空置情况,由多户式公寓住宅的8%以至办公室的18%,加上租金下降近40%,为商业地产价格倍添压力。可见,国际评级机构穆迪统计的商业地产价格指数从07年高位下跌逾30%。

违约率飊升

自1991年开始,美国经济平稳向上,银行及金融机构积极拓展商厦按揭,还透过证券化工具将物业按揭包装成债务证券,推销给退休基金及普罗大众,当中涉及不少过度进取的按揭计划,如供款期内只需支付利息,到期时本金将透过物业再按给另一家金融机构得来的资金来偿还,并无止境延续下去。此外,金融机构对物业升值及租金回报作乐观的预测,为发展商贷出高于正常水平的款项,为今日不少商厦沦为”负资产”埋下种子。

由于租金下跌及空置率上升,发展商难以支付每月款项,使逾期还款个案大增,不少更成为不良贷款,进入违约程序。金融海啸发生后,信贷市场紧缩,金融机构亦纷纷收紧贷款要求。加上物业贬值,当按揭到期时,发展商续按得来的资金便远少于原有按揭需偿还的本金,发展商需填补中间的差额。如发展商未能填补差额或按揭出现违约,最终金融机构便要承担损失。

  中小银行影响最大

现时,美国商业物业贷款市场总额约3.4万亿美元,为房地产市场四分之一至三分之一,对金融市场的冲击实不容忽视。参与商业物业贷款活动有州政府、地区政府、商业银行、存款机构及保险公司,还有部份贷款透过证券化工具”打包”成债务证券。当中,商业银行占整个商厦贷款市场45%,债务证券产品约占21%,余下的则由上述机构平均瓜分。然而,中小型商业银行于近年大力贷出商厦按揭,其商厦贷款跟一级资本充足比率更升至350%,远多于大型银行的112%。换言之,中小型商业银行的业务侧重商厦贷款。当商厦市场情况逆转,中小型商业银行可谓首当其冲。去年,美国金融市场恢复稳定,大型银行取得不俗的业绩,但是仍有140家银行倒闭,中小银行占大多数。

由今年至2014年,共有1.4万亿美元的商厦按揭贷款到期。以现时近一半物业沦为“负资产”、空置率上升、租金下跌的情况而言,相信按揭违约个案将继续增加,直接影响银行业,情况令人忧虑。

  (陈茂峰 香港御峰理财公司董事总经理,AAM中国基金及申万AAA中国基金投资总监,清华大学博士生。拥有特许财经分析师(CFA)及认可财务策划师(CFPCM)资格,亦是高智商组织Mensa会员。       Email:ascekenny@hotmail.com)

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