房地产需求还会”涨”

时间:2014-04-21 14:38 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 1,599 次

作者:董伟海   来源:投资有道11年5月刊

城市化和工业化是过去30年推动中国经济持续发展的根本动力。1980年,中国的人均GDP仅为463元,而到2010年末,已经达到29,678元;与此同时,中国的城市化率也从1980年的不足20%提升到2010年的48%左右。

参照美国、日本、韩国等发达国家的经验,城市化水平在超过30%之后,城市化进程将进入加速上升时期,直至城市化率达到70%以上,而中国目前正是处于这种快速上升时期。然而,从横向比较来看,中国目前的城市化水平仅相当于美国1910年代和日本1950年代的水平,与发达国家普遍达到70%以上相比,仍有巨大的上升空间。

根据国务院发展研究中心的预测,到2020年,中国城市化率将进一步达到58.7%,而全国的人口届时也将达到14.7亿人。根据这一预测,到2020年,中国城镇人口将达到8.6亿人,即未来10年,每年新增城镇人口将达到2192万人。再据住建部的统计, 截至2009年末,全国城镇人均居住面积为30平方米。

根据这一标准,未来10年,在不考虑旧城改造和改善性需求的情况下,城市每年新增的住房需求仍将达到6.6亿平方米,而过去5年,全国商品住宅竣工面积每年平均只有5.4亿平方米,即使在最近2010年也仅有6.1亿平方米。若考虑旧城改造和改善性购房等终端需求的量,则明显供不应求。

近十年全国商品住宅竣工面积

我国1970年代至1980年代的生育高峰为过去十年带来了数量庞大的适婚年龄人口,客观上也创造了大量的购房需求。根据国家统计局公布的数据推算,目前我国25~35岁适婚年龄人口约为2亿人,这一数字将在2017年达到2.3亿人左右的小高峰,到2022年之后才会回落到2亿人以下。适婚年龄人口的新一轮增长,将进一步加强房地产市场的终端消费需求,因此,对于房地产市场来说,未来10年将仍是良好的发展契机。

从经济发展趋势和城市化发展进程来看,中国的房地产仍有巨大的需求空间等待我们去发掘。同时再考虑人口年龄结构和收入增长等因素,我认为,未来10年中国房地产市场仍将保持持续向上的趋势。

未来十年中国城市化进程

董伟海

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理,发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业(有限合伙),曾任职于ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail:fund@forte.com.cn

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