保障房经济

时间:2014-04-21 17:06 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 4,816 次

作者:董伟海   来源:投资有道11年7月刊

  “保障性住房”这个简单的经济学词汇,已经愈加成为有形之手干预房地产市场的重要杠杆。

根据中央的要求,2011年全国要开工建设保障房1000万套,未来五年总计开工建设数量达到3600万套。目前,住建部已经向地方政府下达“死命令”,所有分配完成的目标任务,必须在今年10月31日前全部开工,否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施,保障性住房的增量供给在全国范围的环比增幅将达到72%。

各地保障房建设如火如荼。北京今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集各类保障房20万套以上。上海今年将新增各类保障房约22万套。

广州则将推进6.87万套保障性住房建设,其中新开工建设4.3万套保障房,年底前全部解决登记在册的7.72万户低收入家庭住房困难问题。

南京将新开工建设650万平方米保障房;成都将建设保障性住房和棚户区改造约400万平方米……

在如此规模的保障房建设画卷中,“钱”和“地”俨然成为市场最为关心的核心问题。

其中最主要的困难是资金。因为保障房租金或售价低于商品房,利润空间有限会导致资金来源动力不足,最终是否顺利进行很大程度上取决于地方政府的责任心。据测算,兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿元人民币。

钱从哪里来,成为保障房建设的第一股驱动力。来自官方的声音显示,预计今年来自中央的资金扶持将超过1000亿元。在各市,保障性住房的资金来源主要包括土地出让金净收益、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等。但是,目前并未公布省级配套投入、住房公积金贷款、银行贷款以及社会资金的资金份额。地方政府增加保障房土地供应,将会拉低土地出让金净收益及地方土地财政收入;住房公积金增值收益也不会太多;商业银行的趋利性又决定了对保障性住房贷款的积极性不高。这必将导致各市财政的压力很大。

据国土资源部统计,2010年全国保障性住房用地为24000多公顷,较2009年增加超过一倍。今年计划建设的1000万套保障性住房,中央政府肯定会率先确保土地供应。但具体到各地,如深圳,目前基本面临无地可供的状况,全市未利用土地仅4360公顷,占全市总面积的2.23%,保障性住房的土地供应很伤脑筋。

尽管伴随着如此多的困难,中国的保障房建设已经驶入了快车道。加快保障性住房建设能够在抑制房价、让低收入群体和社会“夹心层”住有所居的同时,最大限度降低房地产市场调控对经济增长可能带来的不利影响。如果政策持续多年,不断提高保障性住房的比重,不仅能让广大群体有房住,增加中低端住宅的供应,同时也将缓解对高端住宅调控的压力。

从投资的角度来说,保障房建设也需要大量的建材,对建筑、装修等多个行业都会产生带动作用,从某种程度上说可以像商品房建设一样拉动经济增长。同时可以保证一定的住宅建设开工量和新增供给量,有助于对冲政府对楼市调控而可能导致的房地产投资下滑,进而避免陷入一调控就减少供给,导致下一阶段更大调控压力的怪圈。

董伟海

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理,发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业(有限合伙),曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。E-mail: fund@forte.com.cn)

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