抄底土地市场

时间:2014-04-22 15:56 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 1,467 次

作者:董伟海   来源:投资有道11年9月刊

  8月2日,国土资源部公布了《2011年上半年国土资源有关统计数据》,上半年全国国有建设用地供应总量21.03万公顷,同比增长17.6%。其中房地产开发用地7.02万公顷,同比增长4.9%,占全部建设用地供地的33.4%。

从价格来看,第二季度,全国105个重点监测城市地价总体水平为3000元/平方米,同比增长8.9%,环比增长1.9%。商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米;同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%,环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%。

从国土部提供的数据来看,上半年房地产开发用地出现了明显的量价齐升格局,供地总量同比增长4.9%,而二季度全国105个重点监测城市,商业和居住用地地价涨幅同比均为两位数,而从重点城市来看,全国30个重点城市上半年经营用地供应量同比减少了21%,成交量则减少了17%,平均楼板价与去年同期基本持平。

通过上半年全国土地市场和重点城市土地市场数据的对比可以发现,上半年重点城市和中小城市土地市场表现出现了较大的分化。重点城市由于限购等因素的影响,房价上涨预期减弱,土地市场呈现量跌价稳的格局。

在全国土地流标前十(沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉)的城市中,除东莞和台州之外,其余8个均为已经执行限购的城市。

随着去年国家开始对房地产进行宏观调控,土地市场也开始进入寒冬,很多炙手可热的土地出现无人竞价或者竞价低于底价的现象,导致有大量的土地流标。

今年之后,全国土地流标趋势更加明显,尤其是“限购”城市,调控压力迫使开发商拿地更谨慎。而中小城市土地市场则火热异常,呈现出量价齐升的格局,从而在总量上推动市场继续向上。

从国土局公布的数据来看,上半年底价和接近底价成交情况增多,约七成的土地溢价率不超5%,而在去年下半年,这一比例约为六成。根据过去的经验,溢价率走低则意味则土地价格走低。而在今年国土部发布的数据中,最引人注目的就是105个重点监测城市二季度商业和居住用地地价的快速上行,同比涨幅均超过10%。主要是两方面的原因导致了当前土地市场低溢价成交和地价上涨的现象并存:

地方政府在土地出让时调高了底价的设置。过去,地方在土地出让时更多是用附近地块过去的成交价格和周边当前的房价水平做参考,而开发商则是用未来上市的价格来计算可以承受的最高价,因此在土地出让时会出现溢价率翻倍甚至翻几倍的情况。

而到了现在,地方在进行土地出让时已经转变了定价思路,更多也是在使用土地未来的价值定价。如果政府对未来预期与企业基本一致,土地就会以底价附近的价格成交,如果政府对未来的预期高于企业,那么地块流标的概率相对较高。

开发商对未来市场预期乐观。尽管上半年调控压力空前,但是绝大多数有实力的房地产开发企业考虑的并非是如何“保命”,而是如何借助调控的机会“抄底”,从而实现企业能级的提升。如复地就在今年取得了位于天津空港和杭州留下街等项目土地使用权。这种“抄底”的心态使得企业在对待土地上更具耐心和理性,反映到土地市场上就会表现为量升而价稳。

董伟海

(董伟海  上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理,发起上海复地景业、景盈及复地景创股权投资合伙企业(有限合伙),曾任职于ING确立ING中国机会基金概念和种子项目。  E-mail: fund@forte.com.cn)

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