高端住宅:机会还是有

时间:2014-04-29 16:57 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 4,272 次

作者:董伟海   来源:投资有道12年5月刊

整体楼市在降温,而豪宅依然炙手可热。中国财富人群求大求奢的置业需求已逐渐发生变化--富豪们需要的已不只是一幢建筑物,而是与众不同的生活品质。

楼市究竟还有没有投资机会?不妨看看高端住宅。

董伟海
上海智盈股权投资管理公司总经理董伟海

  由房地产顾问服务公司莱坊和花旗私人银行联合发布的《财富报告》2012年刊指出,虽受限购政策调控影响,国内豪宅市场涨幅放缓,但以上海、北京为代表的高端住宅市场表现依旧良好。以上海为例,根据上海统计局数据显示,自2007年至2010年,上海高端住宅(高端公寓及别墅)市场均价上涨91.9%。2011年其市场价格趋势依旧保持平稳。

高端住宅一般指地处市内高尚社区,销售价格高于同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上的住宅,定位为高收入家庭。其特点为:高标准、大户型、高总价、智能化的楼宇及单元管理系统、个性化的绿化景观及完善的配套设施等。

  豪宅依然炙手可热

对高端住宅市场而言,高端收入人群的增加对其影响巨大。世界经理人集团研究显示,2011年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到350万户,中国的千万富翁超过150万人,而亿万富豪超过5.8万人。

而胡润研究院和群邑智库联合发布的《群邑智库·2011胡润财富报告》显示,在个人投资方向上,房地产还是占主导地位--超过1/3的受访者选择了投资房地产,这一比例在过去三年中持续增长。同时世界经理人集团研究显示,中国富裕群体的消费行为与其它国家的富裕群体相比,最显著的不同在于中国富豪将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。

回顾过去10年,在上海、北京等一线城市,以别墅为代表的高端住宅价格平均升幅巨大。今年1月,北京市规划部门表示,北京五环以内可改造的存量用地将主要用于建设公租房,这意味着五环以内新增商品住宅土地供应将极为紧张,高端住宅供应的稀缺性将日益显现。

新年伊始,央行宣布从2月24日起再次下调人民币存款准备金率0.5个百分点,较为灵活宽松的货币政策实施,对整个房地产市场也起到一定的刺激作用。

有分析人士认为,鉴于高端住宅土地稀缺性及不可复制性,其价值将更加凸显。可以预期,随着未来政策宽松、通货膨胀因素的影响,高端住宅依旧是富裕家庭置业的首选,高端住宅产品仍将长期趋好。

  豪宅打造并不容易

站在市场角度,高端住宅是高品质的住宅形式;在地段方面,占据城市传统中心或重点规划建设区域;在资源方面,高端住宅一般均占据并配备良好稀缺的内外部资源,其外部资源包括交通、教育、自然景观资源等,内部资源则涵盖了产品品质、配套服务等;在产品方面,注重整体规划设计和产品舒适度及品质,同时融入一些创新和奢华的元素。

随着人们对生活品质更深入的追求,富裕阶层消费观念的日趋成熟,圈层交流的社区氛围成为高端住宅置业者的又一重要诉求。以星河湾为例,通过打造独有的圈层价值平台,利用"跨界"体系,将财富圈层聚集起来,不但能为既有客户提供增值服务,还吸引了大批潜在客户,造就其影响力及品牌效应。

除去地段、产品等因素之外,一个高端住宅项目背后开发商的品牌及操盘能力,也是奠定其成功与否的关键之一。

土地的价值最终并非仅仅体现在土地本身,而是体现在土地应用及运作上。其中开发商品牌、开发水平、经营能力、产品模式等往往导致了项目最终的不同表现。实际上住宅是包含地理资源、产品资源、居住体验于一身的综合概念,而开发商应该做的是将这些硬件资源整合起来,融合成为一种最好的形式。开发商的实力和品牌对项目有着潜移默化的影响。

2011年,复地-智盈投资旗下管理的景业及复星一家系列基金均投资复地集团南京御钟山项目。南京在"十一五"期间全市生产总值年均增长13%以上。根据2010年全年数据统计,城市居民人均可支配收入同比增长11%。良好的经济发展保证了当地市场对高端住宅的消费能力。

  未来注意力:生活品质

高端住宅在国内的发展,从以占有土地资源的独栋别墅为主要代表,到以追求材料装修和装饰的占有型产品,中国财富人群求大求奢的置业需求已逐渐发生变化,注重产品所提供的与众不同的生活品质将成为开发商的新思考方向。

同时,随着住房市场体系的完善,舆论及房产相关政策将逐步放宽对于高端楼盘的注视,且次级省市未来增量的可预估性也将增强,房地产开发商会将更多的注意力放在如何完善产品的服务细节与提升产品的品质。

从长远趋势来看,紧随经济增长,中国富裕阶层的增加,高端住宅的需求将逐年扩大。同时国家保障房政策的进一步落实,其所占整个房产市场的份额日益提高,这将大幅挤占商品住宅的土地占比,重点(中心)区域住宅用地的稀缺性将直接影响该区域内高端住宅产品的后续供应量。综合以上因素,中长期高端产品价值提升将值得期待。

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