今年或为豪宅投资好时机

时间:2014-04-29 16:58 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,610 次

作者:顾慧妍   来源:投资有道12年5月刊

"后调控时代上海高端物业"投资沙龙成功举行

4月12日,《投资有道》杂志与搜房网在上海星公馆联合主办了"后调控时代上海高端物业"投资沙龙。沙龙以"调控’限时代’前沿,深掘别墅豪宅保值全新’增长点’"为主题,吸引了来自开发商、业界研究机构及法律、融资界的40余名高端人士与会。同时,搜房网授权本刊独家发布《2012年上海地区中高端住宅市场第1季度成交数据分析》。

"房地产不是鸡毛菜"、"豪宅的定义已经今非昔比"、"要在谣言疯传时购入"、"定制化的产品可降低项目营销的风险"。

4月12日,在《投资有道》杂志与搜房网联合主办的"后调控时代上海高端物业"投资沙龙上,嘉宾们提出了以上真知灼见。

沈峻、谈晓君、张宏伟、黄欣伟
沙龙演讲嘉宾(从左至右):沈峻、谈晓君、张宏伟、黄欣伟

  据了解,该沙龙围绕"调控’限时代’前沿,深掘别墅豪宅保值全新’增长点’"这一主题展开。嘉宾们表示,在当前房地产调控形势下,高端物业仍然具备投资"安全值"。豪宅项目不是通过跑量来体现其价值,产品以及服务是其项目的核心竞争力;豪宅市场的圈层营销理念或根据市场的变化而重新评估;在目前的市场背景下,今年或为投资出手的好时机。

  高端市场成交或跌至三年来最低

近两年的楼市严厉调控对上海楼市高端市场成交影响巨大。房产税以及限购令不仅直接将许多投资客拒之门外,同时使得非首套高端物业长期持有成本加大。对此,上海揽海房地产开发有限公司总经理谈晓君表示,宏观调控政策确实抑制了市场的活跃程度。

数据显示,截止到4月10号,单价每平米10万元以上的顶级豪宅1月份到4月份成交了16套。"按这个数据推算今年的成交总量,有可能还比2010年76套还要低,2010年是2009年以来最低的一年,这是整个政策对于顶级豪宅市场的影响。"同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

"现在调控下房子是难卖,房地产的政策虽然现在调控的好像很紧,大家都关注于刚需这一部分购房群体,但忽略了第一、第二批买高端物业的人,他们会对生活具有改善性需求,这或许就是高端市场的刚需。因此房地产调控对于该部分人的需求无法抑制。"上置集团营销中心项目总监沈峻如是说。

上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为,对于豪宅市场来说,虽然调控对其产生一定的影响。但是,豪宅项目本身就应该慢慢卖,而不是通过跑量来体现其价值。因此,目前的"小阳春"的说法,不适用于豪宅市场。

  服务增值与圈层营销

如今豪宅市场的竞争已经无法局限于环境、配套、地段的竞争,当这些方面透支之后,豪宅投资价值的新增长点在哪里?

"所谓的价值挖掘其实是一个等式,这个等式第一个选项叫做资源,资源里面有两块,第一块是这个资源是否具有排他性的特征,第二是你对这个资源的占有份额。"黄欣伟说。

"例如,我们现在开会时有服务员我们觉得很好,因为现在需要这样的服务。而如果今天我们谈很机密的事情,就会希望没有人,这就是最好的服务,不同服务对不同背景下的需要程度和需求与否是不一样的。有一些楼盘做的服务,在软件探索上面走的比较远,例如有的别墅也做这种主题型的,按照男性和女性区分。"

在豪宅营销层面,业内曾经较为推崇的是"圈层营销",即在项目营销过程中,把目标客户当作一个圈层,通过针对性的一些信息传递、体验互动,进行所谓精准化营销。在房地产开发过程中,众多开发企业运用此种营销方式获得了很好的收益,然而目前,业内人士认为此种传统的营销方法亟需调整。

谈晓君认为,圈层营销作为一种营销方式肯定有其有用之处,但只能作为营销的一部分。随着人们对生活追求不断提高,可能这个圈层会越来越被打破。

黄欣伟则表示,"我一直不觉得圈层营销是一种必杀技。"他认为星河湾是运用圈层营销的一个良好范本,星河湾的成功一方面是由于圈层营销的作用,但很大一方面是由于当时的房地产市场形势太好了。

"这是一个叫’好’并不一定是叫’坐’的一个东西。"沈峻目前同样也不看好圈层营销的方式。

  2012或为豪宅投资好时机

对于2012年的豪宅投资,嘉宾们认为,今年是豪宅投资的好时机。

"我觉得对于现在高端物业来讲,如今保值或应为首要目的,想让它增值短期之内相对比较困难。"张宏伟分析道,"但是,现在却是一个比较好的选房时机,选择不同物业类型的时候,不再像2009年的时候今天看的房子明天可能没有了,现在可以在不同区域选择比较理想的楼盘、户型,这个时候应?抓紧时间多看一些项目。"

黄欣伟则表示,今年是投资购房的好时机,地段方面则可选择新盘周边的二手房,因为新盘不敢将定价定在和周围二手房平价的价格段内,在同样品质的情况下,二手房还有洽谈空间。

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