2014年楼市五大特征

时间:2014-06-04 14:58 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 1,486 次

作者:张宏伟   来源:投资有道14年2月刊

“楼市本来就是一出戏,只涨不跌怎能让人不着急!苦了百姓,乐了房企,怎样的药方才能根治痼疾?”

中央调控一轮又一轮,房价上涨一年又一年。与火热的楼市相比,人们那一颗颗热切购房的心,被冰封在百尺寒潭里。另外一边,万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园纷纷晋升“千亿军团”。在房企们庆功的号角声里,广大“刚需”只能望房兴叹,和着眼泪在寒风中悲鸣!

  然而,悲鸣终究不是结局,房产税能否扩围,刚需们能否避免误伤,迎来一丝曙光,这所有的希望,恐怕都要寄托在2014了。

2014年楼市五大特征

  中央调控一轮又一轮,房价上涨一年又一年。在一系列的高层会议之后,楼市似乎即将迎来新的局面。2014年的楼市走向如何,又将呈现哪些特征呢?

在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新在部署新年工作时明确表示,将继续抓好房地产市场调控和监管工作,同时传递出三个政策信号:更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。

本次住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”,2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征,调控政策总体偏中性,不会有持续从严的措施,房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。此外,在这个阶段,中央经济工作会议、住建部工作会议同时强调保障房工作,通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时,城镇化会推进城市群城市圈发展,这样的过程里面,城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会,这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张,在2014年仍将持续火热。

那么,中央经济工作会议、住建部工作会议以及最近官方的表态,对于2014年房地产市场来讲意味着什么?基于上述信号的市场背景下,2014年房地产市场将呈现出哪些特征?

特征一

  房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征

中央经济工作会议闭幕,提出了2014年经济工作的主要任务。最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。要稳扎稳打,步步为营,统筹稳增长、调结构、促改革,巩固稳中向好的发展态势,促进经济社会大局稳定,为全面深化改革创造条件。同时,要积极推动全面深化改革,坚持问题导向,勇于突破创新,以改革促发展、促转方式调结构、促民生改善。

从宏观经济发展的角度而言,宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续,2014年的经济增长目标仍然不会太高,原因有两个:金融危机之后,通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥作用,宏观经济“触底”回升需要一个过程,当前来讲,宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征;当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”,不言而喻,就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。

当前地方政府发布的政策力度相对偏中性,以及十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧,和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。因此,只要2014年市场和房价不出现报复性反弹,当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化,市场成交量还会延续2013年的行情,整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征,在2014年呈现继续回升的迹象。

特征二

  短期来看,不同城市之间的调控政策仍将呈现分化

2013年一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

在这样的市场背景下,芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施,而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则出现阶段性收紧的政策,合理调节市场需求结构,以完成年度房价控制目标。

总体来讲,2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”,导致不同城市的调控政策具有分化的特征,通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使整体市场回归合理。但是,短期内来看,不同城市市场之间仍将呈现分化的特征。

特征三

  政策短期收紧,加大供地=向市场“扔肉”

中央经济工作会议提出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。从会议精神来看,无论是通过调整供地结构,提高住宅用地比例,还是通过提高土地容积率,仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系,调控市场化的特征比较明显。

其实,十八届三中全会之后,继北上广深等一线城市出台地方调控措施后,厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性收紧序幕。在楼市政策短期收紧的市场背景下,供求关系较为紧张。一线城市、部分二线城市开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。在此市场背景下,如何看待年底及2014年的土地市场?新型城镇化背后的城市群城市圈背后是否还有市场发展机会?

城镇化会推进城市群城市圈发展。短期内收紧的调控政策对于这些城市的房地产市场供求关系相对紧张的基本面来讲难以产生大的改变,尤其是一线城市,很难通过增加土地供应、提高容积率改变人多地少的现状。

特征四

  强调保障房工作,“双轨制”解决城镇化后顾之忧

从新型城镇化的角度来讲,现阶段仍然坚持调控,其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化作铺垫。

原因很简单,新型城镇化规划出台,城乡二元结构势必会逐渐破除,在这个过程中,农民转化为市民势在必然。但是,农民在城镇化过程中能否享受现代化的成果还未可知,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等在操作环节都还是未知数。

尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出,比如,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房,各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金,对符合条件的保障对象采取租金减免;最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式。但是,这些将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

住房保障和房地产市场调控工作,是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展机制的一方面,从其作用和目的来看,不可懈怠。具体来讲,一方面,要切实落实各地住房保障计划,不能玩数字游戏,切实做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题(不一定是购买住房的问题),另外一方面,也要继续做好房地产市场调控,既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用,但是,也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

特征五

  新型城镇化背景下,实施“城市群”战略势在必然

中央经济工作会议提出,积极促进区域协调发展。要继续深入实施区域发展总体战略,完善并创新区域政策,重视跨区域、次区域规划。坚定不移实施主体功能区制度,扎扎实实打好扶贫攻坚战。

从城市发展的角度来讲,新型城镇化规划之后,建立和完善跨区域城市发展协调机制,实施“城市群”战略也是势在必然。

从政府对于“城市群”战略规划的角度来说,中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”,在“十一五”规划中,中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态”。而在“十二五”规划中,中央继续强调“城市群”的概念,提出要“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展。”

目前,大城市面临着日益沉重的人口压力和资源的压力,而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立,未来可以带动这些地区的产业和经济,有助于缩短地区差距,平衡地区间的发展,进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

因此,在新型城镇化市场背景下,“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展,基础设施建设日趋完善,同城效应将日益凸显。

比如,随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车,使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间缩短,泛长三角1小时经济圈及泛长三角2小时经济圈都已基本形成,这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施,也为当地房地产市场发展注入了新的活力。

从房地产市场的角度来讲,近年来,长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势,如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。随着上海自贸区的正式设?,长三角区域在享受政策红利的基础上,房地产市场或将产生更大的关联效应。

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