2010楼市“不温不火”

　　中国的房产市场是一个十足的资金推动型市场，中期的上升与下跌几乎完全取决于社会资金的供给情况。

2009年底，一贯火热的房产市场，却遭遇"滑铁卢"，中央政府一个月内四度出招打压房价，体现了政府遏抑楼市的决心昭昭。

而在具体调控方式上，也尽显政府在房地产调控上的"艺术"。12月7日，中央经济工作会议对"地产调控"只字未提，12月9日宣布"除二手房转让税收优惠如期取消外，其它各项支持政策维持不变"，部分投资者认为"利空出尽"；但12月14日的"国四条"颁布——将综合运用土地、金融、税收等手段，遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月17日，财政部等五部委颁布"首付五成地价款"的土地新政，更是让市场看到了中国在控制资产价格泡沫上的决心和速度。

中国楼市无疑已成全国乃至全世界的讨论热点，楼价涨幅早已远远偏离基本的居民供求关系。日前中国社科院的蓝皮书指出全国85%家庭买不起房，而《福布斯》更把中国房地产，评为目前全球第二大金融泡沫，仅次于狂飙的黄金价格。

与股市相比，相比金融海啸前的历史高位，沪深股市才重攀至3千多点，仍较早前的高峰少近一半；而房地产市场，不但楼价，就连开工量、成交量都已远超年前，创出历史新高，可见楼市上涨势头令人乍舌！

而电视剧《蜗居》在社会上引起如此大关注，增加了领导人对社会不满的关注。中央已分别在税收、土地和信贷三大范围着手，全力为楼市降温，调控力度迅猛，反映当局对目前楼市过热的高度关注。

　　那2010年，房产投资还有戏吗？

　　拐点

房地产投资策略，焦点在于政策。

在2008年底的一系列刺激楼市政策下，2009年的房地产市场迎来了堪称历史最宽松的政策环境。在超宽松的政策环境下，楼市超预期地迅速回暖，房地产销售量和销售价格大幅攀升。部分城市2009年的房屋销售量超过2007年已成定局，房屋销售价格也创下新高。

而房地产开发公司在获得大量的销售回款后，资金状况迅速改善，手握巨额资金的房企在土地市场上呼风唤雨，创造了一个又一个地王。

而2009年房地产市场的强劲复苏，特别是一些主要城市楼价的快速上涨，已经引起许多普通民众的不满，并呼吁政府采取行动。政府三令五申要求房地产行业健康平稳发展，由"抑制"楼价上涨到"遏制"楼价上升，正是为了平息市民对楼价飙升的不满。

在政策层面上，光大证券分析认为，中央各级政府针对房地产的调控政策出台相当密集，房地产市场泡沫继续发展的一个重要假设——政府暂不出台严厉的针对房地产的调控政策已发生动摇。光大证券预计，在国务院常务会议之后，中央各部委将会研讨一些区别化（保自住、控投资）的调控政策，而各地政府也有可能会配合拿出一些切实可行的举措。因此，政策方面或许要等一段时间才能明朗。

而在价格走势上，光大证券认为，在未来一段时间（三个月内可见分晓），房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。理由是：已经出台及未来可能出台的政策，将会有效地抑制投资性需求和增加供应，从而切实地改变市场的供求关系；市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。

而申万的判断是，当前政策调控仍倾向于局部微调，即进一步严格落实房价过快上涨城市的二套房贷，如若出现全国性的二套房贷收紧或者物业税在部分城市试点开征，将全盘对2010年的行业基本面进行重新审视。

事实上，中央近年屡屡出手调控楼市，但其中难度极大，结果多不理想，始终摆脱不了"一放就乱，一收就死"的恶性循环。回忆2007年的房地产市场，市场一片热火朝天，中央越大力调控，房价越涨，终于楼市泡沫爆破，至2008年楼市跌至冰点。

但分析人士认为，2010年开发商资金依然充裕，与2008年高库存、资金紧张的状况不可同日而语。在此情况下，2010年开发商缺乏降价动力，房价下调的概率较低，2010年市场将不温不火。

申银万国就举例到，12月18日，在上海嘉定新城两幅地块的拍卖中，龙湖地产以17.3亿元、溢出底价417%夺得了其中一幅土地，楼面地价相当于每平米11,882元。这表明，开发商的财务状况目前正处于前所未有的宽松状态，而土地资源稀缺的大城市仍是兵家必争之地，即便有部分开发商在土地新政下退出竞价，但难以改变大城市土地价格继续窜升的趋势，这意味着，政府希望通过降温土地市场来遏制部分城市房价过快上涨的势头，很难在短期内实现。

而从中长期来看，由城镇化带来的旺盛的住房需求，仍将支撑中国房地产市场的繁荣。

　　进军二线

住建部近日邀请全国200余个城市主管副市长赴会京城，商讨落实国务院常务工作会议精神，并指出遏制房价过快上涨是2010年全国住房建设工作的第一项任务。会议提出经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入，2010年要兴建180万套廉租房和130万套经济适用房（单套面积必须控制在60平方米以内），

同时，会议还要求地方政府加快清理各种房地产优惠政策，继续加大打击囤地和捂盘。

从会议精神上可以看出，未来中国将大力发展保障性住房市场。保障性住房市场和商品房市场的二元市场结构的完善，既可解决民生问题，又可扭转舆论对房地产行业和开发商的看法，从而保证房地产市场长期健康、可持续发展。

而从个人投资角度分析，一旦中低收入阶层纳入保障性住房体系，未来商品房必将往高端走。在供给上，"7090" 政策有望被重新严格执行，别墅用地将更为稀缺。在"物以稀为贵"的前提下，高端住宅、别墅将更具保值性。

而鉴于房地产和经济发展的区域不均衡性，未来房地产政策可能会更加灵活更加具有针对性。对于部分房价相对合理或涨幅不大的地区，房地产政策可能会适度放宽，继续支持居民自住和改善型住房消费，同时抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。北京、上海等房价上涨过快的城市投资投机需求会有一定程度的回落。从政策层面来讲，投资二线城市的房地产可能会有更多的机会。

重庆、成都、天津等二线城市，2010年或更具投资机会。

《投资有道》认为，中国近日推出的房地产新政，最终目的不是要扼杀整个产业的生存，而是让参与者知道，退市已经开始，政策陆续会推出，投资者不要过份盲目，让泡沫有所收敛。

而对个人投资者而言，中国的房产市场是一个十足的资金推动型市场，中期的上升与下跌几乎完全取决于社会资金的供给情况，投资者需密切关注资金面状况。但鉴于中国经济的快速成长，从中长期角度考虑，依旧可投资北京、上海等一线城市，特别是高端房产。

作者：龚兵  来源：《投资有道》杂志