听房地产基金发展的“三言”

时间:2014-05-05 14:16 栏目:风向标 编辑:投资有道 点击: 5,102 次

作者:马文刚   来源:投资有道12年8月刊

在“2012房地产基金风云人物颁奖和沙龙”上,来宾们对房地产基金发展所表达的意见像是小说集《三言》那样,无论是《喻世明言》,《警世通言》或是《醒世恒言》,都足以给业界启迪。

7月7日,在“英雄的黎明”的背景音乐中,由《投资有道》杂志和全国房地产基金联盟共同主办的“2012房地产基金风云人物颁奖和沙龙”拉开了帷幕。“这是一个需要风云人物的时代,这也是一个呼唤英雄的时代。”嘉宾在会上发出的论调和背景音乐“不谋而合”。

到场嘉宾们对房地产基金发展所表达的意见更像是明代冯梦龙所编纂的短篇小说集《三言》那样,无论是《喻世明言》,还是《警世通言》或是《醒世恒言》,都足以给业界启迪。

  “喻世明言”:分化及差距渐成常态

如果用一句“喻世明言”来形容整个房地产基金发展的现状,那么分化及差距日渐成为常态,无疑非常贴切。“目前房地产基金行业的蓬勃发展仅是表象,机遇与挑战并存,分化及差距已日渐成为常态。在热闹的背后,必定是大江东去、泥沙俱下,强者愈强、弱者淘汰。”全国房地产基金联盟秘书长闫宗成在会上表示。

经历了2009年后的所谓快速繁荣局面,目前房地产私募基金行业发展的瓶颈问题及主要矛盾已初见端倪。深层次的发展矛盾及问题并未解决,行业的实力弱小,同房地产从业群体表面的关注度及热闹并不匹配;而资金募集的速度规模、投资人整体缺乏及有所局限,已成为全行业发展的主要障碍。

闫宗成表示,当下需要解决的是整个房地产基金行业生态环境及生态链的问题。“通过走联盟之路,借助联合营销、汇聚力量来影响整个发展进程是可行之策。”

他认为,房地产私募基金行业需要建立系统有效的资金募集机制,倡导专业化投资。虽然房地产私募基金行业近年快速发展,但募集资金规模、募集资金渠道缺乏、投资人群体不成熟等均是制约其进一步发展的关键。

“在引导民间资本、机构有限合伙人高效率对接一般合伙人、倡导专业化投资之路等方面仍需要全行业强有力的推进。”

“警世通言”:用平台突破局限

2012年的调控仍未放松,房地产信贷依旧趋紧,信托产品设限重重,而寻求融资的房地产项目却依然非常普遍。这些因素均直接催生了房地产私募基金的红火。

于是,也就有了房地产基金是整个行业“最后一根救命稻草”的说法,但这根稻草又该如何去当此大任呢?可能,用一个平台来突破局限,能够成为行业中的“警世通言”。

专程来沪参加颁奖和沙龙的深圳德信资本总经理陈义枫,当晚还得搭乘最后一个航班返回。近期一直非常忙碌的他,在会议期间也常有工作上的电话往来,而这可能就是近期房地产基金的生存状态-到处都是项目,到处也都是机会。

“即便是万科和恒大这样的开发商可能也会缺钱。”陈义枫表示,房企是否缺钱主要看两点,一是原来的资金杠杆率高不高,二是融资渠道宽不宽。

目前的状况是公司越小日子越难过。“一个募资3亿的合作项目,对开发商的现金流和生存会有立竿见影的效果,但是真正能够找到房地产基金又能相互合作的项目目前还很少。”

对此,闫宗成认为,目前机构募集渠道的诸多限制及募集中间环节佣金的不规范等提高了资金的使用成本,也使得房地产基金和项目之间的合作出现了较多的鸿沟。

如果国企、险资、社保等机构资金进入房地产私募基金,就需要一个客观独立的第三方、公正公开、监管透明的平台,才能突破局限,形成行业合力,从而加快引导资本进入新型金融业态的步伐。

“醒世恒言”:新业态参与是重要趋势

多位嘉宾在沙龙上均表示,建立系统、高效、合理环节成本的资金募集渠道已成为房地产私募基金全行业亟待解决的问题。因此,未来民间资本以基金和信托等新型金融业态参与房地产将成为重要趋势。

闫宗成在沙龙上表示,目前从民间意识到政府导向,都开始认为对资本流向房地产不能一味打压或任其畸形发展,而应加以有效的梳理及引导,“增加有效供给、使之有序公开透明地发展”。

在长时间的宏观调控之后,买卖双方彼此摸底、互探虚实的阶段已经结束,随之而来的则是调控持续,刚需寻找合适时机释放、开发商针对市场的实际需求提供产品的时代。

“集合行业成员的各自优势、通过信息获取及联合募集的优势,并通过投资组合、联合投资、引导投资等策略,为有限合伙人提供稳?的投资收益,也为一般合伙人提供长效充沛的资金池。”闫宗成说。

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