房地产并购基金抢滩

时间:2014-05-07 16:20 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 4,328 次

作者:顾慧妍   来源:投资有道12年12月刊

房地产行业并购领跑着下半年中国并购市场,成为下半年并购市场最活跃的行业之一,并购交易总额将远超上半年。

有人用“风起云涌”来形容目前的房地产并购市场以及房地产并购基金的发展势头。随着房地产形势走好,以及市场的深度调控,行业整合机会不断,这使得并购机会大增。

房地产并购基金抢滩

  据清科研究中心统计,房地产行业领跑三季度中国并购市场,共发生23起案例,披露交易资金为14.43亿美元,占第三季度我国并购市场交易总金额的22%。三季度房地产行业并购交易总额超过前两季度之和,这一趋势将持续至四季度。清科最新公布的10月并购数据显示,房地产行业并购金额不再居于所有行业之首,但其仍是并购最活跃的五个行业之一。

当银信合作和房地产信托两大业务领域被严格控制之后,房地产并购基金在此时开始发力,借此在并购市场中抢占先机。同时,越来越多的房企热衷于通过金融化的手段来扩大自己的版图,得益于市场动机,房地产并购基金亦会引来新一轮的发展。

中国房地产投资基金联盟会长张民耕认为,未来私募地产基金中会有三类产品占据重要地位,特别是并购类基金将成为市场竞争的主体,大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。

更有某房地产基金内部人士向记者坦言,一般来说,并购基金与私募股权投资等核心区别在于,前者对并购企业进行资源整合,提升企业价值,再卖出股权退出。因此,目前在房地产基金的眼中,最理想的就是做房地产并购基金,然而何种模式最为有效,大家也正在摸索。

房企洗牌期的呑并机遇

房企洗牌所形成的火热的并购潮,为房地产并购基金的发展提供了更多的机会。

8月21日,招商地产发布公告,招商地产全资子公司深圳招商房地产有限公司以股权转让的方式,收购了深圳市万科滨海房地产有限公司50%的股权。

重庆路桥和华夏幸福基业对收购对象选择了鲸吞的方式。8月15日,华夏幸福基业投资开发股份有限公司公告称,全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司收购温州云天楼实业有限公司持有的廊坊市云天楼房地产开发有限公司100%股权及债权,交易价款共计人民币约2.85亿元。8月30日,重庆路桥股份有限公司公告称,为增强公司整体竞争力,进一步提高公司可持续发展能力,重庆路桥以约3亿元的价格收购重庆鼎顺房地产开发有限公司100%的股权。

从项目的需求方来看,对于资金储备充裕的大型开发商来说,并购将为其低价拿地或在建工程、迅速拓展开发区域、提高资金周转带来极大便利。

实际上,并购案例激增与房企资金链紧张不无相关,虽然楼市出现回暖促进了大型房企销售和回笼资金,但一些中小房企资金链依然紧绷,因此不少中小房企不得不在产权市场转让股权、债权,甚至抛售房产、在建项目等实物资产。而部分具有雄厚资金实力的标杆房企则在此股并购潮中谋求逆势扩张。如万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等大型房企也频频出手“接盘”。

今年业绩全面下滑的世荣兆业8日公告出售旗下公司股权,这次出售的资产为其孙公司珠海市世荣房产开发有限公司50%股权,接盘者为另一家房企华发股份。

今年6月,世荣兆业还曾以632.60万元的价格,折价出售“石家庄远荣房地产开发有限公司”,出售行为距离该公司成立时间不足一年半。世荣兆业对于此行为的解释是:市场前景尚不明朗,且原来拟投资的项目变数很多,为有效控制投资风险而出售。

荣安地产10月8日公告称,分别以2.89亿元及0.32亿元将其所持有的江苏荣安置业有限公司90%、10%股权转让给杭州富展投资有限公司,总共获得转让款3.21亿元。

另外,非房地产主业企业剥离房地产业务也加速推进了房企并购浪潮。如中恒集团、天富热电、东方航空等上市公司纷纷退出房地产业务。

为什么近期会出现如此多的并购?对此,光耀东方集团董事长李贵斌表示,目前这个时间点有利于对被收购对象的价值性分析。目前的房地产背景形势下,正是房地产业潮落的时候,也是分析一些项目价值的最好时间点。潮起时,很多东西都会被掩盖,而潮落时,很多东西会显露出来。

房地产并购基金抢滩

  两种存在模式并行

在房企如此迅猛的并购形势下,房地产并购基金趁势获得了发展的空间?据清科研究中心的不完全统计,截至8月,中国成立的房地产并购基金已超过60只。

另据清科研究中心的数据统计,今年上半年完成募集的8只房地产私募股权基金共计到位5.71亿美元(约合36亿元人民币),2只并购基金到位2.15亿美元(约合13.6亿元人民币)。

德信资本董事长陈义枫曾表示,房企并购需要体量庞大的资金,在目前房地产并购金融配套环境尚不甚完善的时候,由于房地产的金融属性,房地产基金本身兼有的灵活性和专业性,即可参与到房企并购的过程中,成为并购的主角,亦可成为配角,这是房地产基金参与行业并购的最佳时机。并购基金在并购过程中主要发挥的还是融资作用。

目前,德信资本正与光耀东方集团合作,研发一只房地产并购基金,配合光耀东方集团的并购行动。

光耀东方集团的投资并购业务为其主营业务之一,以收购和发展城市核心区域中的“价值被低估商业物业”和“停建商业物业”即“烂尾楼”为目标,同时以一线城市重点区域与二线城市核心区域为目标市场。资料显示,光耀东方集团去年成功完成4个商业地产并购案例,在今年他们将采取同样的步调。

另外,前不久由香港永信资本控股集团有限公司拟在西部地区设立200亿元的“房地产企业并购基金”,用于收购西部地区的房地产企业,同时将投资四川的农业、旅游业和高科技产业。

值得注意的是,在2010至2011年期间房地产行业并购的案例中,大多是由房地产并购基金所支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。这是并购基金存在的模式之一。甚至有业内人士称,即使现金流再充裕的大型房企,也无法在同一时间拿出几十亿的资金来进行并购,因此一个大型房企必然有N个金融机构在背后进行支持。

而除此之外,目前还有一种并购基金的存在模式悄然涌现,即接盘地产信托。

今年4月21日,接近中国信达资产管理公司的消息人士称,中国信达旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司、信达地产股份有限公司,三家公司作为发起人正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金。这只规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式,投资方向主要为不良房地产信托产品收购,基金管理人或为信达汇融股权投资基金管理公司。

该房地产并购基金组建模式为,中国信达通过上述三家下属公司作为基金的有限合伙人,并向基金出资;同时,基金还将接受财务投资人以有限合伙人的方式出资。

更青睐于商业地产

许多房地产并购基金显然更看好商业地产。首要原因依旧在于近两年北上广深等一线城市写字楼租金的快速上涨。

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,中国的商业地产目前处于结构性短缺,未来的增速将高于住宅。而商业项目的发展空间和该地区的产业结构发展方向密切关联。尤其金融、会计、信息、IT、设计、研发等人才集中的区域对写字楼等商业地产项目的需求还是十分旺盛的。

从中国城市发展情况来看,除一线城市以外,二线城市蕴含着巨大的机会,如郑州、杭州、沈阳等。这些城市经济已经发展到相当程度,而商办投资市场却刚刚起步。

同时,商业地产相比住宅,对于资本运作的水平要求更高,在长期的管理经营过程中需要资金的长期介入,尤其是目前中国没有成熟的私募、REITS等配套工具,未来十至二十年,整合升级机会很多。

前不久,星浩资本相关人士透露,未来在时机成熟时,星浩资本将成立商业并购基金。他们表示,其开发的综合体项目中,住宅是销售的,但办公楼和商业会持有并运营和管理一段时间。预计自己持有和管理约5年,之后在征求股东的意见后,会成立新的商业并购基金,由这个新的并购基金来长期持有商办资产。

抢滩并购市场

房地产并购风起云涌,业内人士认为,随着房地产开发企业整体格局的不断转变,未来的地产并购市场竞争将更为激烈,或将进入爆炸性的阶段。实际上,除了房地产并购基金以外,信托等各路资本,都对并购这一块“蛋糕”虎视眈眈。

而全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成则认为,相较于房地产私募基金,信托公司缺乏足够的并购能力,“信托主要作为募资平台,几乎所有的信托公司都没有并购经验,而房地产私募基金有较强的发现项目、改造提升项目等专业能力,这对于操盘主体来说至关重要。”可见,房地产并购基金无论是对被收购房还是收购方,都有着得天独厚的配合优势。

未来,并购基金如何凭借此优势抢滩房地产并购市场,专家建议可以从以下几方面去探索:首先,制定清晰的并购标准以及项目筛选机制;其次,是建立具有较强自主能力的专业团队;再者,由于并购基金相对夹层基金等,目标收益率较高,因此还需具备更良好的风险控制能力,这部分风险在于房地产整体行业的风险,以及并购基金介入的阶段。

房地产并购基金能否在这样的市场形势下得到长足?发展?分析人士认为目前仍不好预测,这和整体的金融体系制度的不健全有关,如机构投资者参与受限、退出机制的不够健全、配套法律体系不健全等。对于制度方面的问题,还需要制度层面的进行改进。

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