任志强PK潘石屹 楼市打左灯向右拐

时间:2014-05-04 16:19 栏目:专栏 编辑:投资有道 点击: 1,564 次

来源:投资有道12年6月刊

每个时代都有自己的精彩,每个时代的人都有自己的任务和责任,每个时代的人的创业路径也难以复制,足足差了一轮生肖的任志强和潘石屹更是有着各自鲜明的特点。

永远严肃不苟言笑的任志强和时刻笑容可掬亲和力十足的潘石屹,近期在由《中欧商业评论》主办的"第三届中欧私人投资高峰论坛"上再次重逢,两人长期以来的"针锋相对",也为坊间奉上了一出精彩的楼市打左灯向右拐的"大戏"。

任志强 潘石屹
任志强(左) 潘石屹(右)

  商业地产开发:主动Vs被动

任志强:近年来部分房地产企业开始加大商业地产的比重,这是中国经济发展到一定程度后必定出现的趋势,即第一第二产业的劳动力向第二第三产业转移,而这个转移过程必然要增加商业部分,而且并不单指零售商业,更包括了写字楼和酒店等业态。

有次潘石屹和我去长沙考察,我说长沙的一个项目不错,他却说不行,因为当地消费太低,因此他坚决不去。长沙的8万元可能和上海的20万元差不多,因为当地人往往人均消费2元的豆腐干,而上海人往往消费更多的是名牌食品。我认为这种情况说明,长沙商业发展有很大的潜力。当经济发展到一定程度的时候没有商业也一定也会增加商业。当城市发展到一定程度的时候,越来越多的城市会增加商业地产所占的比重。

潘石屹:任总和我到长沙去考察,任总说这个地方如何如何的好,我却捕捉到一个现象,在长沙最繁华的地段和最时尚地段,我顺着这条街走,发现街上谈对象的男男女女人人手上都在啃着玉米。我觉得这里基本上还是农业文明,离工业文明和信息文明还有差距,于是我决定让任总慢慢开发吧,我就走了。

商业地产的发展空间中,商铺和办公楼发展空间较大,尤其在3600万套保障性住房挤压了部分住宅地产市场后,商业地产优势开始进一步显现。但投资商业地产还是要特别小心,尤其在选择城市时要小心,一般得看4个指标。第一个指标是GDP总量,即这个城市是不是经济体量比较大的城市;第二个指标是人均GDP比例是不是高;第三个指标是看一个平方公里土地上产生的GDP高还是低,如果高,那么商业密度就大;最后一个指标实际上也是最重要的指标,就是GDP中第三产业占的比重高还是低。因为即使经济体量大,但都是第一产业和第二产业,那么商业地产也是无法带动的。此外,商业地产也不能离开地铁,如果能够在地铁出口或两三条地铁交汇点上有商业地产,哪怕今天不繁华,未来也肯定会繁华。

长沙那个项目,当时我和任总说这个产品的附加价值太低了,但是他还是去了,而我没有去,这就是一个判断的标准。

 房产税:进Vs退

任志强:房产税跟调控房价没有任何关系,房产税仅是地租的一种形式,在全国推广仍有困难。因此实际上让房价上涨的主要原因是土地出让金,开发商提高房价的原因基本都是拿地成本增加。

潘石屹:房产税何时全面推出仍然很难确定,一方面老百姓税负已较高,但另一方面房产税推出又很必要。在出台房产税的同时要降低其他税收,让企业和个人的总体税收水平不因房产税推出而提高。对于以投资为目的并拥有多套住房的业主来说,房产税的推出对降低空置率也大有帮助。为空置房间缴税将增大业主的负担,这样除满足个人自住需求外,用来投资的一部分房产将会腾挪并转移到市场,让资源充分利用,对于降低房价也将产生一定效果。调整税收需要周期,如果只增加房产税而没有系统地减低其他税负,那么对于普通家庭将难以承受。

高房价解药:土地供给Vs综合政策

任志强:房价过快上涨和持续供不应求的市场有关。土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求,这才是真正的推手。

要解决这一矛盾,必须看到,房地产建设主要投入的是土地,必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。住宅购置是资产购置,不要把住房问题与市场割裂看,这样只会违背市场基本规律。

潘石屹:中国房产市场怎一个"限"字了得。无论"限购"还是"限价",都只是治标不治本。限购政策出台后的一段时间内,市场并没有太大反应,但到了2011年四季度,住宅成交量"悬崖式"下跌。手里有钱、利率很低、银根宽松都没有用,因为你没有购房资格。

我认同住建部对"限购政策是行政办法,是不得已而采取的办法"的表态,但应该用货币政策、税收政策、土地政策等来替代。限购政策就像是一?麻药,暂时止痛,打了一针后要赶紧手术,无论是增加土地供应,还是建保障住房或出台房产税,总之用打麻药争取了时间,但最终还是要通过手术才能治病。

开发商:不困难Vs转折点

任志强:如果说开发商没钱了,那是因为他开发过度了,属于个例。目前开发商的日子过得很好,没有外界想象中的那么困难。目前的情况比2008年好得多,大家说开发商没有钱了,2008年的时候,我们到位资金完成投资比大概是1:1.32,相比之下现在情况要好得多,大概是1:1.37,开发商现金流情况并不比2008年差。

潘石屹:近来出现的房地产开发商破产以及历年来倒下的开发商,绝大多数都不是饿死的,而是"撑死的"。我们做房地产业几十年,看到的死掉的开发商一批接一批,真的太多了。但死掉的开发商大多不是饿死的,而是撑死的。在2009年和2010年,"4万亿计划"出台后,一些开发商开始猛开工猛扩张,现在来看,在那一时期没有盲目扩张的开发商反而都很平安。

现在仍然是开发商资金非常困难的时候。有一家上市公司发行的信托年均利率是25%,如果能用25%的成本去融资,就可看到没有上市的房产公司的处境估计更加困难。房地产行业如今处在一个艰难的时刻,政府的银根各方面可能会从紧,但最困难的2008年和2009年都熬过来了,因此相信没有过不去的坎儿,困难一定可以克服。

2012年,我认为房地产开发模式到了转折点。因为之前的土地价格飙涨,使得开发商一窝蜂地圈钱融资来拍地,"地王"价格屡被刷新。在过去10年间,大部分房地产开发商都把注意力放在了钱和地两方面,而今年这种情况将发生变化。

和其他房地产开发商一样,SOHO中国在2011年也遭遇困境,上市5年来首次未完成销售目标。很多房地产开发商仍沉醉于融资拍地,对2012年可能出现的开发模式转变并未察觉,对产品本身重视程度不够。当地价不涨的时候,这就是一个信号,提示房企要回到其根本点。

任志强PK潘石屹 楼市打左灯向右拐

  房价:上涨Vs下跌

任志强:从国际比较来看,当城市化低于30%时,房价的增长速度较慢,但城市化高于30%以后就会进入加速发展期,且一直会延续到城市化70%以上时才可能减缓。一线城市城市化率已接近59%,进入平稳阶段,而二线城市只有48%,低于全国目前城镇化率的平均数,更差的三、四线城市刚刚进入29%的城市化率,还有发展空间。城市化不停,房价就有上涨可能。城市化率较低时,百姓对住房需求占主导地位,因此对于正处在成长加速期的三、四线城市,房价还会持续上升。

如果你手上有100元,是存银行还是买房?100元如果存20年利息也就200多元,但如果买房子,兴许会升值600多元,这就是投资时机,何况现在还是负利率时代,有条件不做房产投资那才是傻瓜。

预计我国到2015年或2020年才会出现老龄化,因此从现在起到这段时间内,房价绝对不会有跌的趋势。此外,随着房地产投资增速的下降,新开工数的减少,房地产市场的供求关系将进一步恶化。土地价格越是下降越需要买房。因为房价下一轮一定是高涨。下降趋势就意味着下一轮的高涨,高涨意味着后面就是下降。

潘石屹:未来的房地产市场存在不确定性,而政策更加不确定,更有随意性。长期来看,我对房地产市场很乐观,但未来的5到10年,中国房地产市场将有很大波动。

我认为房价会继续下跌,未来中国的房价肯定会降,但降到"一潘"是不可能的。未来三五年是房价的波动时期,而能够抗波动的城市只有北京、上海、广州和深圳四个城市,毕竟大城市的聚集效应非常大。

声明: (本文为投资有道签约作者原创文章,转载请注明出处及作者,否则视为侵权,本刊将追究法律责任)

读者排行