房地产并购基金:骤然加速,起步狂奔

时间:2014-05-15 16:20 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 2,538 次

作者:马文刚    来源:投资有道13年3月刊

当商界中并购的战火愈演愈烈,房地产也难免成为各类“商界大鳄”的必争之地,房地产并购基金乘势而起。

商战大片中频现的并购大战正在中国的房地产业中上演着一出又一出真实的精彩戏码。自2012年4月信达系试水组建百亿元规模的房地产并购基金,直指收购不良房地产信托产品开始,到当年10月,香港永信资本控股集团有限公司逆势而动,拟在西部地区设立200亿元的房地产企业并购基金,用于收购西部地区的房地产企业并投资四川的农业、旅游业和高科技产业。由此,中国房地产并购基金的发展已骤然加速、起步狂奔。

纵观全球的并购基金市场,房地产并购基金始终扮演着“领跑者”的角色,因此用“风生水起”来形容当下房地产并购基金的发展势头并不为过。当房地产行业经历并购整合后,当开发商之间进入“大鱼吃小鱼”阶段时,房地产并购基金无疑将乘势崛起,让人刮目相看。

房地产并购基金

  进入高速发展期

近期房地产形势走好及市场的深度调控,房地产并购成为了国内并购市场最热门的话题,房地产并购基金也随之发力并借机取代银行贷款和房地产信托两大融资渠道,谋求并购市场中的先机。国泰君安一份行业深度研究报告显示,2012年房地产信托总到期规模为1758亿元,相关房地产公司面临巨大的兑付压力,毕竟一旦出现无法兑付,无疑对房地产信托行业、相关中小房地产公司及市场信心会造成重大打击。清科研究中心2013年1月17日公布的《2012年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示,2012年12月中国并购市场完成交易146起,其中房地产行业共完成24起案例,占案例总数的16.4%,在整个并购市场排名第一,2012年全年,房地产并购案例100起,涉及金额高达39.04亿美元。

房地产并购浪潮需要巨大的资金供应。而从2010年房地产调控以来,传统的融资渠道银行贷款因政策原因无法提供足量的资金,但参照房地产并购基金的特点,可利用操作的灵活性,在特殊时期集合社会各类资金收购陷入危机的不良资产并可通过短时间持有不良资产择机出售的方式,使投资人获益并实现双赢。在火热的房企并购形势下,德信资本与光耀东方集团合作研发的房地产并购基金,配合光耀东方集团的并购行动,以收购和发展城市核心区域的“价值被低估商业物业”和“停建商业物业”即“烂尾楼”为目标。“房地产行业的生存环境迫使行业不断进行整合,这既是房地产业并购的机会,也是房地产并购基金涉猎的机会。在目前房地产并购金融配套环境尚不完善之时,唯有房地产并购基金能够为房企并购提供资金支持,这是房地产基金参与行业并购的最佳时机并有机会成为主角。”德信资本董事长陈义枫表示。

探底回升促并购

随着城市化进程的不断推进及房地产发展的日趋成熟,在房地产调控的深度博弈期,房地产金融一跃而起,有星火燎原之势,房地产并购基金也将成为房地产金融产品中的主力产品之一。伴随着房地产市场的回暖,部分投资者在需求上有了一定的回升。同时,市场回暖造成了资产价格的上涨,对于供给方也是好消息,部分资产持有者由于对未来缺乏肯定的判断,抱着“落袋为安”的心态出售资产,供需的相互作用促成了并购交易数量的上升。对于部分开发商而言,相对于今后的预期,现在的房地产价格仍十分诱人,因此也必须抓住这一时机大举购入资产。

“房地产景气周期底部已基本探明,这已成为业内共识。正因如此,近期房地产已现明显回暖迹象,资产估值开始提升,而开发商资金链条仍然紧绷,行业也由此迎来并购的好时机。”陈义枫认为。目前,在房地产并购市场中,可以与并购基金一争高下的银行贷款、信托都受限于政策因素,在短期内难以大展拳脚。另外,银行与信托的单一的融资功能先天上无法与房地产并购基金的融资与管理双重功能相媲美,加之严重缺乏熟悉房地产行业尤其是房地产并购的高级人才,银行与信托在短期内无法对房地产并购基金形成有效的竞争。因此,伴随房地产宏观调控的持续发酵,行业的生存环境迫使行业间不断进行整合,房地产项目的并购机会已应运而生。

一位不愿透露姓名的房地产基金人士表示,目前成立的房地产并购基金已出现几种类型。一种是有金融背景的基金,如大型国有资产管理公司、信托等背景。另一种是大型房企为背景,有着很好的专业能力和经验,如金地集团的稳盛投资。第三种是房地产开发企业与房地产基金管理公司共同设立的房地产并购基金,可分别吸收两者在房地产开发运作经验和资本运作上的经验。最后一种则是金融背景和房地产开发企业共同设立房地产并购基金,也是结合了两者在各自领域的优势。“房地产并购基金在我国目前仍属于初级阶段,在法律、机制、税费、资金渠道源、退出机制上还需逐步完善并健全,还应从规范基金运作的监管政策、拓展并购基金的资金来源、优化创新并购基金投资方式、完善并购基金的退出渠道,加强并购基金自身建设等几个方面去发展并逐步完善。”该人士表示。

吴金兰
吴金兰

  多重功能的发展

随着房地产开发企业整体格局的不断转变,未来房地产并购市场的竞争将更为激烈,或将进入爆炸性阶段。那么,房地产并购基金能否在这样的市场形势下得到长足发展?未来发展趋势又会如何?国内最大律师事务所之一的盈科律师事务所高级合伙人、房地产金融中心主任、上海市优秀女律师吴金兰认为,房地产并购基金具有融资与管理两大功能,在房地产并购基金发展的初期,应以被动式房地产并购基金为主,首先满足房地产并购市场庞大的资金需求。在一定程度上满足了资金需求之后,部分被动式房地产并购基金可以向主动式房地产并购基金转化,使房地产并购基金能依托其管理团队的专业能力,更好地实现资源的优化配置,为投资人赢得更高的回报。“在房地产并购基金的内部治理与运作中,要特别强调风险防范的重要性。房地产并购基金可在其内部成立风险防范委员会并事先总结制定项目筛选的风险标准以及投后管理的标准,通过内部流程把控风险。在房地产并购基金的项目交易中,即使采用收购上层公司的做法,也要特别注意维护原股东的优先购买权,避免出现类似于复星、SOHO、证大与绿城就‘外滩?8-1’地块的并购纠纷。”吴金兰表示。

在陈义枫看来,房地产并购基金不一定会成为房地产基金领域的主角,但却是可持续发展的。目前的房地产并购基金,一是自己作为收购主体,收购一些物业或是在建项目、烂尾楼项目等,这样做的还不多;二是和从事并购的主体合作,为其并购项目提供并购资金,这类基金的规模会越来越大。

“当下复杂的行业生存状态也给房地产并购基金参与项目并购创造了较好的机会,考虑到资产保值增值、现金流、收益稳定等因素,商业地产类的并购基金未来的发展空间也是不错的,商业地产并购类的基金似乎更符合机构投资人和国企的需求。”一位不愿透露姓名的房地产基金人士认为,随着房地产开发企业整体格局的不断转变,未来房地产并购市场的竞争将更为激烈,大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金,使得房地产并购基金在未来大有用武之地。

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