开发商基金发力

时间:2014-04-29 14:40 栏目:未分类 编辑:投资有道 点击: 3,351 次

作者:董伟海   来源:投资有道12年4月刊

开发商发起的基金对中国房地产行业有更深入的了解,同时拥有广泛的资源网络。在地产调控持续严厉的背景下,未来不乏想象空间。

开发商旗下基金在投资项目选择和管理运营上有一套成熟的体系。同时依托股东运营平台,此类基金在资产管理、风控和收益等方面比其它类型基金更加有效。

开发商基金发力

  在信贷、IPO、发债、信托等融资渠道纷纷受阻,宏观调控持续的市场背景之下,房地产私募基金变得空前活跃。越来越多的房地产企业亲身试水,自主或联合设立房地产私募基金,开拓房地产企业融资新渠道。

其实,在国外有很多成功的案例,如中国市场比较熟悉的新加坡凯德置地、美国的铁狮门和汉斯。这种模式的基本特点是把自己的股本和投资者的股本放在一起组成基金,开发商做基金管理人。当然,这对开发商的融资能力和投资能力提出了更高的要求,所以只有那些管理规范、业绩良好的公司才能得到投资者的青睐。

总体而言,开发商自主设立房地产私募基金,对房地产市场的长期发展来说意义深远。

  开发商基金有助产业升级

据清科统计数据显示,从2010年至2011年11月,共有36支房地产私募基金完成募集,募资总额达55亿美元。

作为投资人,最担忧的还是“利益输送”的问题。从我自身的从业经验来看,只要在成本控制和退出估价两大环节把好关,就可以避免这个问题。而这与企业本身的定位有关系:如果是从长期战略的角度来运作基金项目,就不会一叶障目,被眼前的一点利益诱入歧途。

投资人在选择基金的时候,关键要看该基金发起的动机是什么。无论是开发商还是独立第三方发起的私募地产基金,要先把业绩做起来,才有机会、有时间去证明自己,展示自己的策略、实力和风格。

开发商发起的基金对中国房地产行业有更深入的了解,同时拥有广泛的资源网络,是其参与这一投资领域的优势所在。此外,通过参与设立房地产基金,房地产企业集开发商和投资人身份于一身,有助于其参与产业整合,助推产业升级。

主流开发商的全国化运作模式,使开发商旗下基金在投资项目选择和管理运营上有一套成熟的体系。同时依托股东运营平台,此类基金在投资、资产管理、风控和收益等方面比其它类型基金更加有效。除此之外,开发商发起的基金项目资源丰富,选择余地较大,募集资金也可以很快投入项目。

董伟海
上海智盈股权投资管理公司总经理董伟海

  “开发+投资”双轮驱动

从海外经验来看,新加坡凯德置地是一个很好的例子。凯德置地是新加坡嘉德集团在华的全资子公司。嘉德集团是亚洲最大的房地产公司之一。凯德置地的核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓和房地产金融。

其中,嘉德资产管理有限公司则是世界领先的房地产基金管理者,专门从事房地产基金管理和金融咨询。截至2010年12月,集团旗下管理着6支房地产投资信托和17支私募基金,其中涉及中国业务的信托有1支,私募基金有9支。

自2000年确定轻资产战略的转型方向后,经过十余年的发展,凯德置地构造了一个以地产基金为核心的成长通道,凯德置地以地产金融为核心的轻资产战略也愈发收到成效,净资产回报率提高到两位数水平,净负债资本下降至30~40%的水平,而资产管理规模(已达600亿)呈现倍数增长。

在国内,复地集团在私募地产基金方面的努力由来已久,既有开发项目和成熟的持有物业,也有基金业务贯穿其间。2004年,复地集团就与全球知名的房地产投资管理公司荷兰国际房地产(ING)共同开发松江复地香堤苑项目,而该楼盘也成为松江地区最热销楼盘之一。2005年,二者又再次携手,合作开发上海虹口区曲阳路复城国际项目。

除了ING,复地还和其它几家外资基金合作,一方面是扩大资本来源的渠道,一方面也借此机会了解了基金的运作。对复地来说,与投资人一起投入开发中高端住宅项目,合作共赢,是水到渠成的发展。

无论如何,开发商对发起人民币房地产私募基金需有长时间的酝酿。2007年,修订后的《合伙企业法》正式实施,打通了私募基金投融资的通道,使得PE的股权合作更有法可依。

此外,整个社会财富的积累,企业和个人对于投资理念的和资产配置的理解都更加理性,使得地产基金产品的推出顺风顺水。

基于这样的市场背景和机遇,复地于2009年8月成立智盈股权投资管理有限公司。截止2011年5月,智盈投资管理的资产规模已逾12亿人民币,并已取得不错的投资回报。这种“开发+投资”双轮驱动的发展模式一方面使复地继续致力于开发以中高端住宅为主的精品项目,坚持快速周转。另一方面,在投融资板块,通过创立和发展投融资业务平台,可以推进房地产私募基金业务的发展。

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