别买错了!

时间:2014-05-06 14:22 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 4,649 次

作者:顾慧妍  来源:投资有道12年9月刊

酒店式公寓这个名称读者并不陌生。但实际上,市场上真正的酒店式公寓非常少见,一般顶着该头衔被称为投资避风港的其实是公寓式酒店,投资者可别买错了。

媒体的报道与炒作,又造就了上海一条政策的重申。

日前上海市住房保障和房屋管理局发布《市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》强调,产权为住宅的酒店式公寓属“限购范围”,而只有公寓式的酒店及办公楼才是不被限购的。

按照这一《解读》,上海一部分楼盘要被列入限购范围。值得一提的是,常常和酒店式公寓混淆的公寓式酒店虽然不在限购范围内,但属于旅馆建筑,按照相关规定不得分套销售。唯一不在限购之内且可分套进行投资的仅有“公寓式办公”。

  有人将此条政策的推出,解读为上海限购政策的收紧。但据官方表态,70年产权的酒店式公寓原本就在限购范围之内,不存在限购收紧之说,仅在于重申。且正在提醒购房者“别买错了”!

但是,据业内人士透露,所谓的“酒店式公寓按照规定不得分套销售”这一政策,还有空子可钻。实际上,据调查显示,目前“公寓式酒店”分套销售的情况依旧存在。

“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公”,三个概念着实让人有点晕。厘清这三个概念对于投资意义何在?

同时,一直被称为投资避风港的酒店式公寓是否名副其实?风险是否存在?热销的背后是否存在投资误区?

真正酒店式公寓难见

何为酒店式公寓?按上海市房管局定义称,酒店式公寓属于居住建筑,土地使用分类为住宅用地,房屋用途为居住,土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理,但其本质上仍是住宅,属于限购范围。

在某房地产网站上,输入“酒店式公寓”可得出116条搜索结果。记者随机选择了部分房源进行询问,多数的“酒店式公寓”属于产权为50年的“公寓式酒店”。因此他们认为,其号称的“不限购”并没有什么大问题。

中房信研究中心总监薛建雄告诉记者,开发商目前对外销售的绝大多数产品,都是公寓式酒店,真正意义上的酒店式公寓反倒占比很少。

据德佑地产发布的一份报告称,近几年在上海,向个人买家兜售70年产权酒店式公寓的情况几乎不存在。“当前为数不多的几个相关楼盘也仅限于市中心,且多为2000年左右的建筑”。

“一般来说,住宅地块价格高,商业地块价格低。很少会有开发商把住宅地块做成酒店风格的产品。”有开发商称,往往是受地块条件限制才会将地块中的某一部分或者某一栋楼做成这样的产品。

“公寓式酒店”以及“公寓式办公”的开发商则更乐意将项目称为“酒店式公寓”。因为这样的口头宣传,更能迎合购买者的心理需求;真正的酒店式公寓开发商却通常会以“精装小户型”名号来出现。这就造成了目前市面上,酒店式公寓鱼龙混杂的情况。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,因70年产权的住宅本身就属于限购范围,无论营销主题怎么变幻,都无法改变这个事实。从这方面来讲,即使有一些70年住宅产权的酒店式公寓在进行销售,这些产品自然是限购的,在政策层面不存在收紧与否的说法。因此,该条规定对于市场不会有太大影响。

公寓式酒店偷梁换柱

无论政策前后,“公寓式酒店”买卖依旧正常。

记者在某房地产网上找到被称为酒店式公寓的“天赐公寓”某套房源,虽称为酒店式公寓,但其实际产权年限仅50年,其房屋性质只能定义为公寓式酒店。

有业内人士向记者透露,虽然此前一直规定,公寓式酒店不可进行分套出售,但开发商可通过办理独立产权的方式进行分套销售。政策出台之后是否能够继续办理,就需要看房产交易中心如何认定。

在实际销售过程中,如果政策卡得比较严,那么,操作方有可能会以长期租赁合同形式代替产权证进行销售,尽管这种操作对于投资者有一定的市场风险,但对于开发商来讲,可以在短期内快速回笼资金。

投资此种物业的风险何在?公寓式酒店的开发商常常会提供诱人的包租服务和每年固定百分比的投资率。再加上它会提供业主一定时间的免费入住权,这对异地投资置业的人士而言,无疑会具有很强的吸引力。

但由于公寓式酒店是一种相对新兴的投资项目,其需要开发商对项目进行长期的管理投入,这存在相当的风险。投资者一定要慎重考虑。知名开发商一般非常注重企业的形象,因此挑选知名开发商的楼盘相对而言较为靠谱。

此外,投资公寓式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率,从目前国外市场产权式酒店的投资回报率来看,一般在6%~8%左右。

但就目前中国市场来看,一般低于国外的标准,在4%~6%左右。如果加上空置期、同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本因素的影响,回报率则更低。

  “公寓式办公”有机可寻

值得注意的是,从《解读》中可以看出,唯一一直不在限购范围内,且便于投资者进行投资的仅为“公寓式办公”。

规定表明,公寓式办公楼属于办公建筑,土地使用分类为商服用地,房屋用途为办公,土地用途按照商业用地出让的,土地使用年限为40年;土地用途按综合用地出让的,土地使用年限为50年,具体以土地出让合同为准。

公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备,适合向小型企业出租、出售。

据德佑地产市场中心统计显示,2011年至今年7月20日,按照成交面积排名的前十名的办公类楼盘,多为公寓式办公,且均位于外郊环区域,这些项目都以酒店式公寓的名义对外出售。

公寓式办公产品更多分布于中环外区域。以上海嘉定区为例,相关数据显示,今年以来,该区一手办公类产权物业月度供求比在3~6之间,个别月份高达8.9。而去年一整年,除12月份外,整个市场供求比基本在1~3之间。

从整个嘉定区市场存量来说,截至7月11日,全区办公类产品存量53.4万平方米,占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。

张宏伟认为,造成这种现象的很重要的一个原因就是,由于区域内办公类用地供应较大,在这样一个非传统的办公区域,开发企业为了实现项目资金的快速回笼,以“公寓式办公楼”方式进行开发销售,以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、去库存化难度增加的问题。

专家建议,在政策的支持下,投资者可更多关注“公寓式办公楼”市场,一方面可满足投资者“快进快出”的投资需求,一方面能够缓解市场相对供给过剩的现状。

投资的尴尬

经常出差的商务人士,或者经常有时间去度假的白领,他们住惯了酒店,习惯了它的便捷,便总想在居住的城市也拥有一套酒店式公寓,无论是离工作单位较近的CBD,抑或是风景如画的度假区。这样的酒店式公寓的客户需求一直存在,但是,酒店式公寓的投资并没有想象中那么美好。

成交数据便可说明问题,作为“舶来品”的酒店式公寓20世纪90年代初从港台传入上海,近年来一路高歌猛进,由繁华市区迅速向郊区扩展。然而,据了解,迅速扩张的背后却是部分酒店式公寓尴尬的销售业绩,供过于求的市场形势明显。

据数据显示,有部分酒店式公寓今年上半年销售持续低迷,持续数月销售量仅为个位数。位于上海嘉定的平嘉大厦晶鼎于2010年7月25日开盘,推出50平方米酒店式公寓,共计345套。而网上数据显示,截止到今年7月11日下午,剩余117套,占总套数的40%。

从网上数据可以看出,平嘉大厦成交时间集中在去年下半年。今年以来,每月销售均不超过10套。更有甚者,位于浦东新区的万富轩,分别于2010年10月、2011年10月推出45~47平方米酒店式公寓共381套。而今年上半年,该项目每月销售均不超过2套。

表面上看起来,前文所述的三类“酒店式公寓”有着户型小、总价低的优势,但是对于一般购房者来说,其弊端似乎更加明显。土地性质不同,则使得置业者的水费、电费与普通住宅的交付也不相同。

其次,购买非住宅类的公寓式酒店不可以落户口;再者,贷款利率亦不同;如果想要转让,转让手续费的收取也要高于普通住宅。这些都导致酒店式公寓处境很是尴尬。

值得注意的是,目前有不少年轻自住客购买酒店式公寓作为过渡房。专家提醒,对于这一类人群而言,切不可盲目出手,应充分考量做好功课。对于舒适度、周边配套等各方面都应考虑完备。

此外,大多数年轻人购买酒店式公寓属首次购房,等到具备较强经济实力后会选择置换,因此在首次置业过程中,应选择相对较好的产品,这也是为置换做好铺垫工作。

除自住功能外,酒店式公寓产品的整体投资门槛相对较低,成为吸引中小投资客的重要原因。但亦不可抱着短期内赚取升值差价并套现的投机心态。

商用物业的交易税费很高,所以一旦进入流通市场,将会大幅压缩收益空间,因此此类物业相对更适合长期投资者购入。

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