看向港版保障房

香港政府在住房政策中采取明确的“双轨制”，保证商品房市场调控能力的同时，也解决了不同收入阶层特别是中低收入市民的居住问题，可作为内地保障性住房制度的有效借鉴。

近几年来，中国内地房价的不断攀升，直接导致了城市中低收入家庭住房矛盾的突出。与此同时，虽然政府相继出台了诸多保障性住房政策，但从现有发展情况来看，仍然有许多问题有待解决。在这方面，不妨借鉴一下香港的经验。

　　港版保障房：公共房屋制度

香港政府在住房政策中采取明确的“双轨制”，不但保证了商品房市场的良好调控能力，同时也解决了不同收入阶层特别是中低收入市民的居住问题。同时设置专门机构负责公共住房体系的整体运行，负责协调公共住房发展规划、开发建设、社会分配和运营管理等诸多环节，参与公屋制度的建设和管理。

香港公共房屋建设的资金来源途径主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和低息贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售居屋获得维护及兴建公屋所需的资金。

与此同时，香港政府会针对不同收入的居民，采取不同的住房货币化补贴、降低贷款利率或对贷款利息进行补贴、延长贷款期限、减免购房税费等措施，并支持非营利性机构开发面向中低收入群的低成本住房等政策，保障了香港公共住房制度公平稳定的发展。

香港政府针对公共住房的准入和退出都制定了复杂、严格的审查机制。对于租住公屋，现行的香港房屋政策规定，有关申请人只能享受一次福利政策。

房委会每年都会审核申请人的收入和资产限额，以确保真正有需要的人可以申请到公屋。公屋租住权不能自动世代相传。若住户虚报资料，房委会可终止其租约，并可根据法律规定予以检控。

香港政府在选址建设公共房屋的同时发展该地区的交通以及生活配套设施。在区域成熟后，再对公共房屋周边土地进行招拍挂程序进行出售，发展私营房屋，促进区域发展，形成良性循环。

廉租房：可以商养房

廉租房的建设应合理规划设计，与保障性住房和商品房穿插建设，完善配套服务，加强质量管理，避免边缘化。在配置保障性住房时，应扩大租赁房的比重，以达到平衡房价的调节作用。

政府应建立多渠道资金保障体系，鼓励民营房地产企业建设廉租房，实行优惠政策吸引民间资金，形成“以民间融资为主，政府融资为辅”的融资渠道，从而减轻政府的财政负担，让政府有更多的精力来规范廉租房的建设市场，并从法律层面完善廉租房立法，保障低收入家庭的住房利益。

另外，还可借鉴香港房委会“以商养房”的思路，通过出租公共房屋附属的商业设施和停车场等非住宅设施来获得相应的资金来源，或通过分拆商业资产，上市筹措兴建廉租房所需的资金，来扩展资金来源。

廉租房是得到政府补贴的福利住房，为保证其合理分配、杜绝分配中的不正之风和不符合廉租房分配资格的居民的寻租行为，必须建立健全相关机制。

首先，建立独立、专业的管理机构，形成动态查看制度，对申请者进行严格审查，科学界定廉租住房保障对象，对申请者收入状况等资格进行严格审核；其次，根据各省、市或地区的发展情况、居民生活习惯等的不同，区别进行规划设计；最后，可借鉴香港公屋制度中的个人信用系统，及时掌握家庭收入状况，使条件已经得到改善的家庭自觉退出。

陈咏东博士   基强联行副董事总经理