房产税扩围势在必行

时间:2014-06-04 15:01 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 1,778 次

作者:张宏伟  来源:投资有道14年2月刊

楼市调控虽然“层出不穷”,但效果却难尽如人意,不是适得其反,就是本末倒置。要想建立长效调控机制,恐怕还得靠房产税来助一把力。

2013年12月31日,国家发改委法规司行政复议处处长韦大乐说,2014年将研究推进《房产税法》、《环境保护税法》和《期货法》的立法工作。

房产税扩围势在必行

  此前,关于房地产税(房产税)立法官方已有多次表态。

2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议提出,逐步提高直接税比重。推进增值税改革,适当简化税率。把高耗能、高污染的产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革,加快资源税改革,推动环保费改税。

随后,财政部部长楼继伟在《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文,将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一,并提出要加快房产税立法,推进房产税改革。

2013年11月20日,国务院总理李克强当天主持召开国务院常务会议,决定整合不动产登记职责。会议指出,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担。

房地产税立法

促使楼市长效性调控机制形成

尽管房地产税立法在十八届三中全会刚刚提出,但是,官方对于这方面的表态随后频繁出现。一定程度上说明,房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整,推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

总体来讲,建立个人收入和财产信息系统,建立不动产统一登记制度,加快房地产税立法并适时推进改革,对于当前房地产市场来讲,也就意味着房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲,2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上,房产税扩围势在必行。今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出,以完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施。

房产税扩围“去投资化”意义重大

房产税扩围工作的准备早已开始。据了解,目标扩围城市对于房产税扩围的培训、技术准备等已基本完成。但是,至今尚未有明确动作。原因主要是由于当前宏观经济仍然是触底阶段,不是良好的扩围时机。

首先,从城市个人住房信息系统来讲,早在2013年3月,住建部曾下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》,要求地方做好个人住房信息系统联网工作。住建部副部长齐骥才曾公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网),下一阶段的目标是,同时实现500个城市联网,但目前看来难度较大,可能需要更久的时间。

从个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网的作用和目的角度而言,房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产的详细数据做为依托,住房信息联网是房产税扩围的必要条件。

其次,全国住房系统的通联是对调节房地产市场健康平稳发展有利的。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起,通过通联的个人住房信息系统及时发展异地购房、楼市投资投机现象,可有针对性的出台差别化的调控措施(例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等)抑制房地产投资投机现象,可避免像现在调控政策那样搞“一刀切”,误伤部分市场及购房者。

第三、从未来房产税政策走势来看,目前目标城市各项准备工作就绪,2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上,房产税扩围、二手房交易环节征收20%增值税势在必行,关于房产方面的税制改革设计势必会逐步推出。最终,房地产市场调控的税费经济手段会更加突出,以税费手段改变市场需求结构,坚持“去投资化”,使市场回归自住属性,促使楼市长效性调控机制逐步形成。

深度调整势在必行

从中长期来讲,(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,但是,我们也应该看到,上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则正在慢慢向深度调整,并不是像之前大家认为那样没有任何动作。

以上海为例,2013年房产税税率标准,27740元/平方米成税率分界线,比2012年上涨844元/平米,27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行,27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。同时,根据上海税务机关公布数据,2011年认定应征房产税套数为2万套左右,2012年应税房为3万套左右,应税房数量呈现上涨趋势,2013年官方预计应税房套数在11万套左右;2011年应税房源中0.4%税率占据90%,受2012年房价上涨的影响,2013年0.6%税率的比例将会扩大。

近期房产税的扩围应该会比照上海、重庆模式扩围征收,也有可能会有第三套方案作为试点。总的来看,通过多套不同模式试点的推广展开,在今后几年中慢慢进行深度调整,无论是重庆的高端存量征收模式,还是上海的增量征收模式,尽管各地征收的出发点不一样,但是,经历几年的深度调整,房产税最终会回归到同一个征收水平上,以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

从推进范围和力度来讲,房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先,市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动,对于整个房地产行业健康稳定发展不利;此外,从市场接受心理的角度来讲,一开始向存量征收,市场主体各方心理层面也难以一下子接受,没有一个缓冲期,是缺乏周全考虑的。

就现阶段房产税城市扩围而言,可以分批次逐步在各个城市扩围推进,“温水煮青蛙”,不可能一下子所有省会城市都铺开,首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进,比如深圳、北京、杭州等,其次,东中部省会城市都参与进来,接着,其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收,尤其是东部一些地区的地级市。

从房产税征收力度来讲,应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。当前,上海、重庆根据政策制定之初的游戏规则,通过逐年调整、逐年增加征收对象范围的方式扩大征收房产税对象的范围,每年调整的范围和力度不大,市场均可接受。

房产税扩围势在必行

二手房交易增值税或扩围试点征收

其实,在2013年3月出台的新国五条细则当中就涉及二手房交易增值税的相关措施,只不过截止目前为止,仅有北京一个城市在执行。

但是,这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施会就此而止,类似于二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定,2014年或在北京试点执行之后扩围征收。退一步来讲,作为楼市长效性调控机制的储备政策与手段,对于省会城市或直辖市来讲,房产税是迟早要执行的,只不过从市场环境、立法基础、多方利益等多角度来考虑,这些城市可以暂时避免这些经济手段的执行。

从经济手段调控对于市场影响的角度来讲,可以采用类似于二手房交易20%增值税的政策调节市场需求,具体来讲,可以针对短期内(5年内尤其是1~2年的短期投机客)投机行为而征收的一个交易环节的资本利得税,并且这个资本利得税也将呈现出梯度特征,对于持有套数越多、时间越短的短期投机客,将通过税收降低其短期内投机的空间。

同时,对于中长期投资客,尤其是5年以上的投资客,可根据持有房产年限长短、套数多少进行梯度化设计,最终使中长期投资客的利益不受到太大的损失,基本上是引导市场去投机化,通过税费的征收,让投资客的投资收益回归到一个正常合理的范围内。

总之,作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出。短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。

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