“限时代房产投资安全值”调查

时间:2014-04-29 16:50 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 2,991 次

作者:罗梅芳  来源:投资有道12年5月刊

在业界看来,国家一系列的房产调控并未产生明显效果。尤其是保障房建设和房产税的出现,对于抑制房价的投资显得"隔靴搔痒",力度不够。

限时代房产投资安全值调查

  当投资的白热化让房地产市场发起了"高烧",一连串前所未有的调控在这个市场上便开始频频展开。2008年底二手房营业税减免优惠政策的取消,"国四条"的浮出让地产刺激政策"寿终正寝"。2010年4月,"国十条"与"新国十条"的出现,提出"确保完成2010年建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务",同时,房产税也开始出台。被称为"史上最严厉的调控政策"突然来袭。

然而,在业界看来,一系列的调控并未产生明显效果。尤其是保障房建设和房产税的出现,对于抑制房价的投资显得"隔靴搔痒",力度不够。

  调控政策:很多空当可钻

保障房政策的出现,在投资界看来,其实并不能改变当前房地产市场的格局。

"保障房与商品房的两个市场之间没有交集",上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍认为,由于保障房所面对的是中低收入的消费群体,它并不能覆盖到商品房的消费群体,反而会使得那些往下靠不到保障房,往上靠不上商品房的"夹心层"的人群数量会增大,结果仍然无法阻止商品房投资。

限时代房产投资安全值调查

  "甚至有的人利用保障房的制度,变相地进行违规的投资。"也有业内人士如是担忧。就当前而言,保障房建设还未真正形成市场供应,"开工比较多,有的只是打个桩,其供应落实对未来市场影响在短期内并不大。"同策房产咨询股份有限公司研究中心总监张宏伟认为。

而从长期的角度来看,香港和新加坡都是很好的案例。早在2008年,香港运输及房屋局局长郑汝桦就表示,未来5年将投入700亿元新建76000个公屋单位(相当于我国的保障房),足以应付11万轮候人士3年的需求。据统计,目前香港约有200多万人住在公共租住屋村,占了香港人口31%,加上购买了居屋的1/6人口,则约有一半市民通过政府的房屋资助计划实现安居。

而在新加坡,85%的人都住在HDB(中央公积金建在新镇内,提供完善配套的"组屋")。

然而,即便如此,"香港和新加坡并未因此而消除商品房屋的高价,这两个地方的房地产私人市场还相当活跃"。基强联行投资管理(中国)有限公司董事长陈基强认为,如果没有长达二三十年的储备,没有足够的量做为福利机制,就无法解决高房价的问题,而保障房的建设,对于房地产格局的变化不大。

而在业界眼中,调控政策另一主力的房产增值税,则与限购令有一定的重叠。"都是从第二套开始,没有办法在消费上完全自主释放。同时,只停留在试点层面,并没有对市场真正起到作用。"张宏伟表示。

更为重要的,由于税率不高,只有0.4~0.6的百分比,有购房者开始这样算:一栋500万元的别墅,在一年内只要交7000元的税。其结果是:"交的税和一年的物业费没什么两样。"这对于有实力的房地产投资者来说并不构成影响,无法真正抑制需求。

而在当前,房产税还无法真正实施到位。以上海为例,2011年上海共有1650万套房子,但只有7000套房子需要纳税。而根据搜房网在2011年的一项调查显示,50%的人都不赞成并且不主动去交房产税。"房产税对于房子而言微不足道,无法界定价格基准线,交税是房东自己背。"宋会雍道出了弊端所在。

即便是房产税全面"落地",在业内专家看来,对于长期而言效用依然不大。"当房产税全部落实,市场将有足够长的时间转嫁给最终的用户。最终也只是在房价上加了上去。"陈基强如是说。

只有进行有效疏导,一方面让一部分人进驻保障房,另一方面则把部分刚性需求转为租赁,房地产市场的投资格局才会真正有所改变。然而,"目前租赁市场的发展不够强大"。

以香港为例,那么多人住在公屋里,"付了20年低于市场50%的价格"。陈基强介绍,香港用了20年来调节房地产投资市场,而中国目前才刚刚开始,目前的疏导是远远不够的。

限时代房产投资安全值调查

  "安全值"的投资要点

如一位地产商所说的,房价的成本是刚性的,需要集中两到三年前的土地和财务成本,如果要开发商负成本销售将很难。这就意味着,持续高位运行的房地场市场虽然充满泡沫,但要挤掉这个泡沫不是一日之功。虽然房地产市场处于变幻莫测的环境中,但是作为GDP的主要增长力量,只要拥有精准的判断,其投资价值依然巨大。陈基强认为,最具有抗风险和增值的投资品种,"应当满足三个条件:稀有资源,具有盈利能力,在国外有成熟的例子。"

基于这一原则,经过多方探访,经业内专家一致认可,本刊为投资者筛选了"资产安全值"最高的房地产投资要点。

新的具有成长性的片区。即由政府规划主导,具有着市场积聚效应的片区,这些片区还拥有可能让房价上涨的代表性项目。如上海的佘山板块、嘉定新城、世博板块、迪斯尼板块、大虹桥板块、临港板块。业内人士认为,这种片区一般能够抵消房价整体水位的下降,在后续的追加投资会很多。"一个地段的价值决定房屋的价格,价格就是投资堆积起来,所以有价值提升的空间。"

拥有土地的别墅、豪宅。"房子可能会跌价,但是中国的地价从2000年以后每年都在升级,拥有土地资源,就有增值的空间。"陈基强强调,虽然在中国拥有土地使用权的期限才70年,但是"由于有《物权法》的存在,拥有土地的豪宅只会存在一个税收,而不会被收回去。"

这类投资,在香港也有可以借鉴的例子。1997年香港房价大跌,等到经济恢复时,当商品房还在苦苦挣扎在低线上,而第一个升值的就是豪宅,这类案例在纽约、伦敦等国际化大都市也经常出现。

市中心的豪宅。在最中心市区内稀有的豪宅可以增值保值。比如新天地、浦江两岸这些中心地带,由于有租赁市场,所以不会降价。"但值得注意的是,如果是与周围的豪宅保持着一致性,这种豪宅有着更多的升值空间。"陈基强强调。

高端物业。决定高端物业升值空间的,是稀缺的自然资源这一属性。尤其是当前主城核心地段土地日益稀少,其带来的区域发展不断进步,拥有稀缺资源的高端物业的升值速度将加快。"与日渐紧俏的豪宅相配套,高端物业已经成为众多投资者青睐的投资品种。"业内人士称。

此外,商办类的物业也是比较好的投资品种,体现在写字楼上尤为明显。"好的地段,具有提升价值的动力,会迎来较好的物业投资。"宋会雍认为,要注意的是养铺的时间要越短越好,因为需要有较好的现金流。

正在价格策略调整的项目。不可否认,一些品牌企业的降价动作确实很诱人。如前段时间的保利叶语、万科等,降幅均达10~15%,购买这些房子,将会有好的收益。"从推盘角度来说,这些房子的降价是限时限量,时效性比较强,需要把握时间窗口去买,在进入时的投资成本是最低的,而一旦恢复到正常水平,就有溢价收益。"张宏伟认为。

值得注意的是,虽然这些调整相当于均价成交,是为了带来较好的销量,但是由于有市场需求作为支撑,一般不太会出现价格下跌。"因为这类房价目前购房者已经基本认可,既然降价10%可以达到同样的销售效果,那么开发商就不可能降价20%。"

此外,就目前一度火爆的房产信托和基金,专家认为,需选择信誉良好的、有品牌的信托公司和房地产基金,这种投资也未尝不可。但是"高回报带来高风险",业内人士建议投资者须谨慎选择。

旅游地产。随着中国精神消费需求的日渐旺盛,旅游地产的投资前景被多数人看好。而当前,中国的旅游地产业处于混乱状态,对于季节性的依赖比较强,依靠旅游旺季赚够一年的钱,还没有一种稳定而持续的人流状态。同时,旅游地产的配套服务也比较差,欺骗现象成风,未形成一种有保障的服务,景观的附加值太低。"旅游需求的旺盛加上目前旅游地产的前期水平,导致了投资前景巨大。"宋会雍如是说。

养老地产。在老龄化已经体现压力的情况下,建造具有较高的人文价值的养老生活空间,已经成了长期投资的优质方向。而对于养老地产,目前国内摸索得还不够成熟,"对于提供什么样的服务、保险,对于空气、水、饮食来源等配套处理的思考还不够"。这还需要政府层面作出规划,开发企业服务方面也要做得比较成熟时才能有市场,"在未来3~5年内,将会慢慢热起来"。

关注现金流。当然,对于投资者而言,容易让人忽视的是现金流。"买进来产生足够现金流并能够支付给银行的利息,这是最大的原则。"陈基强认为,在投资过程中,保证"净现金正流"是投资的先决条件之一。

也因此,在房地产投资的增值保值的投资决策中,也要注意不能盲目地"试水"不该投资的领域。比如:不要购买散卖的写字楼。虽然写字楼散卖时,开发商一般会承诺包租几年,看起来似乎很诱人,但由于楼里的业主众多,"每个人资本成本、策略不一样,将会造成非常非常混乱的局面"。

同时,大楼里面的小商业也不能轻易购买。"如果一旦小商业不能正常运营,将断了现金流,给自己造成损失。"

声明: (本文为投资有道签约作者原创文章,转载请注明出处及作者,否则视为侵权,本刊将追究法律责任)

读者排行