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时间:2014-05-12 11:30 栏目:非常道 编辑:投资有道 点击: 1,469 次

作者:张宏伟  来源:投资有道13年2月刊

2012年的楼市可谓风不平、浪不静,在调控政策持续收紧的背景下,低迷了一年的楼市在年底翘起了尾巴。在这个“承前启后”的重要阶段,未来的楼市行情该往何处走?

2012年的楼市,政策层面由2011年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为“外紧内松”的市场特征,主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控不动摇的“双重标准”同时在执行。2012年1~8月,全国的房地产投资同比2011年同期出现首次回升的迹象,开发企业拿地规模和整个商品住宅市场的销售面积及金额增速下滑幅度缩小。此外,1~11月全国商品房销售面积首次出现同比转正,这就促使整个市场“基本面”继续向利好方向发展。

上海市商品住宅历年供求及均价走势

  从价格变化情况来看,截止2012年12月,全国房价已连续7个月上涨,这个现象表明当前价格已经接近“市场底”,在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的背景下,房价不可能出现大幅降价。从开发商定价角度来讲,下半年以来,无论是全国还是上海市场,当前小幅优惠、小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势。另一方面,企业利润率状况持续恶化,企业或通过精细化管理、提高产品研发能力、涨价等手段缓解利润率下滑局面,或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等,通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险。

市场基本面的好转

“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现,一方面是由于在政策“微调”之下,各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”,采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,以“现金为王”,甚至积极拿地“换仓”的结果;另一方面,也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表等要求,年底开始冲量导致的销售量回升的现象。

总体来讲,2012年“暖冬”与“翘尾”行情导致局部市场惶恐入市的出现,与当前房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征,政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”密切相关。这样的政策背景下,政策层面

“微调”刺激自住需求大量入市,从而导致市场基本面逐渐好转,出现价格降幅收窄,甚至产生小幅涨价、“日光盘”等热销现象。

 楼市“暖冬”背后的矛盾点

“暖冬”与“翘尾”行情对于低迷的楼市来讲是一件利好的事情,但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨和惶恐入市的现象却不合常理。楼市“暖冬”背后集聚着多重矛盾,这些矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

首先,在2012年楼市调控政策“外紧内松”的市场特征之下“基本面”逐渐好转,此时,全国百城房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨,坚持房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄,甚至出现涨价现象的矛盾日益突出。其次,调控政策与企业利润率下滑之间的矛盾。在调控已成常态的市场背景下,开发企业采取何种方式缓解利润率下滑的局面变得至为重要。再次,地方政府政策微调,政策层面的阶段性的定向松动与经济发展、财政收支之间的矛盾也表现的相当突出,尤其是2012年下半年以来的推地潮以及各类优质地块“地王”的出现,一定程度上表现出地方政府在房地产市场调控与经济发展、财政收支之间权衡做出的抉择。

持续限购下,楼市何去何从

2012年,楼市整体信心的复苏,使得很多开发商在年末冲刺的欲望有增无减,短期的成交热潮也使他们对未来市场充满预期,但民众却更加惶恐和迷茫。

住建部2012年12月25日表示,2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求,继续推进城镇个人住房信息系统建设。那么在限购政策继续执行的市场背景下,房地产市场在经历了2012年“暖冬”之后,是否会迎来自己的下一个春天?

从未来政策及市场面走势来看,尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征,还要继续加强房地产市场调控,但是相比前两年,调控政策的基调已发生微妙变化,即政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出,并且明确提出鼓励改善型需求入市。

尽管短期内市场不会出现大起大落,但是政策层面基调的变化,促使一些企业在年底这个阶段开始“八仙过海各显神通”,不管是开发企业通过营销手段炒作未来市场预期,还是企业自身为了提高利润率而表现出来的涨价动作,或者年底跑量冲刺年度业绩销售指标,“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现,不可避免让当前市场走势更加扑朔迷离。

伴随着城镇化的进一步推进,整个宏观经济周期将会逐渐发生逆转,房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益凸显出来,这将助推房地产市场“基本面”持续回升、回暖,也可能会使房价继续坚挺,甚至出现小幅上涨的现象。这个过程中不可避免的仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。同时,在推进城镇化过程中,一旦房价出现报复性反弹风险,政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧,但是,上述的中央与地方政府、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。

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