地产基金野蛮生长

时间:2014-04-23 15:44 栏目:封面故事 编辑:投资有道 点击: 1,586 次

作者:胡琼    来源:投资有道11年10月刊

股市融资停顿,银行限贷,房地产信托也受到严格监控(比如银监会“调研”绿城集团的信托发行情况)......房地产开发商从“正规渠道”获得资金变得越来越难。正是在这种情况下,不受太多管制的地产基金得以野蛮生长,而地产基金高额的回报也让投资者趋之若鹜。

由于地产基金能够将社会投资资金从需求端(买房)转移到供应端(建房),因此也得到了专家的普遍认可。

地产基金野蛮生长

但是,地产基金的风险同样不容小觑,尤其是进行股权类投资的地产基金。在市场看涨的情况下,购买此类基金,意味着可以和某某公司“一起做开发商”;但如果行情有变,投资者将与开发商一起承担风险。

在市场格局不明朗的情况下,谨慎一点没有坏处。

8月26日,在北京昆仑饭店的一场酒会上,各路地产基金领头人聚集在此。不要小看这场酒会,这也许是中国地产基金史上具有标志意义的一天。这一天,全国房地产投资基金专业委员会暨全国房地产投资基金联盟正式成立。

与遭遇调控严冬的房地产市场形成鲜明对比的是,中国房地产私募基金在这个时候却得到了前所未有的发展,从“地下”走到了“地上”,从默默无闻的配角变成了炙手可热的主角。

据清科研究中心的初步统计,房地产基金从2010年起开始活跃,全年共有10只基金募集到位18.59亿美元,这一势头在今年得以延续,2011年前8个月共有12只私募房地产基金完成募集,筹资总额12.77亿美元。

至于总量,有研究机构指出,目前国内房地产基金的规模已达500亿元。而基金数量的增长可能更为惊人,盛世神州基金管理公司总裁王戈宏告诉记者:“去年3月我们成立时只有寥寥几家房地产基金。而最近去参加一个讨论会,据说光北京就有几十家,全国可能有上百家。

战国时代

去年以来房地产基金的兴起,与房地产其它类融资受阻密切相关。在严厉的楼市调控中,银行对房地产业的贷款受到空前挤压,IPO、增发等股权融资也基本停顿,连房地产信托也受到了格外“关照”。正是在这种情况下,基本没有被念“紧箍咒”风险的房地产私募基金得以“野蛮生长”。

最热衷于房地产基金的,自然是开发商。最新的一个案例是:9月5日,远洋地产宣布与著名PE机构KKR成立地产基金平台,以吸引KKR资金投入远洋地产的地产项目。而在这之前,万科、保利、金地、复地、中海、华润、绿城等,都曾设立了房地产基金。高和投资董事长苏鑫说:“粗略算来,大的开发商现在有一半都开始做基金了”。

中国最初的房地产基金,一般是开发商和国外PE等金融机构合作。复地投资集团首席执行官周纯表示,复地就曾和摩根士丹利、ING等合作成立过五六个地产基金。

这些外资PE与开发商的合作模式,最初是向开发商买楼,一般是商业用房,后来演变为双方共同开发项目。

如今,房地产基金最普遍的模式仍是“开发商+PE”,只是由于线外,合作机构从美元基金为主转以人民币基金为主。今年前8个月筹资完成的12支房地产基金中,只有一支为美元基金。

此外,开发商原高管参与设立地产基金的积极性也很高,一些独立于开发商的房地产基金的操盘手均为开发商旧将,如星浩资本的赵汉忠原来就是金地集团副总裁。

诺亚财富一位研究人员表示,目前市场上的主流房地产基金有三类:第一类,独立基金,其优势在于独立性和金融专业优势。但这类型基金发行前,无法确定参与项目和合作开发商。

第二类是具有开发能力的房地产基金。与独立房地产基金不同的是,这类开发商具有拿地资格,除了做基金管理,还做项目开发。基金管理公司的自有资金也通过LP的形式进入基金,与投资者的资金共担风险,共享收益。

第三类是开发商主导成立的基金。在目前环境下,依附开发商基金有着项目优势,可以让基金在短时间内成长起来,其缺点容易产生利益输送。

房地产基金基本框架

20%的收益

除了开发商急需资金外,投资者愿意买,则是房地产基金得以“野蛮生长”的另一原因。据清科研究中心数据,目前业内比较成熟的房地产基金年回报约在20%~30%左右,这一投资回报率对很多人来说是难以拒绝的。

一位不愿意透露姓名的地产基金公司负责人说:“我们公司从开发商那里获得的回报率大概在15%到22%之间,整个行业差不多是15%到25%之间。”

“现在除了固定收益信托,卖的最好的就是房地产基金。”一位不愿透露身份的第三方理财机构人士表示,高收益是最大的卖点。

房地产基金卖的好,还有一个因素是目前的房地产基金很多是“短平快”基金,投资周期短、兑现速度快。

清科的研究表明,目前我国私募房地产基金多为“项目基金”,即具备一定项目储备后再来募集资金,投资期也相对较短,约为2~3年左右。

高和投资董事长苏鑫就是这样一位“快枪手”,从SOHO中国离职单干后,苏鑫于2009年10月成立了高和投资,号称管理着国内第一支人民币商业地产基金,在两年不到的时间内,该基金已经完成了4笔收购,其中前3笔从收购到销售,均在9个月之内完成。

不过,由于房地产业资金量需求量大,私募房地产基金投资门槛较高,一些基金如星浩资本的门槛更是高达3000万元,投资人多为大型机构投资者和富有家族及个人。

一种现象是,部分资金不足的个人投资者会先将资金投资于集合信托,再将信托资金投资于私募房地产基金。

高和投资董事长苏鑫

圆满者少

值得关注的是,虽然房地产基金总额增长较快,但对于单个基金来说,能够圆满实现发行目标的并不多。金地集团今年两期人民币基金募集所遭受到的冷遇就已说明,市场对于房地产基金也在接受初期。

金地集团武汉项目项目位于汉阳区江城大道与三环线交会处,计划总建筑面积58.5万平方米。在金地为投资者准备的路演材料中,列举了十多位来自金融界和法律界拥有多年基金操作经验的人员。

为了确保募集顺利,金地集团将购买者的范围从机构投资者扩大到更广泛的公众投资者。而深圳项目的门槛更是降低到了100万元。在深圳项目的推介材料上,还打出了“让您有机会和金地一起做开发商”的口号。

但是,面对诱人的投资收益,投资者却并不捧场。知情人士透露,金地的第一支基金——武汉项目4亿元的融资目标只募了2亿元,“应该已经关闭,就这么多了。”该人士透露。

金地的第二只人民币基金——深圳观澜项目的开局与武汉项目颇为类似。认购起点为100万元,期限三年,收益测算为21%~23%。

但是,据接近金地的人士透露,该基金前期募集也不太顺利,募集时间比预期要长,而募集刚刚过半,便即告收场。

  风险何在?

影响房地产基金销售的主要问题是投资者对其风险的评估,首当其中的自然是市场风险。刘毅军是浙江一位经验丰富的炒房者,最近,他瞄准了一只房地产基金。刘毅军说资金十分中意这家私募公司,他的同伴中也有不少人对房地产基金颇为青睐。但他承认,目前还在进一步观察中。

“我认为最大的风险还是房地产紧缩政策带来的市场风险。”刘毅军认为,到目前为止,紧缩政策已经非常严格了,但会不会进一步严格?这也不好说。现在限价、限购、限贷,甚至限抵押登记,不知道还会紧缩到什么样子。在这种情况下,房地产市场的走势自然让人担忧。

除了系统性风险,每个房地产基金的投资风险也是投资人会权衡再三的问题。目前的房地产基金的投资方式中,最流行的是债权类投资,很多业内人士将其称为“高利贷模式”。

“这就像放高利贷,我们把钱给开发商,他保证每年给我多少回报,但他要把公司印章、银行印鉴给我(作为抵押)。”一位房地产基金老总表示,这类债权类投资一般会设置保底、回购或对赌条款,以确保基金收益。

相比而言,股权投资(房地产基金与开发商共同开发某一项目,双方同股同权)面临的市场风险要大一些,很多未能足额筹资的房地产基金往往都是这种类型。

股权投资还有一种比较“极致”的方式:房地产基金买下项目100%权益,开发、整理后出售或出租。这类投资方式考验的就是房地产基金的专业判断和操作能力。

以上只是一种粗略的分类,很多业内人士表示,目前的房地产基金投资模式还处于探索之中,“从融资到项目运作都不成熟,都在摸索中。”

“舆论”风险

除了市场风险和投资风险,房地产基金还面临“舆论风险”。不少人担忧,房地产基金进入市场后是否会抬高房价?

对此,高和投资苏鑫并不这么认为。相反,他认为地产基金更多地具有平抑房价的作用。“以前这些钱都在炒房,现在把这些钱变成供给。其实基金对房地产还有很大好处,首先可以改善房地产融资环境,增加行业直接融资比例,减少行业波动对整个经济的风险。第二,抑制房价快速上涨。现在开发商没有钱,就不买地。基金跟他合作后,他可能就买地,供应增加了。第三,缓解通胀压力。所以说房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托基金为主的直接融资。”

“在以往的环境下,普通老百姓没有机会来分享中国房地产高速成长的机会,只能去买房子。如果说有真正很好的投资渠道,通过参与地产基金也能够享受行业的成长收益,这也不失为一件好事。”首创集团总裁刘晓光也表现出同样的意见。

国家住建部政策研究中心副主任秦虹也持有类似的观点,她认为,房地产基金可以将原来实物性投资(买房)引导至供应端(建房),有助于实现房地产市场的供需平衡。

在房地产信托、企业债券、房地产私募基金、REITs、资产证券化等新型房地产金融业态中,她认为房地产私募基金最值得关注。“如果房地产私募股权基金今后能够规范地运作、发展,不出大的问题,这个产业的发展是很有希望的。”

一只地产基金的“身份证”

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