未来楼市的三种可能走势

时间:2014-04-10 16:39 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 2,639 次

作者:尹伯成   来源:投资有道

要认清上海楼市目前形势,有必要对去年楼市变化作一简单回顾。众所周知,我国楼市在2008年曾遭遇一次向下调整的寒流。与2007年相比,成交量大幅萎缩,房价(这里主要指商品住宅)有一定幅度的下调,开发量下降,不少城市土地流拍或在底价成交。例如,上海商品住宅成交量2008年比2007年大幅缩水65%,2007年成交2090万平米,2008年只有900万平米。其原因一是2007年9月底的二套房贷新政(房贷首付提高至四成,利率上浮10%)使投资需求退潮,二是美国次贷危机引发的金融危机和经济危机使我国经济增长、就业和居民收入受到严重影响,一股寒流开始向我国楼市袭来。

未来楼市的三种可能走势

为了阻止经济下行,我国政府从2008年10月起陆续出台了一系列财政、信贷和其他方面的救市政策,使我国楼市从2009年起很快开始回暖,不仅迎来了“小阳春”,而且盛夏酷暑迅速迎面扑来。拿上海来说,2009年1月份全市商品房成交量只有50万平方米,2月份就上升到79万平方米,3月份则直接飙升到150万平方米,以后几个月成交连续火爆,价格也是一路猛涨。楼市均价已远远超过2007年(这一年是过去上海房价涨幅最大的一年)的最高水平,达到每平米近2万多元的咋舌高价。上海市内环内新盘开价消灭了每平米3万元的价格,中内环间也达到2.5万元至3万元水平,郊区普遍高达1万到2万元。附近的南京、杭州等二线城市,从2006年到2009年楼价基本上每年都以20-30%的速度在攀升,许多楼盘价格都已翻番。

目前市场的态势

针对2009年过热的楼市形势,去年底政府就决定不再延续一些临时的救市政策措施。今年初国务院办公厅发出了《关于促进房地产市场平稳发展的通知》,要求各地增加保障性住房和普通商品房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级政府在稳定房市、解决中低收入家庭住房困难方面的责任。

温家宝总理视察上海工作时提出,一定要抑制投资投机性购房。国家发改委主任也做出了相同表态。接着上海市委、市府主要负责同志都在上海两会上表示,要加快保障性房力度,切实遏制投资、投机性需求,严处开发商违规囤地行为,增加用地总量,优化供应结构。所有这些,都使消费者和投资者产生了房价不会再涨甚至可能下调的预期,于是楼市观望情绪开始滋长。春节后房展会上看的人多,买的人少。整个1、2月份和3月的上中旬,全市成交量明显萎缩。

但是,这种局面在3月下旬迅速发生变化。例如,3月29日网上房地产一手房签约套数达到1493套,创2007年8月25日1867套后的31个月新高。28日成交量也高达1325套,接近去年日成交的最高水平。上海楼市似乎一夜之间由冬入夏,再度狂热。3月22日~28日上海市商品房成交面积34.8万平方米,与前一周相比,大幅增长56%,成交均价达到20581元/平方米。整个市场出现一股抢购风,许多楼盘开盘前连夜排长队,预约摇号重现,一开盘全部抢光。人们唯恐买不到,楼市严重供不应求。这原因是什么?

原来,人们在今年1、2月份等待观望了一段时间后发觉,尽管前阵子政府发出了一些文件,政府领导人也表了态,但是迟迟未见实质性政策措施出台,只听楼梯响,未见人下来。于是人们普遍猜测,政府本意并非真要严控房市非理性发展,更不希望房价下调,所谓“平稳、健康发展”,只是希望房价慢点上涨而已,而并非要已上涨的房价再下来,因为房地产业对国民经济增长的影响太大了,对地方财政收入影响也太大了。例如,2009年上海房地产值占全市GDP的8.2%,(全市全年GDP为14900.93亿元,而房地产实现增加值为1220.92亿元)。全国情况类似。如果要实现今年保八增长目标,政府不可能对房地产的非理性发展动真格。

再说,我国城市土地稀缺,城市化进程要加快,房市供以打破。因此住建部主要长期看,城镇商品住宅价格仍有涨趋势。至于加大保障性住房能否遏制房价涨势,也是远水救不了近火,而2009年的通货膨胀明摆着不是能否发生,而是幅度多大的问题。正是在这些心理状态作用下,已抑制了几个月的消费和投资需求在三月下旬又猛然抬头,形成了一股强烈的抢购风。

针对这股来势凶猛且愈演愈烈的抢购风,国务院在四月中旬不失时机地出台了一系列楼市调控组合拳,重拳打击楼市投机炒作风,特别是关于二套房贷利率要上调10%和提高首付比例以及购第三套房原则上不贷款的政策,大大提高了炒房的成本和风险,使投机性需求迅速退潮,从而使上海楼市形势急剧逆转:一是新增供应集中放量。例如调控新政出台的第一周,即4月18日~24日,上海楼市新增供应近60万平方米,达今年以来单周最大量,主要因为市场预期不乐观,开发商希望赶上商品房市场高位运行的末班车,出现了集中开盘热,同时由于投资客纷纷看空市场而积极抛售;二是购房人不但不再抢购,反而严重观望,等待跌价,于是成交量大幅下滑。4月18~24日这一周商品房成交仅27.1万平米,环比上周下降43.6%,这样又带来第三个变化,即供求比立刻逆转,从此前的供应不足变为供过于求。截至4月底,上海新盘供应总量将超过110个,预测供求比将达2:1。于是房价拐点可能在5月份就到来。当然开发商和炒房者是不肯轻易降价的,因此,上海楼市新政第一周商品房成交均价仍微现上涨。这主要是受成交市场中别墅成交比重增加的影响。与整个楼市不同,别墅市场依然强劲,成交量不降反升,但一般公寓成交大幅下滑。由于买卖双方预期不同,卖者不愿降价,买者则不降价不买,于是形成了房价在高位的胶着状态。

  未来楼市的可能走向

房价高位固守而成交萎缩的局面究竟会持续多久,未来几个月甚至明年楼市走势将如何,我认为关键取决于政府的态度与政策,因为目前我国楼市说到底,市场决定于预期,而预期又决定于政策。从上海情况看,买卖双方都在观望,主要观望政府态度和政策。这样,未来(指几个月到一年)楼市走向可能出现几种情况。

第一种情况是,假如政府坚决要把至今已出台的调控政策执行下去,包括上海出台的一系列政策实施细则,则投资、投机客将陆续从上海楼市上退出,楼价势必出现一定幅度回调。特别是2009年和今年3月下旬房价涨幅过大的楼盘,可能出现幅度较大的合理回调。例如,一年多来上海不少楼盘涨幅已远远超过100%,这样的楼价回调50~60%是完全有可能的,也是必要的和合理的。上海远郊的房价有什么理由在短短一年多来由原来的每平方米5000~6000左右就一下子涨到1.5万元到2万元左右呢?可以预期,未来上海房价回调幅度会由外到内逐步缩小,越接近市中心区域回调幅度会越小。

只要房价有一合理回调,尽管投资者已受政策抑制难以再入市,但消费者肯定会纷纷入市。这样,上海住宅楼市就会在一个新的合理价位上走上健康稳定发展之路。这样,即使不再出台什么新的调控措施,政府调控目标也能基本实现。

第二种情况是,如果今后几个月内楼市成交量因房价高企不动而持续萎缩,土地转让不能再高价位成交,进而影响地方土地财政收入,政府因而可能惧怕影响今年保八增长目标和财政收入,就以各种形式变相收兵调控政策,那么,市场预期将会改变,消费者唯恐房价再涨会急忙入市,投机者一看政府态度转变,就会东山再起,使投机需求卷土重来。这样,今年三月下旬恐慌抢购的好戏就会重演。如果那时政府再抛出要研究开征物业税或房产保有税之类的信号,就不会再有人相信了。楼市上争抢的恐慌情绪一旦蔓延,房价进一步上涨的局面就难以再收拾,楼市泡沫进一步吹大的风险将大大增加。

第三种情况是,政府执行现行新政态度未变,也未出台新的调控措施,但市场上通胀预期因实际通胀率上升而大幅上升,投资、投机者仍然千方百计要把商品住宅投资作为通胀避风港。从而投机风再起,那么上海市政府就可能也有必要出台一些新政策,如北京市规定限购商品住宅一套这样的政策,或加紧出台物业税的准备工作。

对于物业税或住房保有税一类措施,笔者从前也很赞成,但现在观点有变,主要是因为这类税收实在难以操作,而且法理上也有问题。我国土地国有,购房者已支付了70年使用费,怎么现在又叫住房持有者再缴税?为此,我不赞成、至少暂时不赞成这类税收。但为了抑制投机性购房,我十分主张改变现行住宅交易中的税收办法,将炒房所得大部分作为税收上缴地方政府,就像商业房产税的办法那样。目前我国商业房价和住宅房价之所以倒挂,就是因为商业房产转卖时的增值部分大多要以税收形式归于政府,而住宅地产转售时的差价收入基本上都归炒家。如果把商业房产交易税办法也移用于住宅交易,我敢断言,以后就再不会有人肆无忌惮去炒住房了。住宅市场自然就能稳定。

就目前情况看,只要坚决执行已出台的一系列政策措施,即使不出台新政,楼市调控的威力也将逐步显现,再加上目前已开始的保障性住房开发规模不断加大,一个健康、稳定的上海楼市有望逐步形成。

总之,目前上海楼市的调控必须紧紧围绕着稳定人们的预期这一中心目标,切实执行已出台的各项新政,切忌一看到楼市成交暂时萎缩就临阵退却,变相收场。这种忽冷忽热、忽紧忽松的摇摆态度必然引起市场预期不稳,市场走势大起大落,难以控制。

尹伯成,复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任。

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