SOHO中国要做“包租公”!

时间:2014-05-06 16:53 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 4,197 次

作者:顾慧妍   来源:投资有道12年10月刊

 “告别散售,持有北京、上海有价值的物业”SOHO中国宣布进入新时代。各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后,也都在思考下一步该怎么走。

SOHO中国的转型沉淀已久。潘石屹作为SOHO中国的“新闻发言人”,在8月16日的微博上说道:“经过反复的分析、测算,我们公司做了一个重大决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。”

SOHO

  从此SOHO中国进入新时代,有媒体戏称,潘石屹就此做上了“包租公”。

照此安排,SOHO中国的北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全部自持,累计面积将达64万平方米。

可见,SOHO中国不仅想做一个好的开发者,更想成为一个好的经营者。

潘石屹一向认为SOHO中国的现金流十分充裕,但从长期发展来看,作为商业地产的开发商,其散售模式虽实现了公司利润最大化,但对于投资者来说,投资回报率被压低。

实际上,不仅仅是SOHO中国,各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后,都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示,受困于成本费用的不断增长,净利润的增速远低于营收增速,利润率在下滑。

未来如何长久而稳定地走下去,值得深思熟虑。

被看扁的“租赁新手”

在告别散售之后,SOHO中国未来将在北京和上海黄金地段持有150万平方米办公楼物业,预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。另外,对于仍处在官司中的上海外滩8-1项目,潘石屹称,自己持有的50%部分一平方米都不销售,百分之百持有。

SOHO中国的转型纠其原因,应是内外因综合作用的结果。

外因在于整个中国写字楼市场的态势-令人咋舌的租金上涨。据戴德梁行提供的《中国写字楼市场2012年年中回顾与展望》显示,北京、上海两地写字楼租金上涨幅度稳居前两位。北京受强大的租赁需求和有限的供应所推动,其最优租金同比增长居全国之首,至2012年6月底同比增长46.8%。在全国租金排行榜上,北京的最优租金为每平方米每月318元,紧密追赶上海(人民币348元)。

此外,在上海,承租方仍然愿意支付高租金以承租黄金地段的优质写字楼。由于静安区的新增供应量有限,空置面积低,因此租金增长稳健,同比增长16.5%。

另据世邦魏理仕的报告显示,过去18个月,北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%,同时空置率降到历史最低水平,分别为4%、6.7%。

SOHO中国“女主人”张欣认为,北京、上海的租赁市场非常强劲,但是由于某种特殊的原因,这种强劲的态势并没有反映到销售市场上。实际上,销售非常缓慢,租售市场出现了背离。“SOHO中国的销售取决于市场的流动性,这意味着在市场上有大量的资金之时,销售就会上升,当资金紧张之时,销售便会停滞。”

对于转型的初衷,潘石屹也谈到,SOHO中国是香港上市企业,此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样,得不到国际资本市场的青睐。此外,当地政府也希望开发商能整体持有物业。另从公司的效率而言,散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税费。

从其公布的业绩情况来看,今年上半年,由于公司没有新完工项目,因而结算面积减少,SOHO中国实现营业额12.22亿元,同比下降约54%;净利润6.13亿元,同比下降约65%;核心纯利为2.32亿元,核心净利润率19%。今年至今,SOHO中国合同销售金额达到60亿元,主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。

除此之外,SOHO中国自身出现的内部问题也在支持着这个决策。

销售团队一直被认为是SOHO中国成功的重要因素之一,然而其销售团队时不时还会添堵。去年上海的“欠薪门”暴露出其销售团队的管理问题。

在商业管理方面,亦是SOHO中国的软肋,“失火门”便是一例。为了弥补这一方面的不足,在2009年,SOHO中国引进盈石帮助其进行自持项目的商业管理。这或许就是“告别散售”的前兆。

值得注意的是,SOHO中国能否达到潘石屹所描绘的转型美好蓝图,业内对其能力提出了疑问。永正资本有限公司总裁王威在其博客中质疑SOHO中国的转型:“SOHO中国的法宝之一就是拥有超强的销售能力和渠道,‘能把土豆卖成黄金’。可面对租赁市场的客户,SOHO中国原有的营销优势统统失效,能把种土豆的菜园当成黄金屋出租吗?SOHO中国在散售领域是九段高手,而在租赁领域,则连段位都没有。”

他甚至断言在转型后,其估值至少?一半。实际上,在转型消息发布后,走势疲软的SOHO中国股价出现了连续三日的大幅下跌。

交银国际宣布,鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅,下调2012年~2014年盈利预测16%~23%。把资产净值下调5%,并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。招商证券则下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产。

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  形势逼人

SOHO中国中报的数字并不十分好看。对于SOHO中国此类商业地产开发企业来说,销售已经不是唯一的目标。但对于住宅开发企业来说,销售情况决定了生存能力。

截至8月31日,按照申银万国分类的149家沪深上市房企已经全部公布2012年上半年年报。149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元,与年初相比增加17.14%。销售回款增长迅猛,上半年房企收到销售回款2792.11亿元,同比增长11%。成绩似乎还不错。

但值得注意的是,受困于成本费用增长,净利润的增速远低于营收增速,利润率下滑。链家地产市场研究部常清称,上市房企利润增速低于营收增速,一方面是由于调控以来的降价项目进入了结算,另外一方面也是由于房企的成本和费用大增,侵蚀利润。

对此,部分销售较好的房企会增加土地储备,来弥补毛利率和净利率下滑带来的损失。据万科中报显示,6月份万科在土地市场5次出手,共支付土地出让金21亿元;保利地产上半年土地储备已扩充528万平方米,在整体土地市场低迷的背景下仍与去年同期基本持平,总投资额达118亿元。

但是,还有众多房企的销售情况并不乐观,其库存量依旧高企。据统计,披露半年报的上市房企在上半年的存货合计高达1.16万亿元,同比增幅为25.48%,就连“招保万金”四大房企库存货值也由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。下半年的房企,销售依旧是重头戏。

对于后市销售情况,兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为,下半年楼市成交量会有所提升,但由于市场缺乏政策支持,库存量和潜在供应量持续维持较高水平,因此不会出现大幅增长。

只是直立行走的“狼孩”?

因此,从上半年的房企情况来看,未来的发展不容乐观。这时,房企“转型”的问题又摆上了台面。且有业内人士认为,SOHO中国的转型,会让更多房企走上转型之路。

当中国房地产发展到一定程度之时,转型就是各个房企开始备案的问题,但是,如何转、怎样转亦是需要深究的问题。

上海易居研究院房企研究中心总经理周建成认为,类似SOHO中国的转型缺乏一定的金融环境基础。他认为,没有对应的金融产品和金融服务创新等进化了的环境,SOHO中国等传统开发商的化蛹成蝶、变生产销售型为租售并举的模式是没有基础的。“就如同人们花了几年时间终于教会‘狼孩’直立行走,但遇到紧急状况,他还会马上变回四肢行走,疾窜而去。”

从国外房地产发展的经验来看,其众多房地产企业通过持有经营业务的方式实现了快速增长。“但是我们必须注意的是,这些房地产企业在市场上确立起霸主地位的同时,身上还插着一根能够不断为其输入能量的管子,这根管子就是先进的金融产品和金融服务,即通过撬动巨量的社会资金来实现其商业蓝图。”周建成说。

那么面对如此严峻的房地产形势,房企是否真正的需要转型?实际上,虽然谋求转型的企业越来越多,但不转型的企业依然占多数。宋延庆认为,转型不转型,最终还要看企业的实际情况和发展所需。如果认为前景无忧,或者企业在某一细分市场上有着其他企业难以比拟的核心优势,就不如进一步做强这一优势,而无需转型。

从目前来看,房企无非从以下几方面进行转型:首先,退出房地产开发业务,但严格意义上来说,并不能算转型,“珠江投资”可作为目前最为新鲜的例子,其决定撤出房地产开发业务,转为资金运作;其次,调整企业战略布局,星河湾去卖白酒了;再者,改变商业模式,如万科由规模速度发展模式转向质量效益增长模式,SOHO中国由“散售”转向持有经营;调整产品结构(比如涉足商业地产、旅游地产或加大刚需住宅产品比例)等。

但并非所有转型都能够达到很好的效果。就拿星河湾来说,在创造了多个销售奇迹之后,逐渐悄无声息;而在经历了一系列沉默之后,突然决定进军白酒界-白酒界前途未卜,地产界迷雾重重。

宋延庆表示,隔行如隔山。“多年来,我们眼见很多‘非房’企业进入房地产开发领域后,至今摸不到门路。相信这类企业在‘涉房’前也做过可行性研究,也有不低于专业房地产企业的智商,但为什么大都不成功呢?同样道理,房地产企业涉足金融、矿业等,也会遇到同样的问题。”

实际上,到底该不该转型,如何转型,前提在于转型能否为企业带来真正的长远发展,而不仅限于眼前的利益。对于企业来说,只有适合自己的,才是最好的。

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