地王争夺战:土地热潮又现

时间:2014-05-22 17:23 栏目:楼市观察 编辑:投资有道 点击: 1,794 次

作者:顾慧妍  来源:投资有道13年7月刊

清代赵翼诗言:江山代有才人出,各领风骚数百年。如今,土地市场风云诡谲,可谓“多市层有新地出,各领地王数十天”。一段又一段的地王传说,展现了中国土地市场的另类“魅力”。

地王争夺战:土地热潮又现

  几百轮的举牌应价,超过50%的溢价。这样的景象仿佛又回到了3年前土地市场最为鼎盛的时期。

土地市场高烧不退的同时,多地地王纪录也在不断被刷新。以上海为例,2013年5月9日,上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块,楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中浦东世博园区A09B-02地块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

5月29日,上海总价地王又被刷新,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿夺得长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,溢价57%,楼板价29229元。

不仅仅是上海,广州亦在5月一连拍出三个地王,其中海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米,刷新白云区5月初刚诞生的新地王纪录。5月3日,长沙金融生态区的一商住地块,以35.79亿元的总价,刷新长沙2012年的最高纪录。

地王频出,背后到底涵盖了多少利益驱动呢?巨额的资金又来源于何方?那些之前的地王处境又如何?

地王争夺战:土地热潮又现
上海长宁区新华路街道71街坊新诞生的地王

  地王暗战背后:资金的博弈

5月29日上午,上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块进入现场竞价阶段。上海市规土局网站信息显示,自4月19日挂牌以来,共有63家房企领取了该地块的标书,5家房企提交了现场竞买申请。这5家房企,分别是香港建滔、九龙仓集团、古北集团、上海新长宁集团和福润天成。在实力强大的港资房企和上海地方国企的双重“围剿”下,福润天成的脱颖而出掀起了不小波澜。

据公开资料显示,竞得者北京福润天成房地产开发有限公司成立于2012年9月,注册资金1000万元。

根据出让公告,上述地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址,紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站,东至上海市人民检察院第一分院,南至上海人民广播电台,西至凯旋路,北至安顺路89弄小区;地块出让面积4.04万平方米,起始总价29.31亿元,起始楼板价为1.86万元/平方米,规划为文体、商办用地。

另据要求,该地块的付款方式也较严苛。规定在合同签订之日起30个工作日内,开发商福润天成需要一次性付清46亿土地款。

而由于地块目前并未平整完毕,未来将根据拆迁进度分批交付至开发商。其中,71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地;71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地;71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。

如此苛刻的标准,作为一家不知名的房企,如何能够吞下这块大蛋糕?

一家成立时间不到一年的房企,底气十足地争夺上海地王,其背后的东家到底是谁,也是众说纷纭。5月29日晚,有业内人士爆料,北京的K2地产是福润天成的幕后东家。消息一出,更是质疑声遍地,K2的资金链情况和过往的操盘经验都让人不能不怀疑其是否有足够的实力拿下地王。

K2地产所属的华美地产,被称为北京房地产圈的一匹“黑马”。公开资料显示,华美地产成立于1994年,以二手房业务起家,靠一手房营销代理打响了名声,近年涉足投资合作开发和自主拿地开发。

对华美地产来说,“地王”并不陌生。在华美地产最为风光的2009年,它旗下的子公司在北京大举拿地,并且创造了多个地王。仅在2009年6月25日,北京祁连房地产开发有限公司(K2地产旗下)分别以17.4亿元和1.88亿元连续拿下通州九棵树地块、通州区永顺镇杨家庄地块两块地王,一时间风头无两。

但是,华美很快就陷入了一系列的土地风波之中。2010年4月30日,祁连房地产开发有限公司因拖欠土地出让金,被北京市国土局暂停公司及其关联公司的拿地资格。2012年5月2日,华美旗下的北京雅居乐房地产开发有限公司未按照出让合同的约定缴纳地价款,其于09年拍下的朝阳区百子湾地王地块被北京市国土局收回,外界将此解读为华美“资金严重不足”的表现。对此,某华美地产工作人员予以否认:“退地不是因为缺钱,而是因为觉得这些地赚不了钱,想把精力和资金用到别处去。”

土地热潮重现

土地市场近来呈现汹涌的态势。

据上海易居房地产研究院6月3日发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》显示,5月10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米,环比增41.7%,同比增44.6%;土地出让金收入合计669.9亿元,环比增64%,同比大增392.6%,创2008年以来同期土地出让金收入新高;土地成交均价为3015元/平方米,环比增15.7%,同比增215.7%,创三年来新高。

早在5月初,土地市场的急速升温已引起业界普遍关注。仅北京一地,前5月的土地收入已超过600亿元,接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示,前5月,综合土地市场最为活跃的京沪广深4个一线城市,合计土地出让金高达1411.8亿元,相比2012年同期的314.4亿元同比上涨350%。

另据戴德梁行提供的数据表明,2013年一季度上海商用土地成交量达到71万平方米,环比下跌19.4%。然而,成交金额同比增加161.4%,呈现两年以来最高额度的首季度增长;住宅用地成交量为83万平米,同比上升了21.4%。戴德梁行研究员陈晓认为,住宅土地交易数量的回升表明,资金充裕的开发商正扩大手中的土地储备。

易居研究院研究员朱光认为,一些优质地块的上市,加剧了市场竞争,从而使得土地价格进一步上扬。预计二季度末土地市场活跃态势仍将持续。

同策研究中心总监张宏伟坦言,土地市场升温、地王频出,一方面和各地方政府频繁推地,多幅地块位置位于较好市中心或其他区域的核心地块有关;另外一方面,在整个市场“基本面”正在回暖的市场背景下,房企城市布局策略进行了调整,基本重新回归一二线城市重点发展,这样就导致一二线城市土地市场表现相对比较热,尤其是针对较好的地块,房企之间势必会加剧竞争。

张宏伟还表示,无论以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现如此“热潮”不是一件好事情。如果当前土地市场正在酝酿2009~2010年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,调控效果功亏一篑,这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”、宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。

如今的土地市场向人们表明了一个事实:核心稀缺的优势资源开始向品牌房企集中,以后整个房地产市场集中度会逐渐提升。

值得注意的是,这股土地热潮,在近期内还不会消退。记者从上海规土局了解到,上海6月1日至28日计划出让的经营性用地已多达23幅,起始总价约225亿元。

6月20日将会有3幅世博园A片区地块出让,这3幅地块的起始楼板价统一为2.84万元/平方米。而因提价30多亿元重新出让而备受瞩目的青浦区徐泾镇会展中心3地块,6月27日也将正式竞拍。

“上市”地王的处境

尽管如今土地市场风光无限,地王的光环也让大众对项目期待重重,然而,并非所有地王都能够“善始善终”。就在去年,地王楼盘陆续入市开盘,当初拿地时的良好预期与调控下低迷的市场,让这些地王楼盘感到“生不逢时”。低价亏本、上市难已成为诸多地王不得不面对的尴尬境遇,“地王”也随之成为了敏感词。

2010年2月,由招商地产和万科以17.16亿元联合竞得的上海松江地王项目佘山珑原,在经历了长达9个月的销售零记录后,放低姿态,直接6折销售,销售人员坦言如此大的折扣力度,是为了促销。这被业内人士解读为亏本出售。

2009年,中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块以70.06亿的价格拍出,创下当年的全国总价之最,楼板价达到22409元/平方米。作为当时的地王,紫御豪庭2012年5月末入市销售,也采取成本价销售的策略。项目开盘时,开发商报出了3.2万元/平方米起售、3.8万元/平方米的均价。

值得庆幸的是,自2012年6月之后,中海紫御豪庭销售情况良好,据网上房地产显示,截至6月5日10时,其774套房源目前已售645套,去化达八成以上。

另外,位于新江湾城板块的中建大公馆,开发商2009年12月以3.25万元/平方米的楼板价拍得项目地块,成为新江湾城区域地王。网上房地产数据显示,自2011年11月上市以来,截至到目前,去化未及五成。

如今,已上市的地王面临着不同的境遇,还有一些地王还在“面世”的路上。2010年2月1日,上海外滩8-1地块以92.2亿元的价格成交,成为上海有史以来最昂贵的政府出让地皮。然而由于官非缠身,外滩地王须待2015年方能投入使用。

另由国盛投资有限公司、国浩投资(中国)有限公司于2010年9月购得的长风地区9号西块依旧未开工,目前是“荒草遍野”。

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